從保障大區到豪宅新區

曾慧娟

9月8日，龍湖保利首開聯合體獲得的東壩南區地塊，樓面價高達6萬元，刷新此前恒大區域地王記錄。區域商品房10萬+又添一員。今年東壩區域內有首開龍湖·天璞、保利首開·天譽、恒大華府幾大高端樓盤入市，讓其成為2015年高端樓市聚焦的重點區域。與此同時，6個自住型商品房和大量限價房、經濟適用房的建設，以及普通商品房即將斷供的現實，讓該區域的樓市顯得非常獨特。

早在1992年，北京市政府的規劃中就曾提到在東壩建立大型住宅區的構想，并明確提出保障房要占大頭。在2013年以前，東壩樓市一直以保障房供應為主，這兩年，東壩是怎么從保障房大區晉升為豪宅新區的呢？

土地“新貴”

9月8日，經99輪的激烈爭奪，朝陽區東壩南區1106-657地塊最終由龍湖保利首開聯合體以42.5億元成交價拿下。中原地產首席分析師張大偉指出，如果按照0.74折讓商業部分面積，樓面價高達6萬元，創區域地王。

今年初， 首開龍湖聯合體以11.25億元競得東壩南區1106-692、634地塊二類居住、教育用地，樓面價超3萬元/平米。

此前，東壩區域的地王記錄一直被恒大占據。2013年11月21日，恒大力挫首開保利聯合體、中海、中糧等國企巨頭，將東壩南區1105-654、656、658號地塊收入囊中。除去限價房和自住房部分，該地塊總共20.84萬平方米的建筑面積還剩下不到8萬平方米，51.35億元的拿地價格，折合樓面地價地價已經超過了5萬元/平方米，成為當時區域單價地王。

恒大剛拿地時，業內普遍預計其項目建成后售價要達到8萬-10萬元/平方米，盡管這意味著區域房價至少要漲一倍以上才可以支撐。

而要談東壩的高端化之路，必然繞不開2013年11月。在恒大當年獲得地王往前數17天，也就是2013年11月4日下午，隨著北京市國土局內競拍現場的一錘定音，東壩樓面價正式邁入3萬元時代。當天的競拍吸引了中鐵建、中海、華遠、融創、住總、首開保利等14家房企參與。經過28輪舉牌，保利首開聯合體以21億元的代價最終拿下東壩南1105-660、661、665、666號地塊，刨除自住型商品房部分面積，該地塊樓面價高達到3.7萬/平方米，與區域當時的在售房價旗鼓相當。

2013年11月28日，東壩區域又一塊規劃建筑面積約9.2萬平方米的地塊出讓，最終首城置業以21.45億元，現場競報自住房面積4.2萬平方米競得該地。

此后，在2014年，保利聯合首開21億元進駐東壩；金隅嘉業43.35億元奪得東壩單店二類居住、小學用地。

緊挨五環的地理位置以及規劃、交通、配套等方面的利好是東壩地塊備受開發商親睞的客觀原因。此外，區域商品房供應稀少，區域價值尚處洼地，則是開發商拼盡全力的直接動力。

2006年，首開拿下常青藤地塊，之后幾年，東壩區域出讓土地多為限價商品房等保障性住房項目，土地市場一直不溫不火，僅有的幾幅出讓地塊均以底價或略高于底價成交。例如2011年北京金隅嘉業競得的東壩單店西村南地塊，規劃建筑面積約20萬平米，總價約7.74億元，樓面價為3800元/平米。

同一年出讓的東壩中路紅松園18號住宅用地，由北京市利錦榮房地產開發有限公司以7.2億元競得，建筑面積約9.677萬平，樓面地價約7440元/平方米。

房價“新高”

高地價幾乎決定了未來的高房價。在今年北京五環外預計新上市的項目中，位于東壩區域的樓盤數量幾乎快要占到“半邊天”，保利首開聯合體、首創置業、恒大，首開龍湖，這些在2013年先后落子東壩區域的品牌開發商們，均預計在今年將推盤入市。東壩也因此被稱為“新貴”。

9月11日，首開龍湖聯合體今年1月摘得的東壩南區1106-692、634、693地塊，將項目案名公開為首開龍湖·天璞，并在北京舉行發布會。作為東壩區域內首個面世的項目，它將打造成精裝平墅，整體容積率為2.2。在天璞售樓處，置業顧問向記者介紹稱，項目共有9棟樓，僅有130平米和170平米兩個戶型，其中170平戶型僅有一棟樓。產品亮點主要有270°采光以及20平米贈送露臺。

“現在北京很多平層都是200平米以上，而我們項目受眾主要是年輕人為主，他們置業一步到位，對品質有需求，但是又可以控制總價?！?/p>

保利首開·天譽為別墅項目，項目總建筑面積約12.4萬平方米，預計均價將超過10萬元/平方米。項目包括雙拼、聯排、疊拼三種產品。主力戶型面積為聯排295-300平米，疊拼160-365平米，現在市場的吹風價在7萬元/平方米-8萬元/平方米之間。

恒大華府未來售價預計將超12萬元/平米。在恒大的五大主要產品線中，恒大華府系列一直是定位于城市中的高品質住宅，基本上以別墅產品為主，同時以高層和小高層為輔。

目前恒大華府周邊包括東壩家園、奧林匹克花園、首開常青藤和利錦府等4個商品房，而東壩家園與奧林匹克花園、首開常青藤已售罄。2013年首開常青藤均價約在2.5萬元/平方米左右，奧林匹克花園2013年8月份入市報價為3.7萬元/平方米左右。在區域內耕耘多年的中高端項目利錦府，此前報價未過5萬元/平方米，而今年8月開盤的二期項目報價已經漲至6萬元/平方米。

9月8日龍湖保利首開聯合體拿到的地塊，刷新此前恒大區域地王記錄，讓東壩的豪宅化趨勢更加顯而易見。

保障房最熱

在東壩高價地涌現的同時，也為區域帶來了大量的配建自住房、限價房。從2013年以來東壩出讓的商品房用地看，都配有自住房或者限價房部分，粗略算至少已有6個自住房項目。

其中金隅匯景苑和保利首開·麗灣家園在2014年已經入市。金隅匯景苑曾被稱為北京最大規模自住房項目，規劃的自住型商品房3462套，單套面積約為60-90平方米1-3居。同時，地塊內還配備小學和幼兒園。

今年以來有首開龍湖學府苑、恒大江灣與首城東郡匯參與網申或者搖號完畢，恒大江灣與首城東郡匯相鄰，位于西壩中路兩邊。其中恒大江灣位于西壩中路以東、壩河以南。首城東郡匯位于朝陽規劃西壩中路以西，該項目還配建7800平方米“限價商品房”，售價為9900元/平米。

而恒大江灣、首開龍湖學府苑、保利首開·麗灣家園、首城東郡匯分別是上述高端項目恒大華府、首開龍湖·天璞、保利首開·天譽、首城東壩南區項目各自配建的自住房部分。

據悉，早在1992年北京市政府的規劃中就曾提到在東壩建立大型住宅區的構想，并明確提出保障房要占大頭。東壩地區曾與天通苑、方莊、望京、回龍觀、石景山等被北京市規劃為十大邊緣居住區，東壩則成為最晚開發的一個。2010年，朝陽區政府的規劃中明確，將用兩年時間，在東壩開發以保障房為主的200萬平方米的大型居住，建成后將是3個天通苑的規模。

除了上述新晉的自住房項目，這里還包括限價房、公租房、廉租房、經適房、定向安置房等多種形式，接納大望京等土地一級開發的定向安置居民，比如金隅悅和園、金隅景和園、金泰麗富嘉、東壩家園、東壩福園等數個保障型住宅社區。

普通商品房最少

在諸多保障房和高端項目的區域樓市里，目前該區域僅一個普通商品房在售，讓其普宅產品顯得尤其珍貴。

該項目為利錦府，2014年首次開盤，其由住宅、商業、酒店三部分組成，住宅產品為純板樓，南北通透，規劃總戶數569戶。

該項目距離天璞步行1000米左右，售樓處工作人員對記者直言，“去年一批預售證價格是49000元/平方米，但那是當時的市場行情，現在新一期的獲批價格是59000元/平方米。我們跟龍湖產品品質是相當的，你如果現在買了我們的房子，等年底龍湖項目開盤，就相當于每平方米直接升值了2萬元?！?/p>

作為區域內先期開盤的中高端項目，利錦府正在享受區域價格被抬升的紅利。業內表示，在這樣一個豪宅扎堆，商品房稀缺的區域，利錦府即使漲價也不愁沒有市場。但現在僅剩3居大戶型在售，且為精裝修交房。

在二手房方面，目前區域總體均價在28000元/平方米左右，北京奧林匹克花園為較新的小區，擁有教育配套，二手房價格在40000元/平方米左右。上東上層、朝陽新城售價在25000元/平米左右。

今年上半年在售的商品房還有首開常青藤，它是東壩區域近幾年最知名的商品房項目。2008年對外銷售9600元/平米的單價，吸引了許多購房者慕名而來。2014年5月，它開始推出四期產品，報價為42000元/平方米，實際成交價在40000元/平方米左右，7月推出2#、42#樓的特價房，均價在35000元/平方米左右。此后，雖然項目報價一直在40000元/平方米，但一直有特價房推出，實際成交價在40000元/平方米以內。根據亞豪機構數據統計，今年1-4月的成交均價為34750元/平方米。目前二手房售價在40000元/平米。