淺談房地產(chǎn)交易管理中風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避策略

胡英俊

【摘要】我國(guó)近年幾年來(lái)由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展推動(dòng)著城市化進(jìn)程的加快，從而房地產(chǎn)市場(chǎng)所占份額與比重不斷上升，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程不斷加快，許多人利用了城市房地產(chǎn)發(fā)展的契機(jī)不斷地進(jìn)行著“炒房熱”，使得房地產(chǎn)的規(guī)模不斷擴(kuò)大，進(jìn)而引發(fā)了一系列房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)了許多的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題更是受到了社會(huì)上的人們的關(guān)注。本文就針對(duì)房地產(chǎn)交易中風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避問(wèn)題展開(kāi)了探討，盡量避免了房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)交易；風(fēng)險(xiǎn)；規(guī)避策略

一.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基本定位

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在行業(yè)分類(lèi)過(guò)程中十分特殊，屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)，但是房地產(chǎn)又從屬于第二產(chǎn)業(yè)的建筑業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的界定就變得十分的模糊位于第二、三產(chǎn)業(yè)的交界。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)、抵押、裝飾等等附有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的服務(wù)性產(chǎn)業(yè)。對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的具體行為包括著一系列的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從最初的建筑公司簡(jiǎn)單的土地開(kāi)發(fā)再利用、房屋的建設(shè)、土地的經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，再到房產(chǎn)的過(guò)戶、買(mǎi)賣(mài)、抵押等等，最后包括著房地產(chǎn)的中介服務(wù)、物業(yè)的管理、房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展，這樣一個(gè)一系列的全過(guò)程。房地產(chǎn)事業(yè)的利潤(rùn)十分的大，尤其是在我國(guó)大部分的城市當(dāng)中，一個(gè)普通生活的居民要想在城市中安家落戶購(gòu)買(mǎi)一個(gè)屬于自己的房子，買(mǎi)房所需要的資金可能會(huì)耗費(fèi)他們多年以來(lái)的心血，甚至大半輩子所積攢的積蓄都花費(fèi)在購(gòu)房的資金中，一旦他們?cè)谫?gòu)房的過(guò)程中上當(dāng)受騙，他們會(huì)無(wú)法承受住這樣的打擊，甚至?xí)硐萁^境，這樣就會(huì)引發(fā)一系列的社會(huì)矛盾出現(xiàn)，激化了社會(huì)的矛盾，于是對(duì)于房地產(chǎn)交易的過(guò)程中如何規(guī)避交易存在的風(fēng)險(xiǎn)，指出規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的辦法有著積極地意義與作用，對(duì)于廣大購(gòu)房需求者來(lái)說(shuō)更是有著重要的作用。

二.房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)

房地產(chǎn)的交易具體指的就是房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、以及其所附帶的各項(xiàng)產(chǎn)品的每一項(xiàng)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓與流通。房地產(chǎn)的交易不僅僅可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓的形式，還可以進(jìn)行房地產(chǎn)的抵押、房屋的租賃等等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)形式的活動(dòng)。房地產(chǎn)的交易更是具有自身所獨(dú)特的特點(diǎn)，就是無(wú)法將產(chǎn)品通過(guò)“產(chǎn)品展示柜臺(tái)”展示出來(lái)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身就具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，也具有地區(qū)性的差異性以及產(chǎn)品的個(gè)別性，每一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都是具有自身不同的優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)的交易一般情況下都是房地產(chǎn)中介公司帶領(lǐng)著購(gòu)房或租房需求者到一個(gè)固定的樣品場(chǎng)所去看好樣品從而完成了房地產(chǎn)的交易經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

另外，房地產(chǎn)交易具有交易時(shí)權(quán)屬流通是不能再一瞬間就能完成的簡(jiǎn)單的說(shuō)就是不能做到“一手交錢(qián)，一手交貨”，房地產(chǎn)交易不等同于其他的商品交易，當(dāng)我們?cè)谑袌?chǎng)進(jìn)行購(gòu)物的過(guò)程中往往都是看中了某一個(gè)商品就可以付款完成了整個(gè)交易的過(guò)程，我們通過(guò)了付款購(gòu)買(mǎi)了這個(gè)產(chǎn)品，這個(gè)產(chǎn)品的所用權(quán)與使用權(quán)就歸我們所有，而房地產(chǎn)交易過(guò)程中由于市場(chǎng)的分割性、房地產(chǎn)的個(gè)別差異性很大、沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的質(zhì)量管理，更沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去衡量房地產(chǎn)產(chǎn)品的好與壞，此外，房地產(chǎn)交易的手續(xù)費(fèi)用十分的復(fù)雜，需要很多的中介服務(wù)介入到其中，在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中十分的繁瑣與復(fù)雜。各種渠道的交易性媒體、融資媒體、估價(jià)媒介等等，這些媒介在房地產(chǎn)交易的過(guò)程中起到十分重要的輔助作用，房地產(chǎn)交易具體是房地產(chǎn)和土地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移過(guò)程，而實(shí)際上房地產(chǎn)本身這個(gè)實(shí)際沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移與流通，房地產(chǎn)所包含的房屋以及附屬的一些產(chǎn)品的所有權(quán)使用權(quán)等等一系列的權(quán)利發(fā)生了公平平等的交易，從而使得權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)變，也就是說(shuō)一些人通過(guò)交易的渠道獲得了房地產(chǎn)的一切權(quán)利，但是房地產(chǎn)本身沒(méi)有發(fā)生任何改變，這也是房地產(chǎn)交易的一個(gè)另一個(gè)特點(diǎn)。

三.房地產(chǎn)交易的管理

房地產(chǎn)交易的管理指的就是政府通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)以及房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)以法律的形式、行政的手段、經(jīng)濟(jì)的約束等等，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)加以監(jiān)督與約束，約束房地產(chǎn)交易的行為，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)交易過(guò)程中不正當(dāng)手段交易的出現(xiàn)，政府相關(guān)部門(mén)通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行行為上的約束與指導(dǎo)，從而發(fā)揮政府在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的交易的過(guò)程中監(jiān)督與管理的職能。在我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》中，明確界定了房地產(chǎn)交易包括著：房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)的抵押和房屋的租賃這幾種形式。此外，房地產(chǎn)的交易更應(yīng)當(dāng)具備著，本著房地產(chǎn)交易主體雙方要平等交易，交易的內(nèi)容應(yīng)該由雙方協(xié)調(diào)約定而制定，房地產(chǎn)交易的主體必須是當(dāng)事人雙方，而交易的對(duì)象必須是房地產(chǎn)范圍內(nèi)的一切事物，房地產(chǎn)交易的法律事實(shí)就是從屬于法律行為范圍內(nèi)。

此外，《城市房地產(chǎn)管理法》中明確提出，房地產(chǎn)交易過(guò)程中，房屋所有權(quán)、以及該房屋內(nèi)所有的土地使用權(quán)全部同時(shí)轉(zhuǎn)讓與交易，這項(xiàng)管理與規(guī)定很大程度上避免了由于房地產(chǎn)的權(quán)利和土地使用權(quán)之間的不協(xié)調(diào)而引發(fā)的各類(lèi)沖突，減少了更多的不必要的矛盾的發(fā)生。

四.房地產(chǎn)交易的常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避策略

（一）.合同的風(fēng)險(xiǎn)控制

要想做到房地產(chǎn)交易規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，首先，購(gòu)房者就要詳細(xì)的查看好房地產(chǎn)交易之前各項(xiàng)房屋的手續(xù)是否具備齊全，有哪些模糊的部分。房地產(chǎn)的交易合同更要具有法律意義上的效益，在進(jìn)行房地產(chǎn)交易合同簽訂的過(guò)程中要謹(jǐn)慎行事，不能有任何的馬虎大意造成一系列的紕漏，合同的使用上更是要使用政府行政機(jī)構(gòu)所認(rèn)可的合同文本，才能在法律意義上有一定的效果。此外，最重要的就是要對(duì)合同內(nèi)的每一項(xiàng)條款都要認(rèn)真的反復(fù)推敲，文字的表達(dá)更是要清楚，不能對(duì)交易合同每句話的認(rèn)識(shí)都模棱兩可，要認(rèn)清楚條款內(nèi)的所有內(nèi)容，交易雙方最重要的就是要秉承著公平交易的理念，不可以一方強(qiáng)迫任何一方強(qiáng)行的簽訂合同而引發(fā)一些問(wèn)題。作為房產(chǎn)交易的出資方可以在經(jīng)濟(jì)條件允許的條件下經(jīng)過(guò)專(zhuān)家的鑒定或者律師對(duì)合同進(jìn)行審查過(guò)后在進(jìn)行合同的簽訂，這樣能夠保障房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者最大程度上規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，自身的合法權(quán)益不受到侵害。

在房地產(chǎn)交易的二手房產(chǎn)交易的過(guò)程中不僅僅需要遞交房產(chǎn)交易申請(qǐng)書(shū)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有證、身份證復(fù)印件、還需要簽訂一份買(mǎi)賣(mài)合同交易書(shū)，還需要在中介公司簽訂代交易合同以保證整個(gè)交易過(guò)程的合法性。

（二）.法律的風(fēng)險(xiǎn)控制

房地產(chǎn)交易的過(guò)程最重要的就是要在交易的主體人，以及交易的對(duì)象房產(chǎn)，交易的手續(xù)三個(gè)方面著手，必須加強(qiáng)在這三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)的控制。交易的主體，要注意的就是交易的雙方在法律上是否具有房屋交易的資格與法律上的交易權(quán)利；對(duì)于交易對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)控制主要包括著：首先，交易雙方索要交易的房產(chǎn)是否已經(jīng)被列入拆遷或者說(shuō)從屬于非法建筑的范圍內(nèi)，房屋的所有權(quán)權(quán)利是否存在著爭(zhēng)議，或者房屋所有權(quán)是否全權(quán)歸出售者所有，房屋是否已經(jīng)被抵押，或房屋是否已經(jīng)被按著法律所查封，最重要的就是檢查好交易的房產(chǎn)是否存在質(zhì)量上的問(wèn)題，要及時(shí)找出問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商解決，避免交易過(guò)后出現(xiàn)問(wèn)題，在法律上進(jìn)行協(xié)商解決從而造成不必要的麻煩；在交易手續(xù)方面；房屋產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)的權(quán)利發(fā)生了轉(zhuǎn)變或者說(shuō)變更，需要到相關(guān)的政府部門(mén)進(jìn)行相應(yīng)的登記，僅僅將整個(gè)房屋交付給使用人不足以獲得整個(gè)房屋的使用權(quán)，需要法律上產(chǎn)生效益，才能完成整個(gè)房產(chǎn)的交易。

（三）.拆遷風(fēng)險(xiǎn)的控制

有些房產(chǎn)交易的過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)交易完成后不久，購(gòu)房一方就面臨了拆遷的問(wèn)題，于是交易雙方在法律上進(jìn)行問(wèn)題的協(xié)商解決，給購(gòu)買(mǎi)方帶來(lái)了許多利益上的損害與不必要的麻煩。如何規(guī)避房產(chǎn)交易過(guò)程面臨拆遷的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題呢，一般來(lái)說(shuō)，拆遷的房屋在拆遷的前一年到兩年之內(nèi)，這些需要拆遷的房子在市中心的房地產(chǎn)交易中心或者地方級(jí)別的房地產(chǎn)交易中心都能夠有所記錄，購(gòu)房者可以再購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)前到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行調(diào)查后再做購(gòu)買(mǎi)，此外，在拆遷的范圍之內(nèi)的房屋理論上在房地產(chǎn)交易部門(mén)是不允許被辦理過(guò)戶手續(xù)的，也就是說(shuō)，這一類(lèi)的房子在法律意義上是不允許被交易的。此外，在一些地區(qū)前五年就已經(jīng)被列入了規(guī)劃區(qū)，因?yàn)橐恍┙?jīng)濟(jì)條件等等一些條件的限制而沒(méi)有進(jìn)行實(shí)際的規(guī)劃建筑工作，為了購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的過(guò)程中出現(xiàn)這類(lèi)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐墓簿忠约暗胤秸M(jìn)行戶口的查詢(xún)，這樣可以很有效的避免了購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益。

結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的控制可以有效地避免了問(wèn)題的發(fā)生，但是風(fēng)險(xiǎn)屬于一種可能發(fā)生的因素，并不代表著一定會(huì)面臨損失，只要做好了對(duì)于泛地產(chǎn)交易的風(fēng)險(xiǎn)的控制工作就能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)的交易進(jìn)行有效的規(guī)范，反之出現(xiàn)房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)了一些詐騙的行為的出現(xiàn)。

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