對渝、滬房產稅改革的研究分析

西同英

摘要：當前，我國房地產市場價格不合理持續上漲問題、房地產商品有效供給不足問題、房地產無效供給過剩并存問題、房地產市場運作的不規范問題、房地產業投機性增長等問題突出地反映了房地產過熱的現象。文章運用多個學科的理論，借鑒他國成熟的房地產稅制度，針對我國的房產稅請況進行綜合分析，探索和解決這些問題的政策路徑及其可行性，從而為房產稅改革提供全局性的分析視角和建設性策略。

關鍵詞：房產稅；改革

近年來，我國房地產市場的迅速崛起，房價居高不下，我國國民經濟的支柱產業和新的經濟增長點問題較為突出。住房難逐漸成為了一個民生問題，因此，有必要對現行房產稅進行改革以發揮稅收調節作用。2011年1月28日我國將上海市和重慶市作為房產稅改革試點城市，在保有環節征稅上針對部分個人非營業性住房，上海和重慶兩個試點城市的加速擴容是當前我國住房形式發展的必然，然而要強調指出的是我國的房產稅的問題仍然不夠成熟并且存在著許多問題需要解決。房產稅改革從政策面上已經是勢在必行，但是這個出臺的過程，牽扯了太多的因素，而是國家為達成特定目的而需要的效率價值與政策決策。從百姓角度看待國家稅收，更多是從微觀角度考慮自身的得失與公平。筆者認為：房產稅改革，無疑是一場國家利益與個人利益的博弈，在其中既有專家學者的制度設計，也有既得利益者不愿改革的抗拒排斥，更多的還是普通百姓患得患失式的擔憂與企盼。

一、房產稅改革試點基本內容

2011年1月28日我國將上海市作為個人住房房產稅征收試點單位并進行房產稅征收工作，其征收方案是：征收對像是指本市居民家庭和本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房（包括新購二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購的住房。房產稅暫按應稅市場交易價格的70%計算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應稅住房平均每平方米市場交易價格低于該市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減位0.4%。

2011年1月28日同日，重慶市也作為個人住房房產稅征收試點單位。其征收方案是：在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。標準為：獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區新疆商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍（含3倍）知4倍的，稅率為1%；4倍（含4倍）以上的稅率為1.2%；納稅時間為“產權登記日期次月起”。計稅方法，為按年計征，不足一年的按月計征稅額。納稅期限為每年的10月1日至31日。

二、渝、滬房產稅改革存在的問題

（一）房產稅改革的合法性問題

土地歸國家所有是我國與其他國家實行的土地私有化政策的不同之處，在我國公民個人只有70年土地產權。房產歸居民所有，居民具有了房產權，但房產征稅其合理性在于政府有權對房產所有人征稅。征收房產稅，一方面表明了政府調節房地產市場，不僅是對個人房地產合法性的肯定，也屬于政府借助政治權利的管理職能，這樣有助于縮小貧富差距和經濟的調節、調節收入分配，所以，政府對房產稅的征收是合理合法的。

（二）房產稅的計稅依據不合理

對于渝、滬按照房產交易價的70%和房屋交易價格原值來征收是試點方案中提到的一個主要問題。但是按照市場價征收首先要考慮其條件是否成熟？如果條件不成熟按市場價格征收就行不通，從以上提到和運行的方案可中房產稅計稅的依據是交易時的價格，使房產稅無明確財產稅屬性而偏向與流轉稅，不利于控制房價的宏觀調控目的。沒有相應健全的評估機制體系，納房產稅的改革可能會因為不公平而招致民眾的反對。所以，征收房產稅，對于計稅依據是必要明確加以說明，同時明確說明對于征收房產稅尤為重要。

（三）要完善房產稅價值評估體系

渝、滬房產稅改革試點的改革方案中，納入征收范圍的個人房產稅無疑會出現或增加對房產評估的難度。而相應的評估機構上海和重慶都沒有建立，沒有相應健全的評估機制體系，納房產稅的改革可能會因為不公平而招致民眾的反對。

（四）征稅對象范圍小的問題存在

上海房產稅試點，在該試點方案里，該方案不針對存量房主要是針對增量房而言，這樣就導致了一個突出問題，也就是不公平性的問題，我們肯定地說這些問題是不符合稅收制度基本原則的。重慶市房產稅試點方案中，只針對那些高檔住房、別墅進行征收。在此過程里雖然有所涉及增量房存量房，但是稅收范圍狹小的問題凸顯，這樣是難以滿足稅收收入需求。稅基不寬直接導致房產稅稅收減少，只能作為地方財政收入的補充來源。

（五）房產稅稅率設計是否合理性問題

一般的說，在稅率設計取決于征稅的目的和納稅人的承受能力。另外針對商品房檔次差異性問題，固定稅率的逐步實行將更為適合，在實踐中實行稅率設計的不斷改進。渝、滬房產稅改革試點，研究房產稅稅率設計是否合理性問題對試點研究提供了好的機會，只要在試點研究工作中找到合適稅率經驗，就一定會在全國范圍內廣泛加以推廣。

三、優化房產稅改革的相關政策建議

（一）各種稅費金要合理歸并

歸并名目繁多的稅費金是房產稅改革的重要方向，在實際運作中形成規范統一的稅種。在工作實踐中不僅要結合土地制度的改革，統籌和重新設計房產稅種，包括各類收費改單一性問題，更要考慮將此稅收形式納入到公共財政的預算體制中來，從而不斷理清房地產經濟活動不同環節稅種之間的關系要素。避免重復、遺漏征收是稅收的同一環節的兩個方面。在房地產取得及交易和保有的不同環節上形成有效銜接和平衡分布來對稅種大小、稅負大小來進行設計。

（二）設置稅率要科學合理

進行房產稅率設置：一要根據不同地區的不同用途，二要根據房屋所有人所擁有住房面積和套數多少。普通住宅、一般企業房產的設置要設置較低稅率，而對于高級別墅、高級娛樂場所的房產要設置較高的稅率，同時對于擁有較多房產所有人采取遞增累進稅率政府部門要根據其住房套數和面積設置稅率，也就是說設置的稅率越高是持有房產越多、面積越大的，這樣就會遏制房產投機，不但增加居民持有房產的成本更加有利于減少房屋的空置率。總之，在房產稅的征收上，房屋征收稅主要針對高收入人群。從國際上看居民的自有住房是不征稅的。

（三）擴大征收對象

要真正發揮房產稅調節收入，發揮財富分配的真正作用，對于唯一住房的家庭建議要免征，針對二套及二套以上的房產采用和采取差別的累進稅率方式征稅。對于試點城市重慶的征稅情況看：重慶的房產稅征收對象雖然包含了增量房存量房的別墅，其他高檔住房都是針對增量房產進行征收；上海作為另一個試點城市，在實際征稅工作中主要是針對新增房產進行征收。征管方案應逐步進行改革，不只針對新房征收，應將居民現有大戶型和單價高的住宅也逐步納入新的試點范疇。

（四）房地產稅收制度改革要建立在立法層面

啟動個人住房普查工作進程、加快個人住房信息系統建設的步伐，嚴厲打擊偷稅漏稅貪污腐敗行為就一定要堅決實施住房實名制，更要防范房地產領域資金外逃。提高稅收的立法層次以法律的形式頒布和實施住房稅收制度，涉及到基本財稅制度、房產稅，也涉及到對公民基本財產權利的保護問題。

（作者單位：山東眾成地產集團有限公司）