關(guān)于土地收儲(chǔ)交易的分析與研究

張永強(qiáng)

【摘要】本文是針對(duì)內(nèi)蒙古自治區(qū)及滿洲里市土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀，通過(guò)對(duì)土地收儲(chǔ)的必要性分析，為滿洲里市土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作提出了四點(diǎn)對(duì)策研究。首先，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的總體情況作了介紹。其次，對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備做了必要性分析。再次，對(duì)滿洲里市土地收購(gòu)儲(chǔ)備現(xiàn)狀情況作了總結(jié)。最后，為滿洲里市土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作提出了四點(diǎn)對(duì)策研究。

【關(guān)鍵詞】土地收儲(chǔ)；現(xiàn)狀分析；對(duì)策研究

土地儲(chǔ)備是隨著全國(guó)土地使用制度改革和城市土地市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中應(yīng)運(yùn)而生的一項(xiàng)新型工作，是政府加強(qiáng)土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷的重要手段。土地儲(chǔ)備經(jīng)過(guò)幾年的長(zhǎng)足發(fā)展，全國(guó)各地從儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的隸屬、融資渠道、收購(gòu)儲(chǔ)備方式等方面已經(jīng)形成了風(fēng)格迥異的收儲(chǔ)模式。并為土地收購(gòu)儲(chǔ)備下了定義，土地儲(chǔ)備制度是指市、縣人民政府或國(guó)土資源部門委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，將按照法定程序收回、收購(gòu)、優(yōu)先購(gòu)買或征收的土地納入政府儲(chǔ)備，對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及管理，以備政府供應(yīng)土地，調(diào)控市場(chǎng)的一種制度安排。現(xiàn)結(jié)合內(nèi)蒙古地區(qū)土地儲(chǔ)備制度建設(shè)對(duì)滿洲里市土地收儲(chǔ)交易做如下分析。

一 土地收儲(chǔ)的必要性：

前些年，滿洲里市部分平房區(qū)由于占地面積大、居住環(huán)境差、涉及被拆遷居民多，這一情況造成了開(kāi)發(fā)商不愿開(kāi)發(fā)的局面，這是滿洲里市舊城改造的一大難題。滿洲里市水源路以西的平房區(qū)，處于市區(qū)邊緣地勢(shì)低洼，多年沒(méi)有基礎(chǔ)設(shè)施投入，老百姓稱這里的路面下雨天是“水泥路”，晴天是“揚(yáng)灰路”，居住條件非常差。對(duì)于這樣的情況，只有通過(guò)土地收儲(chǔ)的方式來(lái)運(yùn)作才能達(dá)到合理拆遷安置、改善居住環(huán)境、改變城市形象的目的。另外，滿洲里市部分地段地理位置較好，很多開(kāi)發(fā)商都有意開(kāi)發(fā)，但拆遷量巨大、拆遷難度更大的現(xiàn)實(shí)使得他們無(wú)法實(shí)施。近兩年，滿洲里市合作區(qū)金山角地段因?yàn)榻煌ū憷⒌乩砦恢脙?yōu)越等客觀原因，成為了一塊“黃金地”，可以說(shuō)是眾多開(kāi)發(fā)商竟相爭(zhēng)奪的一塊寶地，但由于拆遷難度大，釘子戶較多，很多開(kāi)發(fā)商望而卻步。針對(duì)這種情況，只有采取土地儲(chǔ)備方式，以政府名義進(jìn)行收購(gòu)，把拆遷安置轉(zhuǎn)化為政府行為，才能使開(kāi)發(fā)工作順利進(jìn)行，達(dá)到舊城改造的目的。此外，滿洲里市也存在開(kāi)發(fā)商囤地的不良現(xiàn)象，前些年部分開(kāi)發(fā)商鉆法律空子，進(jìn)行大面積圈地。社會(huì)上數(shù)量巨大的存量土地導(dǎo)致了土地多頭供應(yīng)的局面，削弱了市政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度和城市總體規(guī)劃的執(zhí)行力度。具體總結(jié)如下：

1 建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制是政府壟斷城市存量土地供應(yīng)，調(diào)控土地市場(chǎng)和保證城市總體規(guī)劃得到切實(shí)執(zhí)行的必要手段。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵是土地高度集中管理。早在 1994年，時(shí)任總書記的江澤民同志就指出“土地是國(guó)家最牢靠、最可靠的國(guó)有資產(chǎn)”，“對(duì)土地實(shí)行高度集中管理，這非常對(duì)”，“對(duì)土地不壟斷不行”。因此，在滿洲里市建立土地儲(chǔ)備機(jī)制，為政府調(diào)控城市存量土地供應(yīng)提供了有效保障。

2 建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制是改善滿洲里市投資環(huán)境和獲得城市建設(shè)資金的重要措施。土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制使政府由出讓“生地”為主轉(zhuǎn)為出讓“熟地”為主，不僅可為開(kāi)發(fā)商提前解決拆遷、配套等問(wèn)題，縮短開(kāi)發(fā)周期，改善投資環(huán)境，而且可增加政府土地收益，是城市建設(shè)最重要的融資渠道。

3 土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制不僅可為有形土地市場(chǎng)建設(shè)提供物的保障，使政府“有地可招”、“有地可拍”，而且可規(guī)范土地交易行為和土地市場(chǎng)的統(tǒng)一管理，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

4 土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制，有利于企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，加快企業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，促進(jìn)企業(yè)改革和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

二 目前土地收儲(chǔ)的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題：

自2001年國(guó)務(wù)院下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》后，內(nèi)蒙古自治區(qū)便開(kāi)始著手這方面的工作，制定出臺(tái)了《關(guān)于建立國(guó)有土地儲(chǔ)備制度的通知》并成立了自治區(qū)土地儲(chǔ)備登記中心，把滿洲里市的土地儲(chǔ)備也納入了其中，隨之滿洲里市也成立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備整理中心。2003年自治區(qū)又出臺(tái)了《內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)有土地儲(chǔ)備管理辦法》使得土地儲(chǔ)備工作進(jìn)一步規(guī)范。但土地儲(chǔ)備工作開(kāi)展時(shí)間較短，各地區(qū)步調(diào)不一，整體上存在法制不健全、主體不明確、缺乏規(guī)范完善的制度和規(guī)劃體系。主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1 土地收儲(chǔ)工作宣傳力度不夠，沒(méi)有引起足夠重視

目前滿洲里市的土地收儲(chǔ)雖納入了自治區(qū)土地收儲(chǔ)計(jì)劃，而且土地儲(chǔ)備中心又被調(diào)整為市政府直屬二級(jí)事業(yè)單位，并且成立了土地收購(gòu)儲(chǔ)備委員會(huì)。但土地收儲(chǔ)在這里的影響力太小。沒(méi)有引起有關(guān)部門及開(kāi)發(fā)商的足夠重視。使得部分收儲(chǔ)項(xiàng)目很難進(jìn)行。

2 土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制的政策法律支持還不完善

自治區(qū)沒(méi)有出臺(tái)相應(yīng)土地儲(chǔ)備管理實(shí)施細(xì)則，法律支持不充分，在滿洲里市亦是如此。提高土地收儲(chǔ)的法律地位，建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備的法律體系，完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備的政策依據(jù)是土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制得以健康發(fā)展的保障。因此，完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制的政策法律是當(dāng)務(wù)之急。

3 與有關(guān)部門的協(xié)調(diào)和利益分配還有待于解決

土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作是一項(xiàng)綜合性的工作，在實(shí)施過(guò)程中必須要有財(cái)政、規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、稅務(wù)等相關(guān)部門的支持和配合。各部門之間如果不能很好的銜接，就會(huì)影響收儲(chǔ)土地的正常流轉(zhuǎn)和資金的回收。 因此，需要發(fā)揮土地收購(gòu)儲(chǔ)備管理委員會(huì)的職能，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系，給予土地收購(gòu)儲(chǔ)備以相應(yīng)的政策扶持。

三 對(duì)土地儲(chǔ)備的對(duì)策研究：

1 加大宣傳力度，使土地收儲(chǔ)工作順利高效運(yùn)轉(zhuǎn)

滿洲里市應(yīng)加大土地收儲(chǔ)的宣傳力度，使大家充分認(rèn)識(shí)土地收儲(chǔ)的必要性及優(yōu)越性。讓各部門對(duì)土地收儲(chǔ)工作由一個(gè)新的認(rèn)識(shí)，并引起足夠重視。

2 加強(qiáng)學(xué)習(xí)考察，做好全市土地收儲(chǔ)計(jì)劃

滿洲里市應(yīng)積極與自治區(qū)土地收儲(chǔ)中心聯(lián)系，加強(qiáng)溝通，讓自治區(qū)對(duì)滿洲里市的土地收儲(chǔ)工作重視起來(lái)，多給與指導(dǎo)。同時(shí)，我們應(yīng)該走出去，去學(xué)習(xí)杭州、青島等地較先進(jìn)的土地收儲(chǔ)工作經(jīng)驗(yàn)。另外，應(yīng)該聘請(qǐng)專家對(duì)全市的土地做一個(gè)收儲(chǔ)計(jì)劃，這樣土地收儲(chǔ)工作就會(huì)科學(xué)地、有計(jì)劃、有依據(jù)地進(jìn)行。

3 組織實(shí)施土地前期開(kāi)發(fā)。根據(jù)政府供應(yīng)土地的需要，組織對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行必要的通水、通電、通路及土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施配套的前期開(kāi)發(fā)，這個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)施主體應(yīng)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。

4 管護(hù)和臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地。在儲(chǔ)備土地供應(yīng)前，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)儲(chǔ)備土地進(jìn)行管理和保護(hù)，防止他人侵占、破壞儲(chǔ)備土地，并依法對(duì)儲(chǔ)備土地單獨(dú)或連同地上建筑物、構(gòu)筑物以出租、臨時(shí)改變用途等方式進(jìn)行暫時(shí)利用。臨時(shí)利用的收入按照規(guī)定上繳財(cái)政。

總之，土地收儲(chǔ)只要本著平等、互利、守信的原則，加強(qiáng)聯(lián)系和溝通，不斷修煉內(nèi)功，與金融機(jī)構(gòu)建立一種長(zhǎng)期穩(wěn)定、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的戰(zhàn)略合作關(guān)系，我們相信，借著自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁東風(fēng)，更好地發(fā)揮市場(chǎng)配置土地資產(chǎn)的基礎(chǔ)性作用，盤活國(guó)有土地資產(chǎn)，就能走上儲(chǔ)備業(yè)務(wù)發(fā)展的快車道，進(jìn)而推動(dòng)全市土地收儲(chǔ)工作的健康發(fā)展。

參 考 文 獻(xiàn)：

[1]內(nèi)蒙古土地收儲(chǔ)交易[J].內(nèi)蒙古土地收儲(chǔ)交易，2007（01）.

[2]韓冰華.城市土地儲(chǔ)備存在的問(wèn)題與對(duì)策探討[J].咸寧學(xué)院學(xué)報(bào)，2003（06）.

[3]盧新海.城市土地管理與經(jīng)營(yíng)[M].科學(xué)出版社.