探討如何進行房地產項目成本的有效控制

吳澤欽

【摘要】房地產項目的成本控制是房地產企業管理的關鍵。文章首先闡述了對房地產項目開展成本控制的重要性，進而剖析了當前我國房地產項目成本控制存在的問題，并以此為基礎，提出了房地產項目成本控制的有效措施。

【關鍵詞】 房地產 項目成本 成本控制 有效性

一、對房地產項目開展成本控制的重要性分析

房地產項目的成本控制對于房地產企業具有顯著的影響，成本控制的優劣對于房地產企業的經濟效益具有決定性的作用。甚至可以說，成本控制的優劣能夠直接影響房地產企業的生存和發展。因此，對房地產項目開展有效的成本控制是十分必要的。

首先，對房地產項目開展成本控制能夠在一定程度上降低房地產企業的成本支出，從而獲取更多的經濟利益；其次，對房地產項目開展成本控制能夠在一定程度上降低企業的投資風險，從而獲得較高的收益率；再次，對房地產項目開展成本控制能夠在一定程度上縮短投資回收期，從而實現較快的資金回籠。由于房地產項目面臨著諸多風險，因此，對房地產項目開展成本控制，使資金能夠盡快的回收是尤為關鍵的。總之，對房地產項目開展成本控制既能夠節約資金投入，又能夠有效規避或者降低企業的財務風險。

房地產企業唯有對其開發的房地產項目開展成本控制，方能使其內部資源得到優化配置，提升資源的利用率，提高房地產項目的經濟效益，使預期的投資及盈利目標得以實現。此外，房地產企業唯有開展成本控制，方能實現社會效益和環境效益的高度一致，從而滿足低碳經濟和科學發展觀的現實要求。

二、當前我國房地產項目成本控制存在的問題分析

1、對于決策階段的成本控制缺乏足夠的重視

相當一部分房地產企業出于籌集資金的目的做策劃報告，如此造成策劃報告的實踐性大打折扣。房地產企業在做策劃報告的過程中，存在著諸多問題：沒有廣泛的搜集具有代表性的材料；沒有嚴格依照規范的要求進行分析計算；選擇的估算指標的合理性有待進一步的斟酌；計算結果的可靠性有待提高等。

2、對于設計階段的成本控制缺乏足夠的重視

在相當一部分房地產開發企業內部普遍存在一種錯誤認識：項目成本大都在施工階段發生，所以，只要對施工階段加以監控，就能夠使成本支出大幅度下降。此外，很多設計單位通常只考慮設計方案的技術可行性和質量可靠性，對于設計方案的造價沒有給予足夠的關注。結果造成設計方案不夠創新或者缺乏合理性，進而導致項目成本不斷增加。

3、對于計劃缺乏足夠的重視，造成成本失控

其一，長久以來房地產企業對其經營項目缺乏前瞻性的規劃，通常造成企業的經營缺乏連續性，嚴重的甚至出現“斷層”；其二，由于在制定年度計劃的過程中缺乏可靠的數據基礎，并且有沒進行必要的事后評估，造成年度計劃的可行性不足；其三，由于大多數房地產企業都沒有設置專門的協調和監控部門，常常使得企業內部各機構之間相互推脫，造成工期過長、項目蒙受損失。

4、招投標的成本控制作用流于形式

由相關統計數據顯示，當前真正以招投標形式開展的房地產項目低于六成。造成此種現象的一個關鍵因素在于：施工單位的競標價是參照《建筑安裝工程預算定額》[1]做的，而非根據企業的“自我定價”制定，房地產企業不想將報價信息透明化。因此，房地產項目的招投標未能全面落實，其成本控制作用流于形式。

三、房地產項目成本控制的有效措施探究

1、準備階段的成本控制措施

準備階段的成本控制有兩大關鍵：籌劃階段的成本控制和設計階段的成本控制[2]。

（1）籌劃階段成本控制的主要工作為：進行市場調研并以此為依據開展投資評估分析。因為正確的項目籌劃是開展有效成本控制的基礎，因此籌劃階段成本控制的優劣是房地產企業成本控制水平的決定性因素。籌劃階段成本的有效控制應當依照下述幾點進行：①房地產企業應當深入探究項目投資的客觀環境、經濟技術指標以及項目的市場價值等；②房地產企業應當調查并分析項目的市場預期、利潤空間等，從而為投資方案的制定提供數據支撐；③房地產企業的數據分析人員應當選取科學的數據資料和分析方法，從而得出合理的估算結果。

（2）科學的項目設計可以減少成本支出、縮短投資回收期，從而實現經濟效益的最大化。因此，房地產企業在開展項目設計之前，應當做好詳盡的分析，從而保障成本管理的有效性。①房地產企業可以通過招投標的形式篩選出資質達標、經驗豐富并且成果出眾的設計單位承接項目的設計工作，從而保障設計方案的技術可行性、質量可靠性和經濟合理性；②房地產企業應當對限額設計的實施給予足夠的關注，防止在項目竣工結算時出現施工成本超支的問題；③項目設計工作者既要確保設計方案的期限和質量，又要充分考慮操作便利性和施工成本等問題，從而保障設計方案的合理、可行；④在設計方案敲定之前，應當由相關人員進行全面的審核，將發現的漏洞和缺陷加以整改，盡可能的防止在施工階段出現設計變更的問題，從而保障房地產項目的正常運行以及成本支出的有效控制。

2、施工階段的成本控制措施

房地產項目的施工階段是將設計方案變成現實的過程，施工階段的成本控制是房地產企業成本控制當中最為困難的環節。房地產項目的施工階段應當做好如下工作：保障項目質量、控制項目造價、掌握項目進度、減少人財物料的支出等。具體成本控制措施如下：

（1）在項目施工前期進行必要的施工組織設計審查。施工組織設計既是施工單位開展項目施工的指導性文件，又是房地產企業進行項目質量控制、施工成本控制等工作的基礎支撐。此外，施工組織設計還是處理工程糾紛和經濟索賠的重要參考文件；

（2）強化對工程款的管理力度，保障房地產項目順利開展。比方說，房地產企業要將有關錢款及時結清，盡可能的不拖欠錢款，從而確保施工單位的工作積極性；

（3）堅決執行物資采購的價格對比。物資采購比價應當遵循公平、公正、公開的原則，在確保質量的基礎上，選擇價格最優者；

（4）強加工程變更的管理力度。在項目施工階段，應當對成本計劃和項目進度加以嚴格審查，方式由于各種因素所造成的設計變更和材料變更等；

（5）強化項目合同管理。良好的合同管理能夠保障房地產項目的施工進度和成本支出等都嚴格控制在合同條款所約束的范圍之內，防止因安全事故或者質量問題所造成的經濟糾紛。

3、竣工結算階段的成本控制措施

竣工結算階段的成本控制是房地產項目成本控制的最終環節。在竣工結算階段，房地產企業應當依照有關法律法規、項目合同以及竣工資料等材料，對房地產項目的工程量、驗收記錄以及附屬工程的費用支出等加以審核。在房地產項目完成竣工結算并交付使用后，成本控制機構應當對房地產項目進行評價，分析對比項目的成本支出，并提出針對性的改善建議，從而提升新項目的成本控制水平。由于成本控制內容滲透在房地產項目的全過程當中，因此，房地產企業應當從根本處著手，對各環節進行成本控制。對于竣工結算階段應當強化審計，從而提高對投資費用核算的準確性。

三、結語

綜上所述，房地產項目的成本控制已經成為房地產企業提升市場競爭能力的重要決定性因素。房地產企業需要對成本控制工作給予足夠的關注，并將其真正落實到項目上。文章從準備階段、施工階段、竣工結算階段三方面分別闡述了房地產項目成本控制的有效措施。為房地產企業提升市場競爭能力和提高經濟效益提供了更大的可能性。

參考文獻

[1]俞海英.房地產項目成本控制的措施研究[J].金融經濟，2012，06：53-54

[2]丁立秋.房地產企業成本管控相關問題研究[J].經營管理者，2013，04：123-124