房地產經濟未來發展態勢之研究

張風雨

摘要：房地產經濟作為我國經濟發展的重要力量，其發展情況關系著人們的生活質量以及我國經濟發展的前景，因此必須不斷強化對房地產市場的管理力度，規范房地產市場行為，建立完善的房地產金融服務系統，保障中低收入者的住房需求，改善其居住環境，從而提高人們的生活質量。本文從房地產經濟發展的現狀問題、房地產銷售以及房地產經濟的未來發展三方面對房地產經濟未來發展態勢進行了研究分析。

關鍵詞：房地產經濟 現狀問題 房地產銷售 未來發展

房是人們生活不可缺少的物質保障，在市場經濟背景下，住房成為了種商品，它不再是政府分配的

項福利，而是由市場通過價值規律來支配。住房的商品化既有優點，又有缺點，它激勵人們為了購買住房而提高工作的動力和效率，同時又給些經濟困難的群體帶來了許多困擾。

一、房地產經濟發展的現狀問題

房地產經濟需要依靠大量的資金的有效周轉和運行，而金融是資金的來源。目前我國房地產所籌集的資金大多來自以下幾個渠道。第一，房地產業主自身所籌集的資金。第二，外來資金的投入。第三，通過國內發行股票、債券等形式籌集資金，第四，國家預算內所撥款項等。隨著改革開放的不斷深入，我國房地產經濟逐漸降低了對外資、債券以及國家預算內資金的依賴，逐漸加大了對銀行資金的貸款。房地產發展所需的資金大約有60%資金通過向銀行貸款等方式籌集而來。據相關數據統計分析，對于住房公積金以及住房公積金貸款，我國目前還沒有得到大范圍的普及，住房公積金閑置現象較為突出，所以，從這個方面來說，我國可以適當出臺

些激勵措施，鼓勵和支持大量中低收八人員進行購房，刺激房地產市場。

雖然房地產經濟取得了很大的發展，但是由于各種原因的限制和阻礙，仍然面臨著很多問題，亟待解決。首先，從風險角度進行分析，目前我國房地產經濟所面臨的風險主要集中在商業銀行中，尤其是個人住房信貸有可能遭遇違約現象。其次，從房地產金融創新角度分析，很多金融機構存在著不規范、不科學的經營行為，過分追求眼前的利益，影響了房地產行業的正常快速發展。

二、從房地產銷售對房地產經濟的分析

（一）房地產價格將繼續上漲

基于供求關系，影響其變動的因素主要有：國家上調銀行存貸款利率、控制二次購房和投機性購房、控制拆遷規模等。在中國當前居住水平普遍較低，住房需求呈現很大剛性，房地產市場以首次購房需求和改善型需求為主的背景下，上調利率、控制二次購房和投機性購房對需求量的影響不大。控制拆遷規模在影響需求的同時，也影響供給，對于供求關系而言，這一因素可以忽略不計。因此，可以預測，隨著我國經濟的快速發展、城鎮居民人均可支配性收入的增加以及城市化進程的推進，近兩年房地產市場的需求將在前幾年的基礎上持續旺盛。從供給來看，中央政府近期出臺的提高存款準備金率、存貸款利率和項目資本金比例、嚴格土地管理、控制拆遷規模等宏觀政策都會對房地產市場的供給產生較大的影響。

（二）房價增幅將有所減緩

隨著城鎮化的推進，近年來房地產價格仍將保持上升的趨勢。不過考慮到以下因素，筆者認為房地產價格的升幅將會有所減緩：第一，市場經濟自身具有通過價格機制來調整資源配置的功能，高房價將在一定程度上增加市場供給，擠出部分需求：第二，政府正努力通過增加中低價位的商品房供應、控制投機炒作等手段抑制過高的房價：第三，政策變動初期對市場預期的影響最大（市場預期供給減少是2007年房價上漲的深層原因，這種影響將隨著時間的推移逐步減小。

三、房地產經濟的未來發展

（一）房地產市場逐步變得成熟

由于我國商品房市場的歷史相對比較短，房地產市場仍然存在諸多不足的地方，但市場和政府正對房地產行業進行調整，總體方向趨于理性化和成熟化發展。房產資源是種高投入的長期消費的大宗物品，一旦出現問題將會面臨巨大損失，盲目不得。從當前形勢分析，在科學發展觀的指導下，只要社會經濟保持平穩增長，供求關系協調，未來房地產市場將逐步走向成熟，樓市就能持續健康發展。

（二）房價趨于穩定

過去幾年由于受到各種因素的影響，導致房價不合理增長，社會經濟發展受到了嚴重影響，人民生活壓力增大。若房地產經濟中的泡沫崩盤，其他相關聯產業也必將受到巨大破壞，甚至為城市發展帶來危機。但在政府的宏觀調控政策下，借助經濟、法律、行政、規劃等宏觀調控手段，國民經濟正穩步增長，房價也趨于穩定，正向一個合理的方向發展。

（三）城市建設用地合理規劃

城市化的快速推進，使得城市土地資源日趨緊張，在建設用地方面，政府應進行科學合理的規劃，對粗放型房地產經濟進行限制，對集約利用型房地產經濟進行鼓勵，提高城市土地資源和空間資源的利用效率。按照項目類型，房地產可分為短期的商品住宅型、長期出租型、公益型，可根據不同類型項目的特點在城市內進行合理規劃，在合適的位置建設合適的房子，達到資源的合理利用。另外，合理規劃房地產行業與其他行業的發展，使其相互配合，協調發展，避免頭重的情況出現。

（四）人們投資趨于理性化

目前，人們已經充分認識到房地產泡沫的存在，并了解房地產泡沫產生的原因，以及泡沫破滅帶來的危害，所以人們對房地產的投資越來越慎重，已經逐漸向理性化發展。

四、結束語

隨著城市化的推進，房地產市場發展迅速，而房地產業作為涉及面廣、關聯性高的產業，對經濟的發展產生了很大的促進作用，并逐漸成為國民經濟的支柱產業，并在很大程度上改善了居民的物質生活條件。