我國“小產權房”的法律問題與對策

摘 要：安居才能樂業，住房是百姓最基本的需求之一，然而高居不下的房價使得“小產權房”獲得了廣大低收入購房者的青睞。在我國，“小產權房”由于存在諸多法律上的問題，因而屬于違法的。本文將對我國“小產權房”存在的法律問題進行分析，并在此基礎上提出相應的解決對策。

關鍵詞：“小產權房”；法律問題；對策

“居者有其屋”既表達了我國老百姓對“安居”的訴求，同時也是我國政府極力追求的目標。然而近些年來，房價不斷攀升，許多中低收入家庭由于付不起高額的房價，轉而將目光投向了“小產權房”。“小產權房”憑借其價格優勢，得到了眾多購房者的熱捧，一度熱銷，但與此同時，它也面臨著一些不容忽視的法律問題。

1“小產權房”的概念及產生的原因

所謂“小產權房”，是指在農村集體土地上建設用于交易的商品房，該房屋占用土地卻沒有交納土地出讓金，沒有土地使用證和房屋預售許可證等文件，它的產權證是由鄉政府或村政府頒發的。而我國法律規定，由鄉政府或村政府頒發的產權證事實上并不被法律認可，更加不受法律保護，因此這些房產也就沒有真正的產權而言。

“小產權房”出現的主要原因是經濟利益的驅動。

從購房者的角度來說，由于房地產屬于剛性需求，而且這種需求與日俱增，導致近些年來全國各地房地產價格不斷攀升，然而高額的房價卻讓許多購房者望而卻步。與此同時，政府主持開發的廉租房、經濟適用房等保障性住房數量有限，遠遠滿足不了普通老百姓的住房需求。在這種情況下，“小產權房”的相對較低的價格成為吸引買家購買的主要原因，一些購房者鋌而走險，甘愿去購買這些沒有合法的產權證也不受法律保護的“小產權房”。

從賣方的角度來說，“小產權房”不必向國家交納土地出讓金和相關稅費，所以其建設成本與“大產權商品房”相比就低得多。根據我國現行的法律，政府可以征用農村集體所有的土地，但是征用的補償標準卻相對較低。政府將征收的土地用于商業銷售，并很快將能夠獲得巨大的利潤，但農民卻無法參與到這些利潤的分配。而鄉鎮政府主導的在本地集體土地上建設的“小產權房”，能夠留住這些土地增值而帶來的收益，村民也因此可以獲得比國家征收補償更大地收益。

2“小產權房”存在的法律問題

我國對土地施行用途管制制度，在使用土地時，必須嚴格按照規劃的用途來使用。根據我國《土地管理法》、《城市房地產管理法》等相關法律的規定，農村集體所有土地的使用權不得進行出讓、 轉讓或者出租用于非農建設，任何單位和個人要想取得土地進行建設開發，必須依法申請使用國有土地。根據上述規定，宅基地的所有權屬于農村集體，使用權只限農民自住，不能向國有土地那樣單獨流轉，“小產權房”的建設利用的是集體土地，因此違反法律。

此外，合法的商品房開發應當具備五證齊全，即開發商要取得國有土地使用權證、建設用地許可證、建設工程規劃使用證、開工證、銷售許可證。只有開發商完全取得了這五個證，政府才能向其頒發產權證，成為“大產權房”。我國相關法律又規定，只有縣級以上政府才有權頒發房屋產權證，鄉鎮一級政府并沒有這個權利。由此看來，“小產權房”實際上是沒有產權的。缺乏產權制度的保障，使得“小產權房”的占有人無法對其進行轉讓和收益等等。

以此同時，“小產權房”不僅因其違法而損害了國家的利益，同時也給購房者帶來許多法律風險。由于“小產權房”在開發建設中存在一些不規范現象，使其很難保證自身的質量，一旦房屋質量出現問題，將得不到合理的解決，此外，如果購房者與出售者產生糾紛，購房者將由于無法維權而蒙受巨大的財產損失。

3 解決“小產權房”問題的對策

3.1大力解決居民住房需求

保障居民的住房需求關乎到我國的民生大計，政府應該擔負起相應的責任并采取有效的措施。城市住房需求者中有相當一部分是收入較低的居民，針對這一群體，政府應當繼續加大廉租房、經濟適用房等保障性住房的建設力度。同時，國家還應該主動采取相關的宏觀調控措施來抑制房價的過度上漲，確保房價與經濟發展水平相適應。此外，對廣大購房者來說，將買房意愿轉變為租房意愿，在條件不允許的時候先行租房，也不失為一種更現實更經濟的一種方法。

3.2切實保障農民利益

我國相關法律規定，農民可以在宅基地和農村集體土地上進行房屋建設，但這種房屋只能自住或是轉于本集體組織中的其他人使用，不能進行交易轉讓給城鎮居民。因此，農村集體土地要想進行房地產開發，必須首先要被國家征收為國有土地才能進行。對農民而言，土地不僅僅是他們的生產資料，更是他們賴以生存的保障。因此，國家和政府在對農民土地進行征收時，一定要切實保障農民的利益，在綜合考量土地所帶來的價值的基礎上，擴大農民的征地補償范圍，提高農民征地補償的標準，讓農民切實享受到土地征收帶來的利益，只有這樣，廣大農民才會支持國家的相關土地政策和住房政策，從源頭上切斷“小產權房”的用地來源。

3.3妥善處理現存“小產權房”

對于已經投入使用的“小產權房”，到底應該如何處理，各個地區的具體態度與做法不盡相同，“小產權房”雖說在我國不合法，但不合法并不代表不合理，“小產權房”關乎農民、地方政府以及購房者的多方利益，如果采取激進的手段對其進行強拆，勢必會由于損害了太多人的利益而導致社會矛盾的發生，同時也造成了社會資源的巨大浪費，因此這是一種不可取的方法。本文認為，政府應該采取一種變通而不易造成社會矛盾的方式來處理這一問題，即將不合法的事物合法化。也就是說，對于已經投入使用的“小產權房”，國家可以通過按照“大產權商品房”的標準對其補辦相關的證件和應當交納的各種費用，從而將不合法的“小產權房”轉變為合法的“大產權商品房”。

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