城市綜合體的特點及考慮因素

沈敏奇

摘 要：城市綜合體是指將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。各城市發(fā)展都十分重視綜合體的設計。

關鍵詞：城市綜合體;特點;因素

城市綜合體的六大要素分別是酒店、辦公樓、公園、會所、購物中心、公寓。只有具備三種以上要素的組合才能稱為綜合體。綜合體被稱為“城市中的城市”，其本身即構(gòu)成了一個小社會，居住、辦公、娛樂、休閑、出行、商務、社交、游憩等活動均可內(nèi)部解決。它在包括中國在內(nèi)的東北亞以及東南亞等土地稀缺國家，非常具有發(fā)展前景。

在目前全球范圍內(nèi)，這種綜合體是最先進的一種商業(yè)地產(chǎn)模式。它把過去非常分散的購物、辦公、公園、商業(yè)會所、公寓等多種生活需求，集中體現(xiàn)于一處，減少了不必要的交通，很大程度上達成了工作、生活、娛樂等多種生活需求的平衡，能夠讓人們在這一地區(qū)停留更長時間。同時，其活動空間也非常豐富，改變了以往都市生活兩點一線、三點一線的枯燥模式，讓人們在城市綜合體內(nèi)部，不斷體會到城市的蓬勃發(fā)展、日新月異，所以城市綜合體是把城市和生活緊密結(jié)合在一起的一種表現(xiàn)形式。

一、城市綜合體的特點

1.超大空間尺度。城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市主干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，一般均具有容納超大建筑群體和眾多的生活空間。由于建筑規(guī)模和尺度的擴張，建筑的室內(nèi)空間也相對較大，一方面與室外的巨形空間和尺度協(xié)調(diào)，另一方面則與功能的多樣相匹配，成為多功能的聚集焦點。

2.通道樹型交通體系。通過地下層、地下夾層、天橋?qū)拥挠袡C規(guī)劃，將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、室內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系，組成一套完善的“通道樹型”體系。這種交通系統(tǒng)形態(tài)打破了傳統(tǒng)街道單一層面的概念，形成豐富多變的立體街道交通空間。

3.現(xiàn)代城市景觀設計。應用現(xiàn)代城市設計、環(huán)境與行為理論進行景觀與環(huán)境設計是城市綜合體的重要特征。運用對建筑群體的深度表現(xiàn)打破傳統(tǒng)建筑立面概念，通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明燈手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境。使建筑群體成為景觀的主體，同時又承載著城市文明與經(jīng)濟發(fā)展的歷史責任。

二、城市綜合體設計需考慮的因素

1.交通因素。建筑是可以看得見的，但交通要靠感覺。所以交通設施的成敗，通俗點講就是老百姓口中的“好用不好用”。大家用著舒服、便捷，這個才是好的、人性化的交通設計。比如北京的CBD，這樣一個龐大的綜合社區(qū)應當對整個城市的交通出行起到積極作用，緩解交通壓力，把更多人的更多活動，甚至18小時、24小時的活動都放在這個綜合體里面來完成。但事實上，到這邊上班的人出行時間一般都在50分鐘以上，而住在這邊的人并不在這邊上班。在整個規(guī)劃過程中，它的各項指標非常綜合，但其實很多功能是互不相干的。

城市綜合體歸根結(jié)底是城市的縮影，城市的發(fā)展充滿不確定因素，難以預測。因此從交通專業(yè)角度講，一個好的城市綜合體的交通規(guī)劃，應該站在整個城市交通規(guī)劃的高度，充分考慮人口數(shù)量、人均收入、機動車保有量等不確定性因素。這就要求設計團隊與開發(fā)商和業(yè)主很好地溝通，讓他們意識到放到紙面上的設計不是一成不變的，有很多潛在因素會影響最終結(jié)果。設計團隊前期也要做更加細致的分析工作，應對每一種情形的發(fā)生做出多種靈活方案，避免投資浪費。

另外，在城市的快速發(fā)展過程中，我們的設計偏粗獷，精細化設計并沒有落實下去。比如在做前期需求預測時，通常我們拿到的是一個很粗略的前提，沒有細分業(yè)態(tài)。但商業(yè)形態(tài)的組合五花八門，到底帶來多少人流，時間、空間如何分布等，如果之前沒有給我一個明確的方向，這個是很難預測的。所以說，如果前期設計過于粗獷，會給最終的運營帶來很多麻煩。

2.規(guī)劃的核心要素。綜合體規(guī)劃的核心要素主要包括：

購物中心。在不同地段，購物中心的級別也不一樣。購物中心可分為五級：城市級的、片區(qū)的、小區(qū)的、小區(qū)內(nèi)部的、便利店。

購物中心的定位決定了其輻射范圍、業(yè)態(tài)組合和規(guī)模。定位不是空頭口號，因為定位還會具體影響到未來的招商。

寫字樓。寫字樓也有不同的定位，分為頂級、甲級、乙級和丙級。定位不同，其存活的空間、租戶的特點和建設的成本也不同。

酒店。酒店分為商務型、會議型、經(jīng)濟型和旅游度假型，其選址和客戶群也各不相同。

酒店品牌非常重要，品牌就是號召力，會讓同一層次的客戶群聚集在一起。酒店的品牌代表著客戶群，只有品牌具備足夠的影響力才能保證入住率，同時受歡迎率也是品牌入住率的保證，所以一般的開發(fā)商很難獨自運營酒店。在綜合體開發(fā)中，原則上要聯(lián)合開發(fā)，酒店部分要由品牌酒店方經(jīng)營管理。

公寓。在綜合體內(nèi)部，公寓是賺錢的部分，無論是租還是售，都能快速減輕項目的財政壓力。

目前，在北京、上海一些城市，禁止在綜合體里開發(fā)住宅，只能開發(fā)公寓，但在很多二三線城市是沒有這種限制的，有必要將公寓、住宅、辦公、酒店等混搭，因為當?shù)貨]有足量的商務人流，只開發(fā)公寓不設住宅會有一定風險。

3.應當堅持的可持續(xù)發(fā)展模式。城市綜合體除了降低人們的生活、工作成本，以及社會的整體運營成本外，它最大的經(jīng)濟社會效應體現(xiàn)在：一方面，在有限的空間最大程度地塑造了經(jīng)濟活動、消費活動;另一方面，在有限的土地資源上產(chǎn)生了最大化的經(jīng)濟效益。所以，城市綜合體是一種應該堅持的可持續(xù)發(fā)展理念。

中國城市的粗放型擴張，讓城市變成了吞噬自然的機器，導致環(huán)境質(zhì)量和生活品質(zhì)的降低，所以在未來的城市開發(fā)中，要走集約型開發(fā)道路，利用有限的資源創(chuàng)造更多價值、更好的活動，城市綜合體正是城市在物質(zhì)和精神方面必然的發(fā)展趨勢。

總之，在我國，隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，城市化的步伐也日益加快，新聞中的GDP、GPI、PPI等各種指數(shù)節(jié)節(jié)攀高，我們在體驗現(xiàn)代化生活帶給我們的優(yōu)越性的同時，也不得不忍受伴隨都市發(fā)展進程中的種種病癥：上下班堵車又堵心、去飯館吃飯排隊等到饑腸轆轆、房價走高綠化率走低、環(huán)境污染等等。如何高效的利用有限的土地資源，改善我們的城市環(huán)境，不僅僅是城市發(fā)展的一個亟待解決的問題，更是關乎老百姓幸福指數(shù)的大問題。發(fā)展集約型城市是人心所向，城市綜合體在很多大中城市的興起更是大勢所趨。