南寧市房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響及應對措施

余伯意

（廣西桂林市秀峰區(qū)統(tǒng)計局，廣西 桂林 541001）

南寧市房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響及應對措施

余伯意

（廣西桂林市秀峰區(qū)統(tǒng)計局，廣西 桂林 541001）

房地產(chǎn)業(yè)的運行不僅關系到國民經(jīng)濟的發(fā)展，還和人民群眾生活息息相關。近幾年來，我國很多地區(qū)房價快速飆升，遠遠超過了居民收入的增長，南寧市亦不例外。雖政府多有調(diào)控，但因剛需的存在，房地產(chǎn)價格仍只升不降。誠然，房地產(chǎn)能通過拉動建筑行業(yè)、金屬業(yè)、家電業(yè)、金融業(yè)、建材行業(yè)等多行業(yè)的發(fā)展短期內(nèi)極大的刺激經(jīng)濟的快速增長，但長期來說，房價的高漲擠壓了人們的消費能力，不利于經(jīng)濟的穩(wěn)健運行，同時，房價過高存在泡沫的風險，一旦泡沫破滅，經(jīng)濟和社會都會產(chǎn)生動蕩。所以，政府應維持房地產(chǎn)的健康運行，將住房價格控制在與人均可支配收入水平相適應的程度，打擊房地產(chǎn)投機炒作，擠出泡沫，引導房價回歸理性，實現(xiàn)經(jīng)濟社會的長期穩(wěn)定。

南寧房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟發(fā)展；穩(wěn)健運行

2014年，南寧市商品房銷售面積達802.57萬平方米，增長14.23%；全市商品住宅共成交55535套，成交均價高達7619元/m2。房地產(chǎn)市場的回溫也讓經(jīng)濟的發(fā)展復蘇，南寧市2014年GDP達到3148.30億元，比上年增長8.5%。[1]而2014年南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅 27075元，意味著人們一年的收入只能買3平方米的房子，這樣的房價是否有其合理性？房地產(chǎn)業(yè)在促進經(jīng)濟增長和滿足人民生活需求之間不應該是矛盾的。南寧市房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展到底是利大于弊還是弊大于利。

1 房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟影響的途徑

房價是反映房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟影響較大的指標，其主要通過影響人們的儲蓄和消費對國民經(jīng)濟產(chǎn)生影響。當居民預期房價上漲時，不論是為住房需求還是投資需求，都會增加對房地產(chǎn)業(yè)的投資，而房價較高時，無論買房者是攢錢買房還是貸款買房，都會擠占消費，導致消費需求下降；另一方面，已經(jīng)擁有房地產(chǎn)的居民當房價升高時，他們的財富會增加，雖然這種財富有時候是不能變現(xiàn)的，但他們也會因此增加消費而刺激總需求。所以，房價對經(jīng)濟增長的影響有時難以斷定。房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的影響主要是通過供給效應、需求效應以及擠出效應實現(xiàn)。

1.1供給效應：房地產(chǎn)投資帶動相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加不僅會使房地產(chǎn)供給增加，還會帶動建筑業(yè)、鋼鐵、水泥、建材、金融業(yè)等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。[2]在非充分就業(yè)情況下，增加投資能夠增加需求，進而刺激國民收入的增長。經(jīng)研究，房地產(chǎn)投資額每增加 1億元，可以使二十多個直接相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)增加投資額1.5億元，再加上幾十個間接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)，能極大的促進經(jīng)濟的發(fā)展。因此，為了增加社會就業(yè)率和刺激經(jīng)濟增長，大部分地方政府都大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，更是有不少地方將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展，南寧市政府也是如此[3]。

1.2需求效應：從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中富起來的人消費需求增加

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會使一部分人先富起來，如房地產(chǎn)投資者、房產(chǎn)投機者以及中介等相關經(jīng)營單位的工作人員。收入增加會直接刺激這部分人消費需求的增加。與供給效應會有一定的時滯不同的是，需求效應往往在投資當期就會實現(xiàn)。

1.3擠出效應：減少消費和實體經(jīng)濟投資

當投資于房地產(chǎn)市場的資金過度時，公眾就會減少消費和對其他實體經(jīng)濟的投資，有可能導致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，房地產(chǎn)業(yè)所占比重過大，甚至出現(xiàn)泡沫。另外，房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展也會吸引投機者，他們會為高額收益率進軍房地產(chǎn)市場，部分人會貸款買房并背負一輩子的債務，生活水平下降。故當房地產(chǎn)投資超過一定限度時，是不利于經(jīng)濟社會的長期發(fā)展的。

綜上，房地產(chǎn)投資在合理的范圍內(nèi)通過供給效應和需求效應刺激國民經(jīng)濟增長，超過一定限度后，將產(chǎn)生擠出效應，給經(jīng)濟社會帶來負面影響。所以，正確引導房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使其發(fā)揮對國民經(jīng)濟的促進作用，避免其擠出效應帶來的危害，是地方政府應有的態(tài)度。

2 南寧市房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的影響

2.1短期影響：促進國民經(jīng)濟增長

房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈長，前后關聯(lián)產(chǎn)業(yè)非常多，算起來有六十多個，所以其波動給經(jīng)濟帶來的影響也是不可估量的。首先，房地產(chǎn)投資主要由建筑企業(yè)具體實施, 所以建筑行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一榮俱榮、一損俱損，如表 1所示，建筑業(yè)總產(chǎn)值與房地產(chǎn)開發(fā)投資前一年的增長比例幾乎是一致的。而建筑業(yè)的關聯(lián)行業(yè)有采掘業(yè)、機械設備制造業(yè)、建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)、金屬產(chǎn)品制造業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)、煤氣及石油加工業(yè)等。根據(jù)2013年投入產(chǎn)出表估算，在南寧每100元的房地產(chǎn)需求可以帶動35元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、32元的機械設備制造業(yè)需求、18元的采掘業(yè)需求、20元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、15元的煤氣及石油加工業(yè)需求、18元的化工業(yè)需求。綜合來看，每100元的房地產(chǎn)產(chǎn)值，會影響其他行業(yè) 138元的需求，如果再加上房地產(chǎn)自身，會影響238元的總產(chǎn)出。

表1　南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP、建筑業(yè)產(chǎn)值增長表

另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還可以拉動住房消費、建材消費、燈飾消費、窗簾等紡織品消費和家電家具等耐用消費品的消費，還可以促進裝修和室內(nèi)設計等服務行業(yè)的發(fā)展，同時也大大促進了金融保險行業(yè)、租賃和服務行業(yè)、中介、信息咨詢等行業(yè)的發(fā)展。就南寧來說，若購買一套80平米左右的兩室一廳，按照 2014年的售房均價，需支付房款約 61萬，裝修要花6～8萬左右，購買家具要2萬左右，購買家電也要1～3萬。若是購買二手房，則中介費也要2萬左右。若是貸款買房，由此產(chǎn)生的利息更是不菲。此外，在這些行業(yè)工作收入增加的人還會增加生活消費支出，如從事建筑行業(yè)的農(nóng)民工；而因為房價的上漲使那些擁有房產(chǎn)的人認為自己更加富裕了，也會增加消費。2010年，每100元房地產(chǎn)投資能拉動消費增長40元左右。

另外，房地產(chǎn)的發(fā)展還可以促進地方政府通過出讓土地使用權(quán)增加財政收入，進而增加政府財政支出，從而使經(jīng)濟更有活力。

綜上，房地產(chǎn)適度繁榮利好于國民經(jīng)濟，可以促進投資，帶動多行業(yè)發(fā)展，拉動 GDP快速增長，財富效應大于成本效應。

2.2長期影響：買房擠占居民其他消費支出

近幾年南寧的房價一路攀升，如表2，南寧市在職職工平均工資只夠買6，7平方米的房子，也就是說，處于平均水平的群體，即使不吃不喝不睡沒有任何其他消費，一年也只能攢夠 6平方米的房子，而事實上這根本不現(xiàn)實。所以目前南寧市高房價的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀是不利于經(jīng)濟的長期發(fā)展的，南寧市對房地產(chǎn)的投資已經(jīng)產(chǎn)生了擠出效應，可以說已經(jīng)存在一定程度的泡沫了。而且高房價影響到居民的消費水平，其帶來的成本效已經(jīng)大于財富效應，買了房的居民會減少其他支出努力還房貸，沒有買房的居民會減少其他支出努力攢錢買房，而其他消費的減少將會反饋到工業(yè)的發(fā)展上，拉動經(jīng)濟增長的三駕馬車之一“消費”一旦減速，經(jīng)濟增長速度勢必受到影響。

表2　南寧市在職職工平均工資（2008-2014）

具體來說，將居民按照收入多少分為極高收入群體、高收入群體、中等收入群體、低收入群體和極低收入群體五種[4]，其中極高收入群體年收入上百萬，不會因為投資房地產(chǎn)而影響到自己在其他領域的消費支出，但因為房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展而將手頭資金投入房地產(chǎn)業(yè)，減少了對實業(yè)的投資，會弱化實業(yè)的發(fā)展。實業(yè)的發(fā)展跟不上房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，更多人進入房地產(chǎn)業(yè)會導致其發(fā)展成擊鼓傳花的游戲，極易滋生泡沫，產(chǎn)生隱患；高收入群體年收入30萬到100萬，他們更傾向于向銀行貸款投資于房地產(chǎn)，但政府調(diào)控政策二套房貸首付比例提高后，對于這類群體的居民來說，一套房產(chǎn)仍占據(jù)了他們不少資金，用于消費和其他領域投資的資金勢必減少；而中層收入群體年收入10萬到30萬，只能靠貸款買房然后分期還款，這意味著他們將還款期內(nèi)的收入提前支出用于投資，然后必須減少還款期內(nèi)用于消費的可支配收入，成為房奴。據(jù)測算南寧居民的邊際消費傾向約0.7，每期還款金額都將擠占70%的消費支出。據(jù)《南寧市房地產(chǎn)業(yè)信息報告》顯示，南寧市每年還貸金額約占當年房地產(chǎn)開發(fā)投資的8%，也就是說擠占的消費占到房地產(chǎn)開發(fā)投資的 5.6%。以 2014年為例，房地產(chǎn)開發(fā)投資為 551.82億元，擠占消費為 30.90億元，約占社會消費品零售總額的1.6%。

南寧的房地產(chǎn)市場在之前的調(diào)控中雖然略有降溫，但價格卻并未下降，而是一路上揚。目前南寧的房地產(chǎn)有些過熱，擠出效應已經(jīng)大于供給效應和消費效應了。

3 政府應維持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健運行

3.1促進房價合理回歸

房地產(chǎn)是商品，有商品的特性，其價格按理說應該由市場供求來決定，但中國的房地產(chǎn)從來都不是市場說了算的，政府出讓土地的價格已經(jīng)將樓面地價推高到了幾千塊錢一平米，房地產(chǎn)開發(fā)商還要設計、建設、營銷等，最后的市場價必然會高到居民所無法承受的地步。而隨著房地產(chǎn)的繁榮，政府的胃口也越來越大，往往起拍價就已經(jīng)讓很多地產(chǎn)商望而卻步。如2014年，位于明秀東路以北的GC2014-042地塊就以 766萬元/畝的價格被廣西保利房地產(chǎn)有限責任公司拍得。高地價決定了高房價。同時，因為近幾年，南寧市房地產(chǎn)在很大程度上推動了國民經(jīng)濟的發(fā)展，地方政府很容易唯GDP最重，加上資本趨利性，投資者也為了更高的資金回報率傾向于將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)越來越熱。但GDP代表不了居民真實生活水平，也代表不了地方繁榮程度，現(xiàn)在也不再是政績的唯一指標，因此，要促使房價回歸合理。南寧市政府首先要降低地價，并且傾向于保障性住房的供應，限制豪華住宅和商業(yè)住宅用地供應。其次，要綜合考慮南寧市居民實際可支配收入及貸款能力，以此確定合理房價范圍。對開發(fā)商來說，房子要賣得出去才能實現(xiàn)其價值，開發(fā)商也才能賺到錢。2014年南寧市房地產(chǎn)90m2以下住宅的成交量占比為41.86%、90～120m2戶型成交量占比32.08%，小于等于6000元/m2的價格，成交量占比高達35.60%；6000～7000元/m2的房源，成交占比達32.54%。在南寧，對中小戶型有需求的人群占到60%以上，供需不平衡造成12.09%的空置率。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商應以市場需求為導向，提供適合消費者需求的房源，制定合理銷售價格。房價回歸到理性水平，房地產(chǎn)業(yè)才能穩(wěn)定發(fā)展并促進國民經(jīng)濟的增長。

3.2建立多元化多層次的住房供應模式

房地產(chǎn)關系到人們的基本生活保障，所以不能只靠市場作用來調(diào)節(jié)，政府還要通過再分配保障低收入居民的住房權(quán)利。[5]南寧市和我國大多數(shù)地區(qū)一樣，收入差距大，所以住房供應應包含別墅區(qū)、大戶型高檔住房、中小型普通商品房、經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房等多種層次多種結(jié)構(gòu)，滿足不同收入群體的需求。

3.2.1優(yōu)化土地供應模式和供應結(jié)構(gòu)

土地是房地產(chǎn)建設的基礎，土地調(diào)控是調(diào)控房地產(chǎn)市場的最有效途徑之一。出讓土地可不再“價高者得”，試著綜合考慮土地使用規(guī)劃、建設標準、企業(yè)信譽、建設工程質(zhì)量以及企業(yè)資質(zhì)等其他指標。在土地供應結(jié)構(gòu)上，要保證普通住宅，尤其是中小戶型普通商品房的建設用地，對于經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房等政策性住房的土地供應，政府應給予中標企業(yè)一定的優(yōu)惠，但要加強監(jiān)督和約束，確保保障性住房的質(zhì)量和使用符合規(guī)定。同時，要限制別墅、高檔住宅商品房的土地供應。

3.2.2優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)不是不可以炒，只是不能影響普通百姓的生活，房地產(chǎn)投資可以作為有錢人的游戲，但政府要把好關，要先穩(wěn)定民生。[6]目前，南寧市住房供給還是以商品房為主，高收入者支付能力最強，是主要潛在購買者，再加上高檔住宅利潤率高，房地產(chǎn)開發(fā)商更傾向于高檔住宅的供應，而中低收入群體購房困難，已經(jīng)影響到了普通居民的正常生活。政府要建立房地產(chǎn)市場信息收集機制，為市場主體決策服務。開發(fā)商應根據(jù)市場需求，調(diào)整商品房供給結(jié)構(gòu)。根據(jù)目前南寧市各收入群體比例，開發(fā)商可提供5%左右高檔住宅給高收入家庭，不少于50%的普通商品房給中等收入家庭，不少于35%的經(jīng)濟適用房給中低收入家庭，不少于 10%的廉租住房給低收入家庭。

3.2.3政府應大力開展保障性住房建設

南寧市低收入者收入少、貸款能力弱，買商品房對他們來說是不可能的。但不能因為此就剝奪了他們住房子的權(quán)利。

首先，要明確住房保障對象和保障房標準，并加強監(jiān)督，防止權(quán)力尋租現(xiàn)象。要切實保障低收入者和因突發(fā)性天氣、地質(zhì)災害而無房居住的人群以及進城務工的“夾心層”人群等的住房問題。[7]保障性住房應制定面積、戶型、建筑標準等相關標準，并監(jiān)督承建企業(yè)嚴格按照標準執(zhí)行。

其次，政府要擴寬投資渠道、鼓勵投資主體多元化。保障性住房相對于其他項目來說投資回收期長、利潤難以保障，因而多數(shù)開發(fā)商都不愿意投入。政府可從地方債券、土地出讓金、社?；鸬仁找嬷谐槿∫欢ū壤鳛楸Ｕ戏拷ㄔO的專項供給。同時，要積極探尋與金融機構(gòu)、開發(fā)商等主體的合作方式。

再次，要嚴格管理保障房的準入和退出機制。嚴格審核申購保障性住房家庭的收入狀況，建立城市住房困難戶數(shù)據(jù)庫，并及時更新，對于不再符合條件的家庭，建立相應的退出機制及配套的監(jiān)督機制，避免“保障終生制”的不合理現(xiàn)象。[8]同時，要嚴格區(qū)分市場化和非市場化的保障房，將違規(guī)出售保障房的家庭列入保障對象黑名單，不再享受保障政策。

3.2.4推進二手房市場發(fā)展

二手房市場的發(fā)展可以滿足支付能力較強的城市居民“以小換大”的改善型需求，同時也可以為支付能力不足以購買新房的中低收入人群服務。成熟的二手房市場可以讓消費者放心的進行住房交易，增加消費支出。[9]規(guī)范二手房市場可改善存量房資源配置，節(jié)約資源。南寧市目前已有相對完整的二手房交易平臺，但不夠規(guī)范，需要政府整合二手房主體，推進二手房市場發(fā)展。

3.3引導住房消費理性化

通過政策鼓勵自住型、改善型需求，抑制投機型需求。[10]一要增加投機者投機房地產(chǎn)的成本，而不增加中低收入家庭自住型和改善型購房需求所帶來的負擔。二完善收入分配機制，提高中低收入者收入，縮小收入差距。

[1] 南寧市銘謀房地產(chǎn)交易咨詢有限公司.2014年南寧市房地產(chǎn)信息年報[Z].南寧市房地產(chǎn)公司,2015.

[2] 田鴻翔.南寧市房地產(chǎn)價格對 GDP及居民住房支付能力影響研究[D].南寧:廣西大學,2012.

[3] 張協(xié)奎.廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展研究[M].北京:經(jīng)濟科學出版社,2011.

[4] 欒貴勤,周雯瑜,孟偉.我國城市居民購房支付能力研究[J].價格理論與實踐,2011,(11):52-53.

[5] 趙昕東.中國房地產(chǎn)價格波動與宏觀經(jīng)濟——基于 SVAR模型的研究[J].經(jīng)濟評論,2010,(1):65-71.

[6] 劉紅.房地產(chǎn)周期與經(jīng)濟周期的互動機理研究[M].北京:新華出版社,2010.

[7] 周春宇.房地產(chǎn)波動對經(jīng)濟增長的影響[J].金融與經(jīng)濟,2010,(8):86-87.

[8] 張協(xié)奎,韋瑋.廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展對策研究[J].廣西大學學報(哲學社會科學版),2009,(4):5-10.

[9] 孔靜芬.我國居民收入與房價的關系研究[J].社會科學戰(zhàn)線,2008,(8):259-261.

[10] 鄭沈蓮.房地產(chǎn)開發(fā)對區(qū)域經(jīng)濟影響的實證研究[D].大連:大連理工大學,2007.

The Impact of Nanning's Real Estate Industry on the Economy and the Possible Problem Solutions

The operation of the real estate industry is not only related to the development of national economy, and people's life is closely linked. In recent years, The real estate prices grow rapid in many areas in our country, far more than the income growth, Nanning City is no exception . Although the government has a regulation, but because of the existence of just need, real estate prices are still only go up. It is true that real estate can pass the heavy metal industry, industry, construction industry, the development of financial industry, building materials industry and other industries more greatly the rapid growth of economic stimulus in the short term, but in the long run, soaring house prices squeezed the spending power of people, is not conducive to economic stable operation, at the same time, the price is too high the risk of a bubble, once the bubble burst, economic and social unrest. So, the government should maintain the health of the real estate operation, to control the housing price the degree of adaptation to the level of per capita disposable income, against real estate speculation, extrusion foam, guide prices return to rational, to achieve economic and social long-term stability.

The real estate industry of Nanning;The economic development;Stable operation

F293.3

A

1008-1151(2015)04-0179-03

2015-03-15

余伯意（1978-），女，廣西桂林人，廣西桂林市秀峰區(qū)統(tǒng)計局高級統(tǒng)計師，從事地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟統(tǒng)計研究。