淺議產業地產開發模式及策略

李艷

【摘要】隨著房地產行業逐漸分化，產業地產作為一種新的地產形態，成為開發商爭相角逐的新領域。以下，本文針對產業地產的概念、不同模式及特征，以及產業地產項目開發流程、主體，提出了對加強產業地產開發模式的幾點策略。

【關鍵詞】產業地產；開發模式；策略

1、產業地產的概念

產業地產，是近年來開始新興起來的一種概念，在業內并沒有對其進行清晰的定義。產業地產的內容有三種行業形態：一是生產廠房，二是商務園區，三是倉儲物流配套區。從一般概念來講，作為一種新興地產模式的產業地產，就是將房地產與工業、旅游等其它產業相結合的產物。從狹義概念上來講，就是產業地產憑借某一個產業的帶動，來實現土地的整體開發以及運營的工業地產升級，即形成一種新型產業形式。其區域競爭能力的提升主要通過為企業辦公樓、廠房、寫字樓等基礎設施的建設，同時結合企業園區內資源，創建集生產、辦公、研究為一體的產業集群，使其區域環境得到優化，也使區內企業品牌與企業形象得到有效樹立，企業綜合競爭能力得以提升。

2、產業地產開發模式及特征分析

以價值鏈劃分，一般可將產業地產分為單一企業型、主題型、縱向綜合型、復合型四種不同產業地產模式，如下表所示：

開發模式 特征 運營模式 主要風險及特征

單一企業型 某個企業，客戶唯一 客戶自行物業管理 開發風險，風險較小

主題型 不同產業鏈，同一行業 專業運營商：物業管理+增值服務 開發風險+運營風險，風險較高

縱向綜合型 產業鏈上下游企業 專業運營商：物業管理+增值服務 開發風險+運營風險，風險較高

復合型 跨產業鏈 專業運營商：物業管理+增值服務 開發風險+運營風險，風險較高

2.1單一企業型

單一企業型地產模式其產品只有唯一的客戶，以滿足客戶的較高需求為地產模式，由開發商面向某一企業而專項開發的產業地產。單一企業型產業地產開發通常以資源導向型為主，也就是當地擁有大量優質的上下游企業資源，以及完善的交通配置與其它相關配套資源。

2.2主題型

主題型產業地產是指集聚了具有某一共同行業特征的多家企業，屬于不同產業鏈條上的同一節點，開發商從行業的角度做整個產業配套服務，如孵化器、軟件園、物流園等，形成行業規模經濟，節約了信息交流與資源成本，獲取更大經濟效益。

2.3縱向綜合型

縱向綜合型產業地產是指圍繞產業鏈上下游企業進行整合，規模上一般形成工業園區或產業園區形式，通過發揮上下游企業的產業功能關聯關系，提高企業的生存和競爭能力，發揮產業鏈競爭優勢，推動產業鏈增值和升級。

2.4復合型

復合型產業地產是指以產業間的縱向聯系和橫向聯系為依托進行資源整合，具有很大用地規模，如大型工業園區形式，形成產業鏈的橫向和縱向延伸的產業網絡結構。

3、分析產業地產項目開發

3.1產業地產項目開發流程

產業地產最初是由產業園區開發逐漸演變而成。產業地產開發項目流程由對產業的細致研究與分析、與政府的信息傳遞交流、產業定位的項目明確以及項目選址，可行性研究與審批、項目建設手續的辦理、項目施工、招商、經營管理等環節構成。整個過程中產業知識與產業運作、地產知識與地產運作能夠充分的進行交叉和組合。

3.2產業地產項目開發主體

城市土地集約利用需求在城市經濟欣欣向榮的環境下，呈現出越來越顯著的態勢。市場調配資源已成為產業地產的主旋律，改變了以往政策為主要導向的狀況。對我國現有產業地產項目開發主體研究可以發現如下四種模式：

（1）政府主導模式

所謂政府主導模式，即以政府為主導，政府通過優惠政策、財政資金等條件融入到產業地產中，通過充分利用政府主導方式打造園區優勢地位。通過招商引資等方式吸引廣大符合產業發展的項目入駐園區。政府主導模式對于促進區域經濟不斷發展、為園區爭取更多優惠政策、促進人們就業等綜合問題發揮有力推動作用。

（2）主體企業引導模式

企業在擁有強大綜合實力情況下，打造出一個以企業自身為主導地位的產業園區。并發揮實力企業在產業中的凝聚力和號召力，以土地出讓、項目租售等多種形式聚集其它企業，以此來打造與完善完整的產業鏈。

（3）產業地產商模式

所謂產業地產商模式，即房地產投資開發企業通過獲取的工業土地項目，來進行項目的開發與基礎設施的建設。等項目完工后以合作經營、租賃、轉讓等方式對項目進行統一管理，從而使得地產開發利益得以高效的實現。例如工業物流老大——美國普洛斯集團，為工業房地產業帶來了全新的視野，以全球化的物流配送設施提高了客戶供應鏈的作業效率。他們只做房地產投資開發及物業管理，但通過打造一個設施平臺，為眾多世界知名企業提供物流設施及工業廠房租賃服務，讓物流企業爭相入駐，其實質仍為房地產開發商。

（4）綜合運作模式

所謂綜合運作模式，就是集政府主導模式、主體企業引導模式和產業地產商模式三種模式綜合而形成的開發模式。當前，中國產業地產開發模式還是以政府主導模式以及產業地產商模式為主。

4、加強產業地產開發模式策略

4.1關注國家政策，透過政策明確方向

產業地產項目的發展，需要通過多種途徑不斷擴大對國家政策的關注度，對政策進行持續深入的理解，對政策出臺的國內外背景深度挖掘，做到與時俱進。國家宏觀調控及新政策法規的不斷出爐，使產業地產對國家政策的關注在字面層次的理解基礎上，要對政策文件中所提出的目標、方向、重大改革等重要信息進行深入了解與展望，同時對政策的理解要聯系企業和項目實際。房地產企業要結合國家戰略發展方向，始終保持與政策方向的一致性，對各項優惠扶持政策及時獲取信息，抓住機遇，使企業項目風險得到有效控制。以國家政策為產業地產項目指明發展的道路，通過思路創新，使企業得到長遠的發展。

4.2合理規劃產業布局

產業布局的合理規劃應有詳細的調研工作。產業布局所屬當地政府的規劃（區域規劃、產業規劃）政策（稅收政策）等以及當地交通、能源等資源條件，以及當地產業發展現狀、區域經濟中產業所占地位等都應作為調研工作的主要內容。產業地產項目的規劃要從產業的發展趨勢、產業競爭、產業價值鏈等方面進行分析，以調研素材為依據對產業項目進行明確的定位。項目定位應根據實際情況，通過對產業各領域特性的分析，以及當地及地塊的現實基礎條件，以清晰的發展思路，從中挑選重點發展產業，發展前景優勢的產業。

4.3提高項目增值性獲取長期穩定回報

投資金額巨大，且投資收益時間長的產業地產項目，其本身具備增值性，也使開發商通過提供增值服務，獲取長期穩定的收益回報成為可能。地產作為耐用消費品可長期使用，土地的稀缺性和不可再生性使地產具有保值增增的功能。地產開發商通過增值服務的提供，把不同類型入駐企業的實際需求作為投資的出發點，對開發商提供增值服務是增值性實現的基礎。

5、結語

產業地產可看作是傳統工業地產的升級，工業地產經過了長時間的發展，以各類型工業園區為代表，二十世紀未期開始迎來快速發展時期，園區的層次由國家發展到省、市、縣及部分鎮，形成遍及全國的開發區熱潮。中國現正處于產業結構調整、產業轉型升級的關鍵時期，通過科學的規劃及運營，產業資源整合重組，使產業創新發展與產業升級得到推動，是產業地產面臨的挑戰同時也是機遇。

參考文獻：

[1]王振坡.單賀明.基于價值鏈的產業地產開發模式探討 [J].商業時代，2014，11

[2]夏書娟.產業地產的發展趨勢及投資風險研究 [J].中國海洋大學 ，2013-05

[3]王新紅.產業地產開發模式發展對策研究 [J].北京交通大學 ，2011-06