現階段房地產測繪實踐中存在的問題及應用研究

陳智榮

摘要：房地產測繪是專業測繪中的一個很具有特點的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關的土地，也就是說，房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。本文針對現階段房地產測繪實踐中存在的問題及測繪技術應用作了相關分析，以供參考。

關鍵詞：房地產測繪；存在問題；應用研究

前 言：

房地產測繪就是運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況的專業測繪。房產測繪有很多內容，測量的成果要提交給房產開發部門與管理部門，這些測量出來的數據都是直接作為工程項目實施的依據。它為產權人提供了法律保護的可靠依據，是產權和產籍管理機構為房產產權人提供法律保護的依據來源，同時為調解處理產權與土地使用權糾紛、違建與違規占地提供了可靠信息。同時為產權管理機構提供可靠的信息數據。也可通過房產測量可以有效衡量與檢查開發商銷售房屋面積是否縮水的問題等。

一、現階段房地產測繪實踐中存在的問題

1.層高與凈高的區分。

在國家標準《房產測量規范》中層高的說明是，指房屋的上下兩層的樓面，或者為上下樓地面層之間的距離。《規范》中沒有給層高一個允許誤差值，在實際的執行中由于沒有明確的依據，一般只依照圖紙或者當地細則執行，但是有些地區沒有相關細則，從業人員往往按照約定俗成來執行。當實際操作只有凈高沒有層高的情況下，量測凈高，凈高允許值在 2.05m。因此在房產測量過程中對于層高與凈高掌握的原則為凡是有層高的依層高為準，沒有層高的以凈高為準。

2.對稱邊長度實地丈量不一致問題。

在進行房屋實測時，由于測量誤差的原因或者是房屋建設過程中的質量問題或者是存在設計變更等因素，出現前后墻、左右山墻在施工圖紙中應相等的邊出現不相等的情況，使得設計中規則多邊形的房屋變為不規則。這種情況下，需要對測量數據進行處理后再進行繪圖和面計算。

對于誤差超過限差的邊長數據應現場再次量測，檢查數據是否因為測量的誤差造成的，若確實不一致，則應根據測量的結果來進行繪圖和面積計算。

3.共有面積分攤問題

對于一般的住宅樓共有面積的分攤，首先要計算出房屋的總建筑面積和房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，計算出面積分攤系數后，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。而比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，還可能涉及到二級分攤和多級分攤，這種情況應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。

二、房產測量中的測量技術

1攝影測量技術

應用攝影測量技術是把數字化攝影技術、數字化測量技術以及數字化信息處理技術等結合在一起的技術，其主要的作用是為工程施工前期的數據進行測量，主要提供三維、非接觸性等高效測量方法。這種測量技術主要用在一些面積比較大的工程當中，其中包括大比例尺地形測量、地籍測量等方面。

遙感技術以及衛星技術是攝影測量技術的主要技術核心，并且在此基礎上融合了光譜航空攝影測量技術，能夠進一步為人們對一個地區基礎的地理信息的收集和使用提供非常大的幫助。一方面因為遙感技術有著其同步性、實效性、經濟性等優勢，能夠在工程建設測量中得到非常大的應用；另一方面遙感技術在工程測量方面的使用，為工程測量技術在測量圖和地籍圖的繪制方面提供了非常高的準確度，對現代化工程測量技術的應用有著非常重大的意義。

2衛星定位技術

在工程測量中的應用在工程測量的過程中，合理的使用衛星導航定位技術是非常必要的，其中表現在地形的測繪以及工程的測量等方面，把衛星定位技術融入到工程測量技術中，進一步使得我國工程測量技術走進一步走向科學化，在我國很多工程測量中，都使用到了這兩個技術的結合。例如，長江三峽工程建設、南水北調工程建設、青藏鐵路工程建設以及浙江省杭州灣大橋的建設等等，這些工程在建設的時候都充分使用了衛星定位技術，這一技術的使用，在很大程度上減少了建設好中工程事故的發生情況。

3數字化測圖技術

數字化測圖技術目前在房產地形測量、地籍測量中得到了廣泛的應用。數字化測圖采用一定方法采集有關房產的信息，通過計算機處理相關數據，再經過圖形生成和編輯，獲得房產數字化圖，最后經數控繪圖儀，繪制成房產圖。采用一定的方法采集有關信息，采用計算機處理，在利用圖形的生成和處理，經過繪圖儀器的輸出打印出相關的房產圖，需要有相關的硬件環境包括全站儀，經緯儀，手持測距儀等等。還要有相關的軟件環境，做好具備專業的房產測繪軟件。在實際的測量中，要有具體的測量方案，基本的測量控制點位，界址點的測量，進行房產調查，使用相關儀器進行野外測量的同時保管好得到的具體數據，在進行計算機的數據處理，經過圖形編輯后，用繪圖儀打印測量的具體結果。

4坐標解析測量法

通常情況下，在面積測算方面包括房屋面積與用地面積測算兩部分。其中房屋面積的測算又分為建筑面積、共有面積、產權面積以及使用面積等方面；占地面積測算是指房屋所在封閉地塊的面積測算。在商品房銷售時，經常出現房地產面積糾紛以及占地界限糾紛。所以，選擇科學精準的反映房屋實際測量結果的計算方式和公式十分重要，坐標解析法在這方面具有其不可替代的優勢。國家主管部門出臺了相關的房產面積計算與公用面積分攤規則，文件中對于房產的邊長測量、面積計算等方面沒有作出具體要求，所以利用坐標分析法計算房產測算的時候需要相應的規范和調整。

三、以 GIS 技術在房產測量中的應用為例分析

房產測繪空間的數據模型可以用GIS進行。房產信息由房屋面積結構、地理位置等，因此測繪工作是相當困難的，該技術可以搭建這樣的數據模型，對動態特征進行測繪，對應的地理模型可以使用符號來直接表達，更加直觀。

1準動態定位

這種觀測方式適用于開闊地區的房產平面控制網加密和碎部測量等。和快速靜態定位一樣，也是在觀測區選一個基準點，安置接收機連續跟蹤所有可以看見的衛星，在對所測衛星保持跟蹤的情況下，依次進行觀測，測得基線中誤差約為1～2cm。與快速靜態定位相區別的是，在測量過程中，它要求接收機不能對跟蹤的衛星失去鎖定，否則應在失去鎖定的流動點上把觀測時間延長一至兩分鐘。

2經典靜態相對定位

這種觀測方法要求將兩臺以上的接收機，并將接收機在一條或數條基線的兩個端點上分別安置，觀測的衛星需要 4顆以上。這種方法可以將所有已經觀測的基線組成封閉的圖形，這樣有利于外業檢核，在一定程度上保障成果的可靠性。這種方法還有另外一個優點，它通過平差來進一步提高定位的精度。所以，這樣的觀測方法適合首級房產平面控制網的建立。

3快速靜態定位

這種觀測方式用于相應等級房產平面控制網的建立、加密及界址點測定等等。測量區域的中部是安置基準站的最佳的位置，并在基準站安置一臺接收機連續跟蹤視野中可以看見的衛星，而另一臺接收機則開始流動設站，依次在各個站點觀測制定好的時間。快速靜態定位要求觀測時段內應該對 5顆以上的衛星進行觀測，而且每個流動點與基準點的距離不能超過20千米。

四、結束語

現階段，房產測繪方面的技術規范與法律法規還不夠完善，未來要進一步加強對房產測繪技術的研究和開發，實現市場化和規范化。房地產中廣泛應用房產測繪技術，是保障房地產工程質量與安全的不可或缺的重要手段。

參考文獻：

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