探討如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的有效控制

吳澤欽

【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的關(guān)鍵。文章首先闡述了對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制的重要性，進(jìn)而剖析了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題，并以此為基礎(chǔ)，提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效措施。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 項(xiàng)目成本 成本控制 有效性

一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制的重要性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)具有顯著的影響，成本控制的優(yōu)劣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有決定性的作用。甚至可以說(shuō)，成本控制的優(yōu)劣能夠直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展。因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展有效的成本控制是十分必要的。

首先，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出，從而獲取更多的經(jīng)濟(jì)利益；其次，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制能夠在一定程度上降低企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得較高的收益率；再次，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制能夠在一定程度上縮短投資回收期，從而實(shí)現(xiàn)較快的資金回籠。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制，使資金能夠盡快的回收是尤為關(guān)鍵的。總之，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制既能夠節(jié)約資金投入，又能夠有效規(guī)避或者降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)唯有對(duì)其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展成本控制，方能使其內(nèi)部資源得到優(yōu)化配置，提升資源的利用率，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，使預(yù)期的投資及盈利目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)唯有開(kāi)展成本控制，方能實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和環(huán)境效益的高度一致，從而滿(mǎn)足低碳經(jīng)濟(jì)和科學(xué)發(fā)展觀的現(xiàn)實(shí)要求。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題分析

1、對(duì)于決策階段的成本控制缺乏足夠的重視

相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)出于籌集資金的目的做策劃報(bào)告，如此造成策劃報(bào)告的實(shí)踐性大打折扣。房地產(chǎn)企業(yè)在做策劃報(bào)告的過(guò)程中，存在著諸多問(wèn)題：沒(méi)有廣泛的搜集具有代表性的材料；沒(méi)有嚴(yán)格依照規(guī)范的要求進(jìn)行分析計(jì)算；選擇的估算指標(biāo)的合理性有待進(jìn)一步的斟酌；計(jì)算結(jié)果的可靠性有待提高等。

2、對(duì)于設(shè)計(jì)階段的成本控制缺乏足夠的重視

在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部普遍存在一種錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)：項(xiàng)目成本大都在施工階段發(fā)生，所以，只要對(duì)施工階段加以監(jiān)控，就能夠使成本支出大幅度下降。此外，很多設(shè)計(jì)單位通常只考慮設(shè)計(jì)方案的技術(shù)可行性和質(zhì)量可靠性，對(duì)于設(shè)計(jì)方案的造價(jià)沒(méi)有給予足夠的關(guān)注。結(jié)果造成設(shè)計(jì)方案不夠創(chuàng)新或者缺乏合理性，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目成本不斷增加。

3、對(duì)于計(jì)劃缺乏足夠的重視，造成成本失控

其一，長(zhǎng)久以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目缺乏前瞻性的規(guī)劃，通常造成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)缺乏連續(xù)性，嚴(yán)重的甚至出現(xiàn)“斷層”；其二，由于在制定年度計(jì)劃的過(guò)程中缺乏可靠的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，并且有沒(méi)進(jìn)行必要的事后評(píng)估，造成年度計(jì)劃的可行性不足；其三，由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的協(xié)調(diào)和監(jiān)控部門(mén)，常常使得企業(yè)內(nèi)部各機(jī)構(gòu)之間相互推脫，造成工期過(guò)長(zhǎng)、項(xiàng)目蒙受損失。

4、招投標(biāo)的成本控制作用流于形式

由相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前真正以招投標(biāo)形式開(kāi)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目低于六成。造成此種現(xiàn)象的一個(gè)關(guān)鍵因素在于：施工單位的競(jìng)標(biāo)價(jià)是參照《建筑安裝工程預(yù)算定額》[1]做的，而非根據(jù)企業(yè)的“自我定價(jià)”制定，房地產(chǎn)企業(yè)不想將報(bào)價(jià)信息透明化。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的招投標(biāo)未能全面落實(shí)，其成本控制作用流于形式。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效措施探究

1、準(zhǔn)備階段的成本控制措施

準(zhǔn)備階段的成本控制有兩大關(guān)鍵：籌劃階段的成本控制和設(shè)計(jì)階段的成本控制[2]。

（1）籌劃階段成本控制的主要工作為：進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并以此為依據(jù)開(kāi)展投資評(píng)估分析。因?yàn)檎_的項(xiàng)目籌劃是開(kāi)展有效成本控制的基礎(chǔ)，因此籌劃階段成本控制的優(yōu)劣是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制水平的決定性因素。籌劃階段成本的有效控制應(yīng)當(dāng)依照下述幾點(diǎn)進(jìn)行：①房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)深入探究項(xiàng)目投資的客觀環(huán)境、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)以及項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值等；②房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)調(diào)查并分析項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期、利潤(rùn)空間等，從而為投資方案的制定提供數(shù)據(jù)支撐；③房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)據(jù)分析人員應(yīng)當(dāng)選取科學(xué)的數(shù)據(jù)資料和分析方法，從而得出合理的估算結(jié)果。

（2）科學(xué)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)可以減少成本支出、縮短投資回收期，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目設(shè)計(jì)之前，應(yīng)當(dāng)做好詳盡的分析，從而保障成本管理的有效性。①房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)招投標(biāo)的形式篩選出資質(zhì)達(dá)標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)豐富并且成果出眾的設(shè)計(jì)單位承接項(xiàng)目的設(shè)計(jì)工作，從而保障設(shè)計(jì)方案的技術(shù)可行性、質(zhì)量可靠性和經(jīng)濟(jì)合理性；②房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)限額設(shè)計(jì)的實(shí)施給予足夠的關(guān)注，防止在項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)出現(xiàn)施工成本超支的問(wèn)題；③項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作者既要確保設(shè)計(jì)方案的期限和質(zhì)量，又要充分考慮操作便利性和施工成本等問(wèn)題，從而保障設(shè)計(jì)方案的合理、可行；④在設(shè)計(jì)方案敲定之前，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)人員進(jìn)行全面的審核，將發(fā)現(xiàn)的漏洞和缺陷加以整改，盡可能的防止在施工階段出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更的問(wèn)題，從而保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常運(yùn)行以及成本支出的有效控制。

2、施工階段的成本控制措施

房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段是將設(shè)計(jì)方案變成現(xiàn)實(shí)的過(guò)程，施工階段的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)成本控制當(dāng)中最為困難的環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段應(yīng)當(dāng)做好如下工作：保障項(xiàng)目質(zhì)量、控制項(xiàng)目造價(jià)、掌握項(xiàng)目進(jìn)度、減少人財(cái)物料的支出等。具體成本控制措施如下：

（1）在項(xiàng)目施工前期進(jìn)行必要的施工組織設(shè)計(jì)審查。施工組織設(shè)計(jì)既是施工單位開(kāi)展項(xiàng)目施工的指導(dǎo)性文件，又是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量控制、施工成本控制等工作的基礎(chǔ)支撐。此外，施工組織設(shè)計(jì)還是處理工程糾紛和經(jīng)濟(jì)索賠的重要參考文件；

（2）強(qiáng)化對(duì)工程款的管理力度，保障房地產(chǎn)項(xiàng)目順利開(kāi)展。比方說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)要將有關(guān)錢(qián)款及時(shí)結(jié)清，盡可能的不拖欠錢(qián)款，從而確保施工單位的工作積極性；

（3）堅(jiān)決執(zhí)行物資采購(gòu)的價(jià)格對(duì)比。物資采購(gòu)比價(jià)應(yīng)當(dāng)遵循公平、公正、公開(kāi)的原則，在確保質(zhì)量的基礎(chǔ)上，選擇價(jià)格最優(yōu)者；

（4）強(qiáng)加工程變更的管理力度。在項(xiàng)目施工階段，應(yīng)當(dāng)對(duì)成本計(jì)劃和項(xiàng)目進(jìn)度加以嚴(yán)格審查，方式由于各種因素所造成的設(shè)計(jì)變更和材料變更等；

（5）強(qiáng)化項(xiàng)目合同管理。良好的合同管理能夠保障房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工進(jìn)度和成本支出等都嚴(yán)格控制在合同條款所約束的范圍之內(nèi)，防止因安全事故或者質(zhì)量問(wèn)題所造成的經(jīng)濟(jì)糾紛。

3、竣工結(jié)算階段的成本控制措施

竣工結(jié)算階段的成本控制是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的最終環(huán)節(jié)。在竣工結(jié)算階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律法規(guī)、項(xiàng)目合同以及竣工資料等材料，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量、驗(yàn)收記錄以及附屬工程的費(fèi)用支出等加以審核。在房地產(chǎn)項(xiàng)目完成竣工結(jié)算并交付使用后，成本控制機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)，分析對(duì)比項(xiàng)目的成本支出，并提出針對(duì)性的改善建議，從而提升新項(xiàng)目的成本控制水平。由于成本控制內(nèi)容滲透在房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程當(dāng)中，因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從根本處著手，對(duì)各環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制。對(duì)于竣工結(jié)算階段應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化審計(jì)，從而提高對(duì)投資費(fèi)用核算的準(zhǔn)確性。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的重要決定性因素。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)成本控制工作給予足夠的關(guān)注，并將其真正落實(shí)到項(xiàng)目上。文章從準(zhǔn)備階段、施工階段、竣工結(jié)算階段三方面分別闡述了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效措施。為房地產(chǎn)企業(yè)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和提高經(jīng)濟(jì)效益提供了更大的可能性。

參考文獻(xiàn)

[1]俞海英.房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的措施研究[J].金融經(jīng)濟(jì)，2012，06：53-54

[2]丁立秋.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)問(wèn)題研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2013，04：123-124