淺談房地產交易管理中風險及規避策略

胡英俊

【摘要】我國近年幾年來由于經濟的發展推動著城市化進程的加快，從而房地產市場所占份額與比重不斷上升，房地產產業發展進程不斷加快，許多人利用了城市房地產發展的契機不斷地進行著“炒房熱”，使得房地產的規模不斷擴大，進而引發了一系列房地產交易過程中出現了許多的風險問題，房地產交易風險問題更是受到了社會上的人們的關注。本文就針對房地產交易中風險的規避問題展開了探討，盡量避免了房地產交易過程中出現的風險與規避。

【關鍵詞】房地產交易；風險；規避策略

一.房地產產業的基本定位

房地產產業在行業分類過程中十分特殊，屬于第三產業服務業，但是房地產又從屬于第二產業的建筑業，房地產產業的界定就變得十分的模糊位于第二、三產業的交界。房地產產業屬于從事房地產投資、開發、建設、銷售、經營、抵押、裝飾等等附有經濟活動的服務性產業。對于房地產產業的具體行為包括著一系列的經營活動，從最初的建筑公司簡單的土地開發再利用、房屋的建設、土地的經營、房地產經營，再到房產的過戶、買賣、抵押等等，最后包括著房地產的中介服務、物業的管理、房地產金融行業的發展，這樣一個一系列的全過程。房地產事業的利潤十分的大，尤其是在我國大部分的城市當中，一個普通生活的居民要想在城市中安家落戶購買一個屬于自己的房子，買房所需要的資金可能會耗費他們多年以來的心血，甚至大半輩子所積攢的積蓄都花費在購房的資金中，一旦他們在購房的過程中上當受騙，他們會無法承受住這樣的打擊，甚至會身陷絕境，這樣就會引發一系列的社會矛盾出現，激化了社會的矛盾，于是對于房地產交易的過程中如何規避交易存在的風險，指出規避風險的辦法有著積極地意義與作用，對于廣大購房需求者來說更是有著重要的作用。

二.房地產交易的特點

房地產的交易具體指的就是房地產的所有權、使用權、以及其所附帶的各項產品的每一項權利的轉讓與流通。房地產的交易不僅僅可以通過轉讓的形式，還可以進行房地產的抵押、房屋的租賃等等各項經濟形式的活動。房地產的交易更是具有自身所獨特的特點，就是無法將產品通過“產品展示柜臺”展示出來，因為房地產本身就具有不可移動性的特點，也具有地區性的差異性以及產品的個別性，每一個房地產產業都是具有自身不同的優勢，房地產的交易一般情況下都是房地產中介公司帶領著購房或租房需求者到一個固定的樣品場所去看好樣品從而完成了房地產的交易經營活動。

另外，房地產交易具有交易時權屬流通是不能再一瞬間就能完成的簡單的說就是不能做到“一手交錢，一手交貨”，房地產交易不等同于其他的商品交易，當我們在市場進行購物的過程中往往都是看中了某一個商品就可以付款完成了整個交易的過程，我們通過了付款購買了這個產品，這個產品的所用權與使用權就歸我們所有，而房地產交易過程中由于市場的分割性、房地產的個別差異性很大、沒有一個統一的質量管理，更沒有一個標準去衡量房地產產品的好與壞，此外，房地產交易的手續費用十分的復雜，需要很多的中介服務介入到其中，在房地產交易的過程中十分的繁瑣與復雜。各種渠道的交易性媒體、融資媒體、估價媒介等等，這些媒介在房地產交易的過程中起到十分重要的輔助作用，房地產交易具體是房地產和土地產權利的轉移過程，而實際上房地產本身這個實際沒有發生轉移與流通，房地產所包含的房屋以及附屬的一些產品的所有權使用權等等一系列的權利發生了公平平等的交易，從而使得權利發生了轉變，也就是說一些人通過交易的渠道獲得了房地產的一切權利，但是房地產本身沒有發生任何改變，這也是房地產交易的一個另一個特點。

三.房地產交易的管理

房地產交易的管理指的就是政府通過對房地產管理部門以及房地產相關的部門以法律的形式、行政的手段、經濟的約束等等，對房地產交易活動加以監督與約束，約束房地產交易的行為，嚴厲打擊房地產交易過程中不正當手段交易的出現，政府相關部門通過對房地產交易活動進行行為上的約束與指導，從而發揮政府在房地產產業的交易的過程中監督與管理的職能。在我國的《城市房地產管理法》中，明確界定了房地產交易包括著：房地產的轉讓、房地產的抵押和房屋的租賃這幾種形式。此外，房地產的交易更應當具備著，本著房地產交易主體雙方要平等交易，交易的內容應該由雙方協調約定而制定，房地產交易的主體必須是當事人雙方，而交易的對象必須是房地產范圍內的一切事物，房地產交易的法律事實就是從屬于法律行為范圍內。

此外，《城市房地產管理法》中明確提出，房地產交易過程中，房屋所有權、以及該房屋內所有的土地使用權全部同時轉讓與交易，這項管理與規定很大程度上避免了由于房地產的權利和土地使用權之間的不協調而引發的各類沖突，減少了更多的不必要的矛盾的發生。

四.房地產交易的常見風險與規避策略

（一）.合同的風險控制

要想做到房地產交易規避風險的出現，首先，購房者就要詳細的查看好房地產交易之前各項房屋的手續是否具備齊全，有哪些模糊的部分。房地產的交易合同更要具有法律意義上的效益，在進行房地產交易合同簽訂的過程中要謹慎行事，不能有任何的馬虎大意造成一系列的紕漏，合同的使用上更是要使用政府行政機構所認可的合同文本，才能在法律意義上有一定的效果。此外，最重要的就是要對合同內的每一項條款都要認真的反復推敲，文字的表達更是要清楚，不能對交易合同每句話的認識都模棱兩可，要認清楚條款內的所有內容，交易雙方最重要的就是要秉承著公平交易的理念，不可以一方強迫任何一方強行的簽訂合同而引發一些問題。作為房產交易的出資方可以在經濟條件允許的條件下經過專家的鑒定或者律師對合同進行審查過后在進行合同的簽訂，這樣能夠保障房地產購買者最大程度上規避了風險出現，自身的合法權益不受到侵害。

在房地產交易的二手房產交易的過程中不僅僅需要遞交房產交易申請書、房地產產權所有證、身份證復印件、還需要簽訂一份買賣合同交易書，還需要在中介公司簽訂代交易合同以保證整個交易過程的合法性。

（二）.法律的風險控制

房地產交易的過程最重要的就是要在交易的主體人，以及交易的對象房產，交易的手續三個方面著手，必須加強在這三個方面的風險的控制。交易的主體，要注意的就是交易的雙方在法律上是否具有房屋交易的資格與法律上的交易權利；對于交易對象的風險控制主要包括著：首先，交易雙方索要交易的房產是否已經被列入拆遷或者說從屬于非法建筑的范圍內，房屋的所有權權利是否存在著爭議，或者房屋所有權是否全權歸出售者所有，房屋是否已經被抵押，或房屋是否已經被按著法律所查封，最重要的就是檢查好交易的房產是否存在質量上的問題，要及時找出問題進行協商解決，避免交易過后出現問題，在法律上進行協商解決從而造成不必要的麻煩；在交易手續方面；房屋產權以及相關的權利發生了轉變或者說變更，需要到相關的政府部門進行相應的登記，僅僅將整個房屋交付給使用人不足以獲得整個房屋的使用權，需要法律上產生效益，才能完成整個房產的交易。

（三）.拆遷風險的控制

有些房產交易的過程中會出現房產交易完成后不久，購房一方就面臨了拆遷的問題，于是交易雙方在法律上進行問題的協商解決，給購買方帶來了許多利益上的損害與不必要的麻煩。如何規避房產交易過程面臨拆遷的風險問題呢，一般來說，拆遷的房屋在拆遷的前一年到兩年之內，這些需要拆遷的房子在市中心的房地產交易中心或者地方級別的房地產交易中心都能夠有所記錄，購房者可以再購買房產前到房地產交易中心進行調查后再做購買，此外，在拆遷的范圍之內的房屋理論上在房地產交易部門是不允許被辦理過戶手續的，也就是說，這一類的房子在法律意義上是不允許被交易的。此外，在一些地區前五年就已經被列入了規劃區，因為一些經濟條件等等一些條件的限制而沒有進行實際的規劃建筑工作，為了購房者在購買房產的過程中出現這類的風險問題，房產購買者可以通過當地的公安局以及地方政府進行戶口的查詢，這樣可以很有效的避免了購買這類房產而引發風險的發生，保障了購房者的合法權益。

結束語

對于風險的控制可以有效地避免了問題的發生，但是風險屬于一種可能發生的因素，并不代表著一定會面臨損失，只要做好了對于泛地產交易的風險的控制工作就能夠有效的對房地產的交易進行有效的規范，反之出現房地產交易過程中出現了一些詐騙的行為的出現。

參考文獻

[1]張海燕. 淺談房地產交易中風險及規避策略[J]. 新經濟，2014，Z2：79.

[2]廖紅梅. 關于房地產交易中的風險及其防范探討[J]. 江西建材，2014，07：232.

[3]李秀杰. 如何防范房地產交易中的風險[J]. 財經界（學術版），2014，15：159.