北京市保障性住房項目區位布局的現狀、問題及改進策略研究

劉新華　張春輝

[摘 要] 通過以實證分析為主要分析方法，從自然位置、交通條件、基礎設施配套、公共服務設施配套、周邊景觀配套和與其他社區融合等六個方面研究了北京市保障性住房項目區位布局的現狀和存在問題，從保障性住房項目的住戶角度出發，以TOD理論為基礎，提出合理化建議：北京市應充分發揮公共交通系統的引導功能來改善北京市保障性住房項目的交通條件，并提高住戶的出行便利程度；應在公共交通系統沿線可達性較強的區域內配置購物、居住、工作、公園、衛生設施等公共服務設施，從而方便人們進行各種活動；在保障性住房項目周邊，應鼓勵沿著公共交通車站及廊帶采用“填入式發展”的方式配建各種其他類型的住房項目。

[關鍵詞] 北京市；保障性住房項目；區位布局；合理化建議

[中圖分類號] F293 [文獻標識碼] A

Abstract： The study analyzes current situation and problems for distribution of projects in security housing in Beijing in terms of natural position， traffic condition， infrastructure， public service facilities， the surrounding landscape and the integration with other communities based on empirical analysis. It has put forward rationalization suggestions based on the households and TOD theory. The government should give full play to the guiding function of the public transport system to improve the traffic condition and increase the degree of travel convenience； equipped with public service facilities in terms of shopping， live， work， park and sanitation facilities along the public transport system in the accessibility region， so as to do all kinds of activities； encourage to build other projects by means of public transportation station and filling in development.

Key words： Beijing， projects in securing housing， distribution， reasonable suggestions

一、問題的提出

從當前社會經濟發展的總體背景來看，由于住房問題關系民生，“居者有其屋”的美好理想關系到全面建設小康社會和社會主義和諧社會目標的實現，因此，保障性住房建設問題注定成為國家和政府關注并著力解決的社會熱點問題之一。根據北京市保障性住房規劃的近期目標，“十二五”時期正是北京市大力發展和建設保障性住房的關鍵時期，北京市在“十二五”時期要建設和收購各類保障性住房100萬套；發放租金補貼家庭10萬戶；竣工各類保障性住房70萬套。如果再加上“十一五”期間建開工建設的3648萬平方米各類保障性住房項目，北京市保障性住房項目的區位布局已基本形成。但是這樣的區位布局有沒有真正保證保障性住房住戶的居住權利呢（即住戶不僅有房住，還住的較為便利、較為滿意）？有沒有避免因交通不便利、生活不便利、教育不便利和醫療不便利等諸多問題出現所引發的不居住（即空城）或只晚上居?。磁P城）的現象呢？顯然，現有的研究缺乏實踐調查的資料來回答上述問題，從而也就沒有辦法從根本上解答現有保障性住房體系運行效率到底如何的問題。

根據房地產經濟學的基本概念，區位有兩個方面的含義：一方面指某一事物的位置；另一方面指該事物與其他事物的空間聯系。據此，房地產的區位可分為自然區位和社會區位兩大類。自然區位可分為天文區位和自然地理區位，社會區位可分為經濟地理區位（也稱為經濟區位）、文化區位和政治區位等。從房地產的價值和居住角度看，房地產的自然地理區位和經濟地理區位是其中最為重要的區位要素。一般來說，房地產的自然地理區位不容易改變，而經濟地理區位容易改變，因此，當一宗房地產的自然地理區位確定下來后，房地產的經濟地理區位的改變將在很大程度上影響房地產的價值和房地產的居住福利。

本文的目的是在理清北京市保障性住房項目自然區位布局的基礎上，進一步從保障性住房項目的交通條件、基礎設施配套、公共服務設施配套、周邊景觀配套和與其他社區融合等方面研究它的經濟區位布局，從而為改進北京市保障性住房項目的區位總體布局提供數據支持和政策建議。

二、北京市保障性住房項目區位布局的現狀及問題分析

（一）數據來源

本文實證分析的數據來源主要為歷年的《北京市房地產統計年鑒》和筆者所做的實地調查及調查問卷。筆者首先通過《北京市房地產統計年鑒》確定出北京市保障性住房項目的具體數目，然后在此基礎上選擇有代表性的項目進行調查。結合前述區位的概念定義，本文將調查重點放在了北京市保障性住房項目的自然區位和經濟區位上，并從區位條件的以下六個方面（含自然位置、交通條件、基礎設施配套、公共服務配套、周邊景觀配套、與其他社區融合）進行數據采集。本次調查共在北京市15個保障性住房項目（15個項目分別為：朝陽區的保利嘉園和悅和園；通州區的大方居和東亞瑞晶；順義區的淺山香邑；昌平區的溪城家園、天通西苑三區、旗勝家園和天巢園；海淀區的君安家園、銘科苑和智學苑；豐臺區的長安新城和紅獅家園；大興區的大興新城康莊）發放問卷270份，收回有效問卷240份。這15個項目選擇的原則如下：endprint

1.根據2013年《北京市房地產統計年鑒》，北京市的保障性住房類型包括以下四種：廉租房、公租房、經濟適用房和限價商品房。因此，本次調查的15個項目包含了上述4種保障性住房類型的全部。

2.本次調查涵蓋大部分保障性住房項目密集建設區縣，主要包括朝陽、通州、昌平、海淀、順義、豐臺和大興等6個區縣。

3.以調查問卷數據作為基礎數據，同時采用實地調查數據進行印證和校正。

（二）評比量表設計

本次調查一般采用評比量表應答式問題來衡量保障性住房項目住戶對本小區區位條件的感知，相應的評比描述和打分的對應關系如表1所示：

表1 評比描述與打分的對應關系表

因此，某保障性住房項目住戶對某區位因素的評比打分越低，表示越滿意該區位因素；打分越高，表示越不滿意該區位因素。由于不同住戶對某區位因素的打分不同，因此，每個保障性住房項目的某區位因素的得分為所有被調查住戶打分的平均值。根據平均值的可能情況，我們重新定義打分分數和評比描述的對應關系，如表2所示：

表2 評比描述與打分區間的對應關系表

（三）數據結果分析

本次調查從自然位置、交通條件、基礎設施配套、公共服務設施配套、周邊景觀配套和與其他社區融合等六個方面研究了北京市保障性住房項目區位布局的現狀和存在問題，數據分析顯示的結果如下：

1.自然位置。根據《北京市房地產統計年鑒》的數據和實地調查數據，可以發現，北京市75%以上的保障性住房項目分布在包括朝陽、通州、昌平、海淀、順義、豐臺和大興等在內的6個區縣，中心城區布局很少。這種位置布局結構導致一個突出的現象發生，即大多數北京市保障性住房用戶在開始入住保障性住房時，還比較滿意它的位置，但是住了一段時間后，滿意度就普遍下降，并由此引發保障性住房的空置和出租問題。

問卷調查數據揭示出上述的問題（如圖1所示）：60%的住戶在剛入住時對保障性住房項目的位置是比較滿意的，感受一般的比例僅為33%；但在入住一段時間后，則發生改變（如圖2所示），只有33%的住戶對小區位置比較滿意，而60%的住戶則變成感受一般了。進一步從調查的打分結果來看，15個項目中有12項目的住戶的位置滿意感受下降，占比為80%。

圖1 15個保障性住房項目住戶剛入住時的位置感受圖

圖2 15個保障性住房項目住戶現在的位置感受圖

2.交通條件。調查數據顯示北京市保障性住房項目的交通條件均比較好。具體從項目的道路狀況、公交狀況、地鐵狀況和小區專線狀況四個方面來看：（1）15個項目中有11個項目擁有3條及以上的道路出入小區，占比73.33%；僅有3個項目道路狀況不佳，占比20%。（2）15個項目中有14個項目擁有3條及以上的公交線路，占比93.33%；只有1個項目公交狀況不佳，僅有1條公交線路，占比6.67%。（3）15個項目中有7個項目擁有1條地鐵線路，占比46.67%，有5個項目擁有2條地鐵線路，占比33.33%；僅有3個項目周邊沒有地鐵線路，占比20%。（4）15個項目中有5個開通小區專線，占比33.33%。

調查數據進一步顯示，較好的交通條件布局使得67%的保障性住房用戶認為居住在保障性住房項目中，其出行還是比較方便的。

3.基礎設施配套。根據調查，93.33%的住戶認為所居住保障性住房項目的基礎設施配套在中等偏上水平（如表3所示）。因此，北京市保障性住房項目的基礎設施配套條件是比較好的，不存在急需改進的方面。

表3 15個保障性住房項目住戶對基礎設施配套的感知打分表

4.公共服務設施配套。調查數據顯示北京市保障性住房項目的公共服務配套是比較不完善的，由此導致住戶普遍感覺日常生活的便利程度一般，并建議應該多配套商業服務設施，以增加其生活的便利度。具體來說，存在以下問題：（1）大多數保障性住房項目周邊盡管有一些商業、便民和金融配套；但是超過一半（約占53.33%）的保障性住房項目住戶認為其購物方便程度一般；（2）大多數保障性住房項目醫療、教育和文體配套均不太完善，包括：配套的醫院或醫療衛生場所等級不太高，不能滿足小區住戶較高層次的醫療服務需求；配套的教育設施交通不太便利，數目也不多，不能滿足保障性住房項目的需要；超過一半的項目沒有配套文體場所，居民普遍感覺其休閑娛樂不太方便。

5.周邊景觀配套。根據調查，北京市保障性住房項目的周邊景觀配套并不是很理想，大多數項目缺乏娛樂廣場或者距離較近的公園。數據顯示盡管被調查的15個項目周邊均配套有公園，但是，步行至公園的時間在30分鐘以內的項目僅有5個，占比為33.33%；其余項目的步行時間均超過30分鐘，占比為66.67%。而調查問卷卻反映保障性住房住戶需要較近的娛樂廣場和公園來改善小區的周邊環境，提高其日常生活的質量和舒適度。

6.與其他社區融合。根據調查，15個保障性住房項目中有14個項目周邊均配建有商品住宅小區，因此，具備一定的與其他社區融合的條件，但是保障性住房住戶普遍對公共服務設施配套的滿意度并不是很高，這可能與社區融合發展有較大關系，即這些公共服務配套設施（比如教育、文體場所等）還比較分割，盡管有配套，但還不能很好地共享于保障性住房項目。

7.簡短結論。結合前述調查分析，本文得到以下基本結論：（1）北京市保障性住房項目區位布局的現狀并不樂觀。大部分住戶在初始入住保障性住房項目時，由于有房子住，而對項目比較滿意；但是入住一段時間后，伴隨入住所發生的各類問題，如通勤時間較長、教育不方便、就醫不方便、生活不便利等就接踵而來，導致其對保障性住房項目的區位布局評價逐漸降低。（2）在6個影響保障性住房項目區位布局的因素中，除了交通條件和基礎設施配套2個因素住戶普遍認為較為完善且感受比較滿意之外，對其他4個影響因素：位置、公共服務配套、周邊景觀配套和與其他社區融合等住戶大多認為不太滿意，并普遍認為需要進行改進。（3）盡管北京市保障性住房項目住戶普遍認為項目的交通條件較為完善，但由于保障性住房項目本身的自然位置不是很理想，因此，大部分的保障性住房項目住戶的通勤時間仍比北京市的平均水平要長。endprint

基于上述北京市保障性住房項目區位布局現狀及存在問題的分析，本文認為，為了切實提高北京市保障性住房項目住戶的生活質量和居住滿意度，進而提高北京市保障性住房體系的運行效率，有必要對其區位布局的改進策略進行研究。

三、北京市保障性住房項目區位布局的改進策略分析

（一）文獻回顧和基本理論

從現有的文獻來看，保障性住房項目區位選擇的研究大致可以分兩大類。一類是保障性住房項目區位選擇的影響因素分析，如鄭思齊等（2010）根據保障性住房的空間布局理論，分析了國際經驗，并提出了改善保障性住房項目區位布局的制度激勵方式。周素紅等（2010）從土地利用的成本角度出發，選擇廣州市某典型保障性住房項目為例，分析了保障性住房住戶的居住與就業空間不匹配現象，并得出了需在中心城區相對分散配備一定數量保障性住房項目的結論。丁旭（2012）構建了保障性住房項目的適建性評價方法，提出了影響適建性評價的三個因素，并以杭州為例展開研究，從而為保障性住房項目的區位選擇提供了科學依據。曾廣錄等（2013）則從實證分析的角度，探討了保障性住房項目區位選擇的主要影響因素，并進一步分析了它們與保障性住房項目的住房福利的關系。另一類是保障性住房項目區位選擇的建設模式分析，如BelindaYuen（2007）以新加坡組屋為例，建議保障性住房項目應在交通條件較好的地段進行選址建設。楊靖等（2009）、呂艷等（2010）、汪冬寧等（2010）、陳淑云等（2014）則以TOD（transit-oriented development）理論為依據，認為可發展以公共交通為主導的保障性住房項目的建設模式。

（二）合理化的改進策略分析

根據文獻回顧和調查顯示的保障性住房項目住戶對區位布局的改進訴求，本文以TOD理論為基礎，提出以下對北京市保障性住房項目區位布局的改進策略。

1.根據TOD理論，充分發揮公共交通系統的引導功能來改善北京市保障性住房項目的交通條件，并提高住戶的出行便利程度。根據調查，開通小區專線車是大部分保障性住房小項目欠缺且迫切希望改善的交通條件，其次，多在小區周邊開設公交線路也是住戶普遍需求的。因此，當前對北京保障性住房項目區位布局進行改進的首要措施就是進行公交布局的調整和改進，通過公交站臺的合理規劃與設立，從而在保障性住房項目周邊形成一些公共交通樞紐，并通過開通小區專線來接駁公交樞紐和地鐵線路的方式來形成保障性住房項目的公共交通系統，從而從根本上方便其出行，進而提高城市中心優質公共服務設施的可達性。

2.根據TOD理論，在公共交通系統沿線可達性較強的區域內配置購物、居住、工作、公園、衛生設施等公共服務設施，從而為北京市保障性住房項目住戶創造一個舒適的公共服務網絡，并利用公共交通系統便利地到達各個公共服務重要的據點，從而方便人們進行各種活動。根據調查，大部分保障性住房項目住戶傾向于在多種位置配置商服設施，并在項目周邊區域配套公園和文體場所，因此，當前對北京保障性住房項目區位布局進行改進的第二個重要措施就是在保障性住房項目公共交通系統沿線的可達性較強的區域內進行各種公共服務配套和周邊景觀配套，從而真正方便保障性住房項目住戶的日常生活。

3.根據TOD理論，為北京市保障性住房項目提供一個多樣化的居住型態，在保障性住房項目周邊，鼓勵沿著公共交通車站及廊帶采用“填入式發展”的方式配建各種其他類型的住房項目；或者在公共交通車站或廊帶周邊的原有其他住房類型旁，采用“填入式發展”的方式配建各種類型的保障性住房項目。根據調查，大部分保障性住房項目住戶是渴望進行社區融合的，而推動社區融合也是當前國際上進行保障性住房項目建設的趨勢之一，因此，當前對北京保障性住房項目區位布局進行改進的第三個重要措施就是結合公共交通優先的理念，在公共交通系統較發達的區域內配建保障性住房項目，或者在改進和形成保障性住房項目周邊公共交通系統的情況下，配建其他類型住房項目，以此來推動居住社區融合，增強保障性住房用戶和其他社會階層的溝通和聯系，真正促進居住社區的和諧發展。

[參 考 文 獻]

[1]陳淑云，曾龍.基于TOD模式的混合居住型保障性住房選址研究——以武漢市保障房選址為例[J].湖北社會科學，2014（5）

[2]曾廣錄，曾汪泉.保障性住房建設滿意度影響因素的實證分析——基于五省會城市住房保障對象的調查[J].財經理論與實踐，2013（11）

[3]丁旭.保障性住房適建性評價及其空間區位選擇——以杭州市為例[J].城市規劃，2012（9）

[4]呂艷，扈文秀.保障性住房建設方式及選址問題研究[J].西安財經學院學報，2012（9）

[5]鄭思齊，張英杰.保障性住房的空間選址：理論基礎、國際經驗與中國現實[J].現代城市研究，2010（9）

[6]汪冬寧、湯小櫓等.基于土地成本和居住品質的保障住房選址研究——以江蘇省南京市為例[J].城市規劃，2010（3）

[7]楊靖等.保障性住房的選址策略研究[J].城市規劃，2009（12）

[8]周素紅.保障性住房的空間失配研究——以廣州典型社區為例[C].中國地理學會百年慶典學術論文摘要集，2009

[9]Belinda Yuen. Squattersnomore： Singaporesocialhousing [J].Global Urban Development Magazine，2007，（11）

[責任編輯：潘洪志]endprint