淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃研究現(xiàn)狀

李悅

摘要：本文從房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀進(jìn)行分析和研究，結(jié)合當(dāng)前稅務(wù)籌劃的現(xiàn)狀，找到合理的對(duì)策，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；稅務(wù)籌劃；對(duì)策

前言：房地產(chǎn)企業(yè)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，可以很多程度的促進(jìn)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)由于涉及的稅種比較多，而且稅金很大，稅收成為房地產(chǎn)企業(yè)的嚴(yán)重負(fù)擔(dān)。稅務(wù)籌劃可以更好的解決這一問(wèn)題，從房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，合理應(yīng)用稅務(wù)籌劃政策，早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)宏觀調(diào)控的目標(biāo)。

一、研究的背景

隨著經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，我國(guó)也意識(shí)到了稅務(wù)籌劃的重要性。近年來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格日益攀升，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策也不斷的出臺(tái)。還有個(gè)重要的因素是，房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的稅種種類繁多，比如土地增值稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、教育稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收在房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)相當(dāng)大的比例，成為房地產(chǎn)企業(yè)的一塊負(fù)擔(dān)。為了減少開(kāi)支，提高經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的研究。

二、研究的意義

房地產(chǎn)企業(yè)需要投入巨額的資金，因此更加需要對(duì)企業(yè)的每一部分進(jìn)行合理的規(guī)劃。首先，做好稅務(wù)籌劃可以增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)依法納稅的意識(shí)，因?yàn)榧{稅是每個(gè)企業(yè)的義務(wù)，加強(qiáng)對(duì)稅法的學(xué)習(xí)，可以合理的運(yùn)用稅法知識(shí)，做好稅務(wù)籌劃工作，從而降低涉稅的風(fēng)險(xiǎn)性；其次，合理的對(duì)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負(fù)擔(dān)，企業(yè)的利益得到最大化，房地產(chǎn)企業(yè)的收入增多，經(jīng)濟(jì)實(shí)力增強(qiáng)，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力有所上升，利于企業(yè)的自我管理。

三、稅務(wù)籌劃的含義

稅務(wù)籌劃是指納稅人在符合國(guó)家的法律和稅收規(guī)章制度的前提下，按照稅收法規(guī)政策，事先做好規(guī)劃，合理的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)，以達(dá)到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益最大化[1]。稅務(wù)籌劃是一種合法的行為，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，涉及的稅種多，稅務(wù)籌劃可以減輕稅收的負(fù)擔(dān)，合理納稅，并且符合法律規(guī)范，從而獲取最大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

四、稅務(wù)籌劃研究的不足之處

（一）籌劃人員專業(yè)水平低

稅務(wù)籌劃是一項(xiàng)非常專業(yè)的技術(shù)性工作，不僅需要籌劃人員具有非常抓實(shí)的財(cái)務(wù)知識(shí)，較高的業(yè)余水平，而且還要熟悉相關(guān)的稅法知識(shí)。但是在實(shí)際工作中，任用的籌劃人員專業(yè)水平偏低，無(wú)形當(dāng)中會(huì)增加企業(yè)的損失。

（二）籌劃范圍不全面

畢竟稅務(wù)籌劃在我國(guó)興起的時(shí)間不長(zhǎng)，因此應(yīng)用起來(lái)會(huì)存在很多問(wèn)題[3]。稅務(wù)籌劃的目的是在結(jié)合當(dāng)前的法律與稅務(wù)知識(shí)，通過(guò)合理的方法，減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收狀況，讓企業(yè)獲取最大的利益。但是在籌劃的過(guò)程中，只是對(duì)產(chǎn)生高額稅金的稅種進(jìn)行了研究，由于籌劃的范圍不全面，導(dǎo)致稅收不能得到合理的控制。

（三）籌劃不及時(shí)

稅務(wù)籌劃的過(guò)程是相當(dāng)你復(fù)雜的，不要結(jié)合企業(yè)自身狀況，合理的運(yùn)用資金，做到不浪費(fèi)，遵守國(guó)家的法律制度，具有豐富的財(cái)務(wù)與稅法知識(shí)，才能籌劃出適合企業(yè)的一套稅務(wù)方案。但是企業(yè)的發(fā)展是跟隨著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展之后的，而且國(guó)家法律制度也在變化，這套籌劃方案將不適用本企業(yè)，就得再重新籌劃。但是籌劃新的方案需要一定的時(shí)間過(guò)渡，導(dǎo)致稅務(wù)籌劃不及時(shí)。

五、稅務(wù)籌劃的特征

（一）具有合法性

稅務(wù)籌劃不同于避稅、偷稅、漏稅等行為，它是符合國(guó)家法律制度的，不同于資金轉(zhuǎn)移、利潤(rùn)轉(zhuǎn)移等方式，不存在少納稅或者是不納稅等違法行為。納稅人在不違反法律的前提下，遵守國(guó)家的法律知識(shí)，再針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的狀況，利用所掌握的稅法和財(cái)務(wù)知識(shí)，獲取最大的合法利潤(rùn)，合理的減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)[4]。

（二）具有不固定性

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)隨著國(guó)家的政策不斷的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的方案也就具有不確定性，國(guó)家的制度也是在社會(huì)實(shí)踐中不斷改進(jìn)的。稅務(wù)籌劃方案應(yīng)該做到與當(dāng)時(shí)的國(guó)家政策相符合，而且隨著經(jīng)濟(jì)的變化，法律的調(diào)整，稅務(wù)籌劃方案也應(yīng)該做進(jìn)一步的調(diào)整，在國(guó)家政策的引領(lǐng)下，通過(guò)籌劃方案在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中實(shí)踐不斷的完善。

（三）具有綜合性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在稅務(wù)籌劃中應(yīng)具有綜合性，不能片面的將某一部分納入研究范圍。籌劃一定要從企業(yè)的全局出發(fā)。降低企業(yè)的成本，結(jié)合企業(yè)自身的資金結(jié)構(gòu)，制定出一套合理的方案，將財(cái)務(wù)制度落實(shí)到實(shí)處，降低企業(yè)的成本，實(shí)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)[5]。在眾多的稅種中，不要只對(duì)納稅金額高的進(jìn)行稅務(wù)籌劃，這樣稅收金額從整體上就能夠降下來(lái)，因此，稅務(wù)籌劃應(yīng)該全面展開(kāi)，綜合應(yīng)用到房地產(chǎn)企業(yè)中。

六、降低籌劃風(fēng)險(xiǎn)的方法

（一）對(duì)閑置地的利用

房地產(chǎn)企業(yè)在建筑過(guò)程中會(huì)存在一些閑置的空地，或者是竣工的建筑物，如果沒(méi)有進(jìn)行開(kāi)發(fā)或者銷售，會(huì)增加企業(yè)的費(fèi)用。對(duì)稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該對(duì)閑置地加以利用，租賃或者轉(zhuǎn)讓，雖然企業(yè)承擔(dān)一部分稅金，比如印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等，但是同時(shí)也有一些收入，這樣企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)有所增加。

（二）用促銷增加銷售

房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，必須采取各種促銷手段來(lái)增加銷售。不但保證收入增加，而且納稅的金額有所減少。每一期樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)做好宣傳工作，而且有很多禮品可以贈(zèng)送，甚至有抽獎(jiǎng)活動(dòng)。通過(guò)現(xiàn)金折讓的方式，減少應(yīng)納土地增值稅的金額[6]。不但保證了企業(yè)銷售收入增加，還能降低稅收金額。但是會(huì)計(jì)上會(huì)以減除折扣金額后的銷售額作為企業(yè)的收入，因此，在搞促銷活動(dòng)時(shí)，要控制好促銷的稅收成本。

（三）費(fèi)用核算

為了平衡企業(yè)的稅收，需要對(duì)費(fèi)用合理的核算根據(jù)國(guó)家的優(yōu)惠政策對(duì)費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整。對(duì)員工的工資，可以據(jù)實(shí)扣除，新的企業(yè)所得稅法中對(duì)各項(xiàng)支出扣除進(jìn)行了規(guī)定，包括取消內(nèi)資企業(yè)實(shí)行的計(jì)稅工資制度，對(duì)企業(yè)合理的支出據(jù)實(shí)扣除，研發(fā)費(fèi)用實(shí)行加計(jì)扣除，這些新的政策對(duì)企業(yè)費(fèi)用的核算方面有了新的規(guī)定。這些費(fèi)用的扣除，對(duì)企業(yè)是有利無(wú)害的，因此，企業(yè)的費(fèi)用應(yīng)該減少不可扣除的支出。

（四）融資

房地產(chǎn)企業(yè)與一般性質(zhì)的企業(yè)有很大的區(qū)別，需要投入巨大的資金，而且生產(chǎn)周期長(zhǎng)，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中有充足的流動(dòng)資金[7]。企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中難免會(huì)存在資金短缺的現(xiàn)象，因此企業(yè)要想持續(xù)經(jīng)營(yíng)下去，可以采用融資的方法，保證企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，企業(yè)可以向金融機(jī)構(gòu)、非金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款融資，非金融企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)融資可以抵扣一部分稅款，這樣減少稅收。而且融資的速度快，利息少，能夠解決企業(yè)的負(fù)債問(wèn)題。只有保證抵制負(fù)債，企業(yè)才能運(yùn)轉(zhuǎn)下去，從而獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。

結(jié)論：為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理納稅，為企業(yè)創(chuàng)造做大的利益，本文從稅務(wù)籌劃的全局出發(fā)，依據(jù)國(guó)家的稅收政策，以稅務(wù)籌劃為目標(biāo)對(duì)稅務(wù)籌劃展開(kāi)了研究。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)占鰲頭，必須做好稅務(wù)籌劃工作，趨利避害，與時(shí)俱進(jìn)。

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