房地產項目質量管理存在的問題和對策研究

王路 錢超卓

【摘要】面對日益激烈的市場競爭，房地產項目管理必須以質取勝，做好質量管理，本文針對房地產項目的重要性，分析了房地產項目質量管理的重要性，闡述了房地產項目質量管理的內涵，剖析了房地產項目質量管理中存在的問題，并針對性的提出了解決對策，以期推動房地產項目管理水平提升。

【關鍵詞】房地產項目；質量管理；問題；對策

引言：

房地產開發項目與人民群眾的生活息息相關，是生活的基本需求，是一項關乎民生國計的事。但是近幾年來，不斷出現房地產項目出現質量問題的報道，這些問題給群眾帶來了諸多不安感。作為工程人員，我們應就房地產這件產品，就其質量問題展開研究，做好質量管理工作，從而提高房地產企業的核心競爭力，建設讓人民群眾放心的房子。

一、房地產項目質量管理的重要性

一方面，最近幾年國家對房地產行業的宏觀調控力度較大，導致房地產行業面臨巨大的挑戰，另一方面，勞動力成本、原材料成本和機械設備成本大幅上升。在這樣雙重競爭下，使得房地產企業的成本上升、房價降低、銷售量下降，大大壓縮了房地產企業的利潤，使諸多房地產企業面臨生存危機。在這樣的情況下，就如何發揮企業優勢、增強品牌效應、提高項目檔次品質，加強質量管理，從而加強自身競爭力，擴大市場份額，實現可持續發展，對一個地產企業來說，顯得尤為重要。在這之中，就如何建設一個科學的質量管理體系、完善工作流程成為提高質量管理的重要點。

二、房地產項目質量管理存在的問題

2.1項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題

該階段是整個項目質量控制的核心點，在這一過程中，經常會出現項目的構思、項目的質量要求與業主的意圖不相符的情況，而且投資額與投資目標相差很大。另外可行性研究報告、項目建議書和初步設計文件往往不符合國家規定的標準、方針和政策。這些問題都會對項目的決策和設計產生重大影響。

2.2設計、規劃階段存在的主要問題

設計質量低、設計深度不夠是當前項目初步設計過程中普遍存在的問題，使得在實際施工過程中存在各專業相互妨礙的情況。在施工圖設計時，一定要對施工過程進行細化，這樣才能較好的指導具體施工過程，但是實際施工圖設計過程中不考慮相關的法規和規范強制性條文，導致施工圖設計不符合相關要求的情況，甚至存在在沒有勘察報告的情況下進行施工圖設計，導致在實際施工過程中存在諸多問題的情況。

2.3實施階段存在的主要問題

實施階段的管理是控制豆腐渣工程的關鍵階段，在招投標過程中，沒有嚴格按照國家規定的要求進行，業主對設計單位的把關也不嚴謹，而且存在不少暗箱操作的情況。在施工過程中使用不合格的原材料或半成品。監理單位沒有盡到監理的責任，對于不符合規范的施工過程采取睜一只眼閉一只眼的政策，甚至與施工單位同流合污，導致建設工程無法達到預期的質量要求。

2.4竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題

在這一過程中，一是存在相互“護短”的情況，施工、設計和監理單位相互聯合起來，在工程竣工資料上相互“幫助”，從而讓工程竣工順利過關。二是項目驗收結束后，缺少專家總結會，導致工程的質量存在一定的隱患，無法完全讓人放心。三是使用階段客服人員缺少相關專業知識，導致建筑在使用過程中存在一定的誤解和不便。

三、房地產項目質量管理的對策建議

3.1項目構思目標設計、可行性研究階段的質量控制

在進行可行性報告研究時，要從多方面來考察報告是否符合相關法律規范的要求以及是否滿足業主的需求。在進行可行性研究報告審查時，可以借鑒發達國家的審查制度，由與該項目無利益關系的第三方組成相關的專家論證組，專家論證組對業主和政府負責，提出報告中的不合理之處，甚至可以賦予專家一票否決權的權利。

3.2設計、規劃階段的質量控制

3.2.1選擇設計單位

在進行設計單位選擇時，可以由業主自行組織專家委員會，由專家委員會對設計單位的實力和資質進行把握，或者向業主推薦幾家設計單位，然后從這幾家的設計方案中擇優選擇。

3.2.2嚴格按照工程建設

業主單位可以設立相關的設計負責經理，負責設計間的協調工作，同時對施工圖的設計進行實時跟蹤并對圖紙機制進行評審，確保圖紙完全符合法律法規中的強制性條文，能夠滿足工程質量要求，同時對施工設計做到科學合理。

3.2.3引入設計監理制

當工程質量出現問題時，施工單位和設計單位都會相互推卸責任，為了解決這樣的問題，同時也為了保證設計階段的科學合理，可以效仿國外引入設計監理制，讓建設單位委托設計監理對設計單位的設計進行監督，在除了對設計圖紙的合理性進行審核外，還可以審核設計方案能否滿足業主的需求。

3.3施工階段的質量控制

首先，嚴格對人的控制，監理健全崗位責任制，根據具體工程特點，從人的技術水平等方面來進行人員的安排，對于具有一定危險的現場作業，一定控制人為錯誤，另外嚴禁無證上崗。

其次，積極做好材料控制，材料控制包括原材料、半成品、構配件等，在進行收、發、儲、運等環節時，要避免混合，不合格的材料不得在工程中使用，使用時也需要正確使用，嚴格檢查。

最后，嚴把機械控制質量關，根據工藝和技術要求，選擇合適的機械設備，定期進行養護，機械操作員要做好培訓工作，確保機械在使用過程中能達到最佳狀態，及時解決事故隱患。

結語：

好的質量管理，是生產出高質量產品的前提條件，而重視質量問題也直接關系到我國經濟增長方式的根本性轉變，是國家開拓市場、擴大內需的政策大政方針。通過不斷的經驗積累、學習、研究、借鑒、總結質量管理方法和理論，達到不斷提高整體質量管理水平的目的，是國家立足長遠發展、增強國際競爭力的基本要素。

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