商住挑大梁

徐進

北京樓市供應結構急速扭轉，新房市場“高端化”、“奢侈化”的傾向持續深化，適合剛需的房子越來越少了。一方面，自住房繼續分流剛需客源，將同區域同地段剛需商品房無情碾壓，商住公寓項目乘勢搶跑，成為市場供應的擔當，賺得盆滿缽滿；另一方面，地價不斷走高，純商住宅供應量由6萬-7萬套/年銳減至1萬套左右，成本抬升幾乎斷殺了低價剛需盤的前路。

在市場供應的占比中，剛需商品房不斷地被稀釋。一兩年前還風光無限、動輒“日光”上千套房源成交的剛需區域，幾乎消失殆盡。以往作為樓市中堅力量的剛需住宅市場，陷入了持續性的萎縮。

市場縮影六環外的格局

所謂窺一斑而知全豹，舉當下大興區為例，雖然是個方圓不足5公里的六環外區域，但可以視作是北京新房剛需市場中各類商品房供應格局的一個縮影：剛需商品房市場日漸萎縮，自住房沉淀下越來越多等候者，商住項目撐起了普宅商品房的供需大梁。

在北京9月普宅＼公寓的成交套數排行榜上，泰禾中央廣場是為數不多的一個非自住房項目的上榜者。這個位于大興區義和莊的商住項目，是今年“金九”的首發一槍，短短幾個小時，創下了銷售200套，總價接近5億元的成績。這一銷售業績，鼓舞了整個“金九”期間商住市場的信心。

泰禾中央廣場是義和莊區域內第一個、也是唯一一個銷售的樓盤，大概是受其鼓舞，在不到一個月之后，與其比鄰而立的首開萬科中心項目，也是一個不限購的商住項目，目前正在積極籌備著提前入市，定價3萬元/平方米以上。在距離不遠的黃村鎮，泰禾旗下另一個商住項目欣悅中心也即將入市，報價已經突破4萬元/平方米。

義和莊板塊內日漸濃厚的商住市場氛圍，反襯著曾經煊赫一時的剛需大區天宮院。義和莊往南約5公里的天宮院板塊，早已經沉寂下來，一兩年前曾經十余個項目同時在售的熱鬧景象早已不復存在，目前僅有保利春天里項目剩余少量大四居房源和一些商住房源。而悄然入住的多個鏈家地產的門店，顯示著這個曾經放量巨大的新房剛需市場，已經進入了二手房銷售的階段。

天宮院區域最近的一次熱鬧，發生在兩個自住房項目上，金科·天籟城和住總正華·多彩嘉園，它們都是今年入市的自住型商品房項目，由于定價僅為1.5萬元/平方米，遠遠低于周邊二手房2.3萬元/平方米的價格，又是難得一見的地鐵房，毫無意外地出現了高達79：1的選房比例，成為近期北京選房比例最高的自住房項目。

然而，79：1，意味著大量的申請者無緣好運，他們如果是迫切的剛需，只能進入同區域的二手房市場，或者是商住市場，或者向更遠的外圍尋找寥寥無幾的剛需新盤。

商住項目乘勢搶跑、自住型商品房持續火爆、純住宅新房日漸沉寂——這是當前北京新房剛需市場的三大特點，都集中體現在義和莊-天宮院板塊之內。被稀釋的北京剛需市場，只能守著這最后出口。

剛需商品房成交量大幅銳減

機構數據的播報和交易市場的實際感受，都顯示出一個趨勢：北京剛需商品房成交規模正在快速下滑。業內人士大都將其歸因為自住房的分流和北京土地價格的高企。不論深層次原因為何，這個下滑的趨勢仍然在不斷深化之中。

據亞豪機構市場總監郭毅，北京近郊區縣大興、房山、順義和通州等地，原本都是剛需盤云集的區域，這些區域的剛需成交一直都是全北京的主力。然而，從2013年以來，這些曾經剛需大區的純商品住宅成交量大幅度銳減，通州、順義純商住宅銷量甚至一度衰減至此前的三分之一。

據亞豪機構數據，2013年大興區的純商品住宅成交量1.1萬套，2014年為9700余套，今年截至目前還不足6000套。從當前區域內在售的純商品住宅總體貨量來看，今年的情勢不容樂觀。

業內的市場經驗是，當一個區域內有一兩個大宗自住房項目入市之后，就會在區域內形成“絕殺”效應，同區位同類型的純商品盤會陷入很長時間的銷售低谷。曾經是剛需最大供需地的通州區就是如此，截至目前，通州區域內共有四個自住房項目入市，紫峰·九院城、中國鐵建·通瑞嘉苑、富力惠蘭美居、遠洋·悅山水總計超過6700套的房源量，成為自住房供應大區。另一方面，通州區的純商品住宅成交已經從2013年的1.4萬套下滑至今年截至目前的7100余套，下滑過半。

在最新供應方面，通州區新入市的純商住項目更是寥寥無幾，只有報價超過3.5萬元/平方米的新地國際家園和盛達嘉園，這個價位基本上超出了剛需范圍。此外，位于通州臺湖鎮有公寓項目東亞鼎園入市，報價2.6萬元/平方米左右，主打50平方米一居，瞄準剛需市場。

商住公寓從配角到主角

一個有趣的現象是，今年機構所統計的各類剛需市場數據中，幾乎不約而同地加入了商住房的指標。中原地產的張大偉表示，今年以來北京商住公寓供需兩旺，除了中心城區的高級商務公寓之外，一般性價比較好的商住樓成為了剛需市場的銷售主力。

中原地產研究部統計數據顯示，北京公寓市場的成交自今年6月突破千套之后，已經連續四個月高位成交，一些區域內商住樓價格低于普宅的價格慣例被打破，通州板塊的商住價格的市場熱度更是節節攀高。

比如位于通州區的華業東方玫瑰（玫瑰SOHO）項目，就進入今年6月-9月北京普宅/公寓成交套數、成交金額TOP10榜單之中。此項目在三個月之內實現679套、17.95億元的銷售成績，不僅是通州區的“銷冠”，更是秒殺絕大多數同類剛需商品住宅。

自今年6月以來，多個商住公寓項目銷售金額過億，撐起了市場的半邊天。除了玫瑰SOHO之外，通州區的朝北8080在6月就實現了1.83億元的銷售額，此外，東亞·印象臺湖的商住公寓東亞環球國際也突出市場重圍，以2萬元/平方米的均價實現了接近3億元的銷售總額。位于大興區的泰禾中央廣場憑借4.85億元的業績，成為區域銷冠。

今年商住公寓供應旺盛，僅1-8月北京就供應了2萬余套商住公寓。此外，在今年8、9月取證入市的幾個商住項目中，已經出現價格走高的現象。

最近入市的商住項目包括順義區的錦悅嘉苑、門頭溝區的遠洋都會中心、通州區的東亞鼎園、大興區的泰禾欣悅中心、昌平區的雙悅大樓等，其中位于大興區黃村鎮的泰禾欣悅中心開盤均價達到4.1萬元/平方米，遠高于當前黃村住宅銷售均價，出現了普宅和公寓價格的“倒掛”。

業內人士認為，現在北京的土地成本走高，復合型地塊中可售住宅部分樓面價越來越高，大部分都只有做豪宅這一個選擇。開發商只得依托于地塊中的可售商業公建部分來打造商住、公寓產品，實現快速銷售、回籠資金，因此未來北京商住公寓的市場供應將持續高位。

自住房剛需最后的出口

自住型商品房源源不斷地入市，被視為是擠壓剛需商品房的最重要的因素。對于自住房帶來的沖擊，早在兩年前已被業內預計，然而當一切真的到來的時候，當剛需樓盤漸漸隱匿于市場的時候，也不免讓人唏噓感慨。

記者了解到，在過去16個月的時間里，北京已成交3.58萬套自住房，相當于同期純商住宅銷量的一半之多。業內認為，自住商品房的大量入市對剛需和首置市場造成的沖擊，已經逐步顯現，如果自住房保持當前的供應速度和入市節奏，剛需市場中純商品房供應或將進一步萎縮。

今年8月以來最新取證的兩個自住房項目，大興區舊宮鎮的文錦苑（開盤均價1.9萬元/平方米）和通州區的通瑞嘉苑（開盤均價1.6萬元/平方米），依然基本保持著“7折”的價格差。自住房對純商品房市場的最大沖擊力不外乎“銷售均價比同地段、同品質的商品房低30%以上”的價格原則。自推出以來三年，這一價格原則一直在被嚴格地執行。

從2013年第一批自住房的入市以來，大多數自住房項目的熱度依然不減。比如“十一黃金周”結束后第一個開盤選房的當代北辰·悅MOMA，不到6小時，693套房源售罄，再現自住房的“日光盤”。價格便宜、臨近地鐵、周邊規劃配套完善被認為是此項目火爆的重要因素。據搜狐焦點血拼自住商品房頻道數據統計，北京目前共有60宗自住型商品房，涵蓋了朝陽、順義、大興等區縣。目前24個項目售罄，等待搖號的有8個，即將開盤的有2個，暫未申購的有8個，有3個項目剛剛結束網上申購，分別是門頭溝的保利首開四季怡園和北京城建上悅居、大興的住總正華多彩嘉園。其中，住總正華多彩嘉園的申購比例已經達到79：1。即使試點啟動了僅面向門頭溝區內戶籍家庭申購，門頭溝保利首開四季怡園和城建上悅居自住型商品房依然吸引了近2萬人報名。

毫無疑問，自住房占據了大部分剛需釋放的通道，但是似乎這個通道在收窄。“今年以來，自住房供應節奏明顯放慢，或許意味著自住房供應高峰已經過去”，張大偉認為，今年截至目前自住房的累計供應面積不足40萬平米，相比去年同期大幅度下滑。自住型商品房供應自從2013年以來，累計上市面積達到520萬平米，其中2014年最高接近300萬平米，2013年也達到187萬平米。