博弈論視角下住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展研究

鄭曉云 王雨 賈超

摘 要：住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過程中涉及到的利益主體主要包括政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、房主和購房者，是一個(gè)典型的利益博弈領(lǐng)域。文章運(yùn)用博弈論的分析方法，對(duì)住宅市場(chǎng)中各利益主體之間的博弈行為進(jìn)行分析，對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象進(jìn)行解釋，為各利益主體在博弈過程中的理性決策提供一些參考和建議，使房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠健康持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：住宅房地產(chǎn) 博弈 利益主體 可持續(xù)發(fā)展

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）09-277-03

近幾年，隨著政府宏觀調(diào)控政策逐步完善和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更加成熟，開發(fā)商和購房者也更加理性，不斷加劇的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)促使各利益主體之間的博弈越來越激烈。作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也同樣激烈。盡管政府調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但居高不下的房?jī)r(jià)與急劇下滑的銷量使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了新的冰凍期，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也出現(xiàn)了不良態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)商、政府、中介機(jī)構(gòu)和普通百姓是構(gòu)成住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體要素，他們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中各自扮演著不同的角色，為爭(zhēng)取自身利益的最大化而采取不同的決策思想和行為，從而推動(dòng)著住宅市場(chǎng)的發(fā)展。為促進(jìn)住宅市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，本文運(yùn)用博弈論的思想來分析各個(gè)利益主體的博弈行為，從住宅市場(chǎng)內(nèi)部各個(gè)利益主體入手，研究各利益主體之間的相互關(guān)系，在既定的博弈規(guī)則約束下，通過選擇特定的行為策略來使各方利益最大化，為各利益主體的理性決策提供可行性的建議。

一、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題

住宅市場(chǎng)包括住宅一級(jí)市場(chǎng)和住宅二級(jí)市場(chǎng)，住宅一級(jí)市場(chǎng)主要是指商品住宅首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，是房地產(chǎn)開發(fā)商出售新建好的樓盤給購房者的市場(chǎng)，即所謂的“一手房”買賣市場(chǎng);住宅二級(jí)市場(chǎng)是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場(chǎng)，即“二手房”買賣市場(chǎng)。住宅一級(jí)市場(chǎng)中的主要利益主體包括政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，住宅二級(jí)市場(chǎng)中的主要利益主體是房主、購房者和中介機(jī)構(gòu)。

2011年以來，隨著宏觀調(diào)控的不斷深入和強(qiáng)化，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入重要的轉(zhuǎn)折期。限購、限貸、限價(jià)等強(qiáng)有力的措施多管齊下，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)增速逐漸放緩，成交情況下跌，購房者觀望情緒加重，房企也開始出現(xiàn)資金鏈緊張的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸向正常化回歸。而在2014年上半年，面對(duì)持續(xù)低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，全國多地開始全面放寬限貸政策，極力給樓市松綁，大多數(shù)城市也相繼取消了限購政策，使我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控又步入了新的周期。但由于購房者觀望氣氛濃厚，在購買力不高的情況下，開發(fā)商為回籠資金大打優(yōu)惠牌，以價(jià)換量卻未能給低迷的樓市帶來一個(gè)新的置業(yè)高潮。目前住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在以下三方面的問題：

一是樓市供應(yīng)過剩，需求下降，住宅市場(chǎng)控制量加大，住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，如近三年的相關(guān)資料顯示哈爾濱市的主城區(qū)房屋空置量為30%，江北接近70%。

二是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫，購房者觀望情緒濃厚，購買力下降。由于政府出臺(tái)的“限二停三”政策，使投機(jī)需求和投資需求大大減少，而房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)期的不確定性以及房企打出的各種優(yōu)惠措施，使得剛性需求者不知所措，只能持幣觀望，如2011年以來，全國各大城市的住宅銷售量都出現(xiàn)了下滑趨勢(shì)，據(jù)新浪樂居統(tǒng)計(jì)，截止2014年7月1日，哈爾濱市上半年商品房成交備案23947套，同比2013年前6月（34541套）成交量同比下跌44.2%。

三是購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間信息不對(duì)稱。房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)性使得房地產(chǎn)開發(fā)商相對(duì)于購房者來說處于信息優(yōu)勢(shì)地位，開發(fā)商作為供給者掌握較多的住房信息且了解企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)狀況，而購房者只能從開發(fā)商的宣傳資料中得到欲購樓盤的相關(guān)信息，如住宅的價(jià)格、質(zhì)量、地理位置、物業(yè)管理、周圍環(huán)境等。

這些問題嚴(yán)重阻礙了住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，本文通過住宅市場(chǎng)中各利益主體的博弈研究，來探究產(chǎn)生這些問題的根源，從而找出解決途徑，促進(jìn)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展。

二、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)中各利益主體的博弈分析

（一）各利益主體的目標(biāo)

政府：中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和干預(yù)，目的是使更多的居民擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，增加國家稅收。 地方政府的目的是促進(jìn)地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進(jìn)程，提高地方政府的財(cái)政收入和GDP貢獻(xiàn)率，實(shí)現(xiàn)地方經(jīng)濟(jì)的繁榮。

房地產(chǎn)開發(fā)商：實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化，賺取高額利潤。

購房者：以盡可能低的價(jià)格購買到價(jià)值盡可能高的房子。

房主：以盡可能高的價(jià)格出售或出租自己的房子。

中介機(jī)構(gòu)：活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，在二手房交易中獲取高額的傭金。

房地產(chǎn)市場(chǎng)中，各利益主體是相互依存的，他們各自的目標(biāo)既是矛盾又是統(tǒng)一的，各利益主體的存在是實(shí)現(xiàn)自身利益最大化的前提和保障。

（二）政府與開發(fā)商、購房者之間的博弈分析

政府雖然能在房地產(chǎn)業(yè)中獲取高額利益，但是，政府作為國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控者，代表的是國家和社會(huì)的整體利益，要從全局、宏觀的角度來考慮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而不能僅僅關(guān)注從房地產(chǎn)業(yè)中獲取的巨大利益。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱或蕭條時(shí)，政府就會(huì)制定相應(yīng)的規(guī)章制度并采取一系列措施進(jìn)行宏觀調(diào)控來保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

1.政府與開發(fā)商之間的博弈分析。在土地招、拍、掛活動(dòng)中，政府和房地產(chǎn)開發(fā)商由于存在不同的利益訴求而使得兩者之間的行為呈現(xiàn)出典型的博弈特征。政府對(duì)土地享有部分的所有權(quán)和收益權(quán)，希望從開發(fā)商那里獲得高額的土地出讓金，而開發(fā)商則希望以盡可能低的價(jià)格獲取土地，因此，政府和開發(fā)商之間存在嚴(yán)重的利益沖突。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍不僅會(huì)給政府帶來更多的財(cái)稅收入和更高的GDP貢獻(xiàn)率，同時(shí)可以解決就業(yè)問題和維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，政府樂于房地產(chǎn)價(jià)格和銷量齊漲，因此稅收及GDP的貢獻(xiàn)以及社會(huì)穩(wěn)定問題使政府和開發(fā)商之間形成了一種“一榮俱榮，一損俱損”的伙伴關(guān)系，同時(shí)也成為開發(fā)商與地方政府博弈時(shí)的一張強(qiáng)有力的底牌，為其提供了與政府討價(jià)還價(jià)的余地。因此，面對(duì)目前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商和政府都在不斷尋求對(duì)策，政府調(diào)控政策的松綁，開發(fā)商采取各種促銷手段，以價(jià)換量，以期市場(chǎng)回暖，從而達(dá)到自己的利益目標(biāo)。

2.政府與購房者之間的博弈分析。政府作為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜博弈格局中的主要成員，其考慮的不僅是民生問題，普通百姓是否都“居者有其屋”，同時(shí)還要考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。一方面地方政府希望房?jī)r(jià)上漲來促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮，另一方面購房者希望房?jī)r(jià)下跌來達(dá)到自己的購買力。當(dāng)前地方收入的主要來源之一是房地產(chǎn)業(yè)，因而在一定程度上地方政府希望房?jī)r(jià)上漲。與此相矛盾的是，普通購房者的利益目標(biāo)是以盡可能低的價(jià)格購買到價(jià)值最高的房子，這與政府的意愿是相違背的。在利益博弈過程中，相較于制定博弈規(guī)則的政府，購房者處于劣勢(shì)而又被動(dòng)的地位，被動(dòng)地接受調(diào)控政策和開發(fā)商的房屋定價(jià)。在市場(chǎng)活躍時(shí)，購房者會(huì)積極入市，同時(shí)地方政府見勢(shì)也會(huì)操控土地來獲得高額土地收入和稅收，但這樣便會(huì)推高房?jī)r(jià)，于是中央政府便加大宏觀調(diào)控力度，來緩解過熱的房市，而購房者面對(duì)持續(xù)走高的房?jī)r(jià)會(huì)選擇暫不出手，市場(chǎng)再次進(jìn)入觀望態(tài)勢(shì)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析

2011年以來，由于偏緊的信貸環(huán)境、較高的資金利率以及居民預(yù)期的悄然轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫。面對(duì)持續(xù)下行的市場(chǎng)，各大房企不斷降價(jià)銷售以回籠資金，小型開發(fā)商也紛紛拋售項(xiàng)目來緩解資金鏈緊張的局面，大開發(fā)商和小開發(fā)商之間的“價(jià)格戰(zhàn)”已拉開帷幕。

如在哈爾濱住宅房地產(chǎn)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，大、小開發(fā)商已圍繞房?jī)r(jià)展開博弈，建立完全信息靜態(tài)博弈模型，大、小開發(fā)商之間的博弈矩陣見表1。博弈矩陣中的數(shù)字均為虛擬數(shù)字，只要保證其中的大小關(guān)系與實(shí)際相符即可，因?yàn)樵诓┺倪^程中，只有相對(duì)的大小關(guān)系才會(huì)對(duì)博弈的均衡結(jié)果有影響，所以不必要求數(shù)字的精確性。

面對(duì)目前交易冷淡的市場(chǎng)，無論是大開發(fā)商還是小開發(fā)商，一般可選擇的策略集都是（降價(jià)，維持原價(jià)）。若大、小開發(fā)商均不愿降價(jià)銷售，而是選擇維持原價(jià)，則在哈爾濱區(qū)域住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)上，兩者在價(jià)格上達(dá)到統(tǒng)一，間接形成價(jià)格合謀，購房者只能選擇觀望或者被動(dòng)地接受價(jià)格，那么由于高房?jī)r(jià)帶來的高利潤，大、小開發(fā)商均能獲得最大的收益（10，10）。若小開發(fā)商迫于現(xiàn)階段的銷售壓力，為了保證資金鏈條，維持企業(yè)正常運(yùn)營，而選擇降價(jià)促銷，大開發(fā)商則維持原價(jià)，那么他們獲得的利潤會(huì)下降，變?yōu)椋?，6），大開發(fā)商雖然仍維持現(xiàn)有價(jià)格體系不變，但由于其雄厚的資金實(shí)力以及品牌效應(yīng)的影響，其仍然會(huì)獲得較少的利潤。若大開發(fā)商選擇降價(jià)銷售而小開發(fā)商維持原價(jià)，那么他們獲得的利潤為（6，-2）。導(dǎo)致這種博弈結(jié)果的原因在于在大開發(fā)商降價(jià)而小開發(fā)商維持原價(jià)的情況下，購房者會(huì)涌向降價(jià)一方，即大開發(fā)商一方，而維持原價(jià)的小開發(fā)商的銷售壓力會(huì)增加，再加上在資金實(shí)力、企業(yè)經(jīng)營能力等方面的不足，使其在激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)，最終導(dǎo)致其獲得的利潤為負(fù)值。而選擇降價(jià)的大開發(fā)商雖然獲得的利潤沒有維持原價(jià)時(shí)的高，但卻解決了手中的存貨問題，減輕了現(xiàn)階段的銷售壓力。若大、小開發(fā)商均采取降價(jià)措施，處在觀望狀態(tài)的購房者會(huì)漸漸入市，雙方都解決了銷售問題，但獲得的利潤卻會(huì)大大減少，變?yōu)椋?，4）。

通過以上分析可以看出，大小開發(fā)商的最優(yōu)策略都是選擇不降價(jià)，即策略組合（維持原價(jià)，維持原價(jià)）為該博弈的納什均衡。但是利用畫線法得到該博弈矩陣的均衡解為（維持原價(jià)，維持原價(jià)）和（降價(jià)，降價(jià)），顯然一個(gè)博弈矩陣不可能存在兩個(gè)均衡解。作為理性經(jīng)濟(jì)人，無論大開發(fā)商還是小開發(fā)商，面對(duì)目前樓市低迷的情況，以及自身資金鏈趨緊、銷售放緩的局面，選擇降價(jià)銷售是理性的決策。因此，該博弈的均衡解是（降價(jià)，降價(jià)）。

（四）購房者與房主、房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析

住宅市場(chǎng)包括“一手房”市場(chǎng)和“二手房”市場(chǎng)，對(duì)于有住房需求的購房者來說，選擇購買一手房還是二手房則是一個(gè)需要慎重考慮的問題，因此分析購房者與開發(fā)商在一手房市場(chǎng)的博弈和購房者與房主在二手房市場(chǎng)的博弈，研究購房者在一手房和二手房之間如何抉擇，從而使自己能夠獲得最大的利益。

1.購房者與房主之間的博弈分析。近兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的降溫，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的住宅市場(chǎng)，也出現(xiàn)整體低迷的現(xiàn)象。由于二手房市場(chǎng)成交低迷，使得購房者看到了降價(jià)的希望，認(rèn)為房主會(huì)做出讓步，但他們卻低估了房主對(duì)價(jià)格的堅(jiān)持態(tài)度，大部分房主都不愿降價(jià)銷售住房。房主不愿大幅度降價(jià)賣房，而購房者又覺得降價(jià)沒到位，買賣雙方展開了“拉鋸戰(zhàn)”，雙方陷入了“囚徒困境”。造成這種境況的原因主要是由于一般擁有二手房的業(yè)主大部分都不存在資金的壓力，沒有急于拋售套現(xiàn)的意愿，所以即便選擇暫時(shí)不賣或出租也不選擇低價(jià)出售。同時(shí)，考慮到成交市場(chǎng)的低價(jià)運(yùn)行現(xiàn)狀，房主更愿意選擇撤牌轉(zhuǎn)售為租，轉(zhuǎn)投租賃市場(chǎng)可以為房主創(chuàng)造不菲的收入。

面對(duì)低迷的二手房市場(chǎng)，作為理性經(jīng)紀(jì)人，房主的報(bào)價(jià)更趨于理性，站在自身利益最大化的立場(chǎng)，咬定價(jià)格不放松。而同樣是理性人，購房者卻沒有和房主討價(jià)還價(jià)的優(yōu)勢(shì)，但考慮到自身的利益不受損失，以及目前放緩的市場(chǎng)，購房者的觀望心態(tài)更加濃烈，在租金合理的情況下，會(huì)選擇租房。

2.購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)和深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速逐漸放緩。在住宅一級(jí)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛開始出現(xiàn)資金鏈緊張、庫存增加的情況。為了盡快收回投資成本，回籠資金，一些房企不惜以價(jià)換量，進(jìn)行降價(jià)促銷。但大部分購房者仍處于觀望狀態(tài)，并不急于入市。在信貸政策緊縮，購房者觀望帶來的成交壓力，以及需求不旺的現(xiàn)實(shí)下，房地產(chǎn)開發(fā)商從理性人的角度出發(fā)，為極大化自身的效用水平，可選擇的策略有降價(jià)和維持原價(jià)，而購房者可以選擇的行動(dòng)策略為繼續(xù)觀望或入市購買。

假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)商選擇降價(jià)獲得的收益為m，選擇維持原價(jià)獲得的收益為n，選擇降價(jià)的概率為p，則選擇維持原價(jià)的概率為1-p;開發(fā)商選擇降價(jià)時(shí)，購房者選擇觀望獲得的利益為a，選擇入市獲得的利益為b，購房者選擇觀望的概率為q，則選擇入市的概率為1-q;開發(fā)商選擇維持原價(jià)時(shí)，購房者選擇觀望時(shí)獲得的利益為c，選擇入市獲得的利益為d，選擇觀望的概率為r，則選擇入市的概率為1-r，據(jù)此建立不完全信息動(dòng)態(tài)博弈模型如下：

圖1中，A1、A2、A3、A4為各種情況下房地產(chǎn)開發(fā)商的得益，B1、B2、B3、B4為各種情況下購房者的得益，得益結(jié)果如下：

A1=pqm B1=pqa

A2=P（1-q）m B2=P（1-q）b

A3=（1-p）rn B3=（1-P）rc

A4=（1-p）（1-r）n B4=（1-p）（1-r）d

根據(jù)博弈模型可得，購房者選擇觀望時(shí)的效用函數(shù)為u1=pqa+（1-p）rc，選擇入市時(shí)的效用函數(shù)為u2=p（1-q）b+（1-p）（1-r）d。

令u1=u2，

解得p*=■

隨著開發(fā)商降價(jià)概率p*的增大，購房者選擇觀望獲得的利益就會(huì)增加，因而購房者就會(huì)繼續(xù)選擇觀望樓市，而不急于出手。但根據(jù)上式可以看出，若購房者選擇觀望的概率增加，選擇觀望時(shí)獲得的利益增加，則p*就會(huì)減小。可見，面對(duì)購房者的持續(xù)觀望態(tài)度，開發(fā)商是不會(huì)選擇一直降價(jià)的。這是由于作為理性經(jīng)濟(jì)人，房地產(chǎn)開發(fā)商考慮到自身利益不受損失，只會(huì)將降價(jià)的幅度保持在既能使自己獲利又能順利出貨的一定范圍內(nèi)，而不會(huì)一直降價(jià)。同樣是理性經(jīng)濟(jì)人的購房者，由于受剛性住房需求的影響，也不會(huì)一直處于觀望狀態(tài)，當(dāng)降價(jià)達(dá)到一定程度時(shí)，就會(huì)入市購買。

通過對(duì)購房者與房主和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)，在二手房市場(chǎng)上，購房者是處于被動(dòng)地位的，由于二手房市場(chǎng)的低迷以及租賃市場(chǎng)的逐步活躍，不急于拋售套現(xiàn)的房主便不愿低價(jià)出售房屋，而更傾向于轉(zhuǎn)售為租，因此房主的報(bào)價(jià)更趨于理性，掛牌的房屋議價(jià)空間不大，購房者沒有討價(jià)還價(jià)的余地。相比于二手房市場(chǎng)，在一手房市場(chǎng)上，購房者則擁有一些主動(dòng)權(quán)，這是由于目前房企為快速回籠資金，遠(yuǎn)離資金鏈斷裂的厄運(yùn)，使越來越多的新樓盤加入到降價(jià)促銷的行列，從而給購房者增加了選擇以及討價(jià)還價(jià)的空間。面對(duì)冷淡的市場(chǎng)，開發(fā)商的最優(yōu)策略就是將價(jià)格調(diào)低一些，以換取更快的出貨速度，回籠資金，渡過目前的難關(guān)。因此，購房者可以先不必急于購買，此時(shí)最優(yōu)的策略就是選擇觀望，看是否還有下降的空間，同時(shí)還可以“貨比三家”，努力做到以盡可能低的價(jià)格購買到價(jià)值盡可能高的房屋，從而最大化自身的效益，成為博弈的贏家。

三、住宅市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展建議

維持住宅市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展是中央政府始終堅(jiān)持宏觀調(diào)控的目標(biāo)，也是政府、房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者以及房主在相互博弈過程中可以接受的博弈均衡點(diǎn)，但要達(dá)到這一目標(biāo)卻并非易事，因此需要各方面的努力和配合。

首先，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)交易制度，通過政策約束來提高預(yù)售樓盤信息的透明度和準(zhǔn)確度，同時(shí)加強(qiáng)相關(guān)部門對(duì)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，盡量減少并消除虛假不實(shí)的信息，轉(zhuǎn)變購房者信息劣勢(shì)的地位。

其次，地方政府應(yīng)轉(zhuǎn)變職能定位，樹立大局觀念，加快地方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。地方財(cái)政支出過度依賴于土地財(cái)政，會(huì)驅(qū)使房?jī)r(jià)的上漲。因此，地方政府應(yīng)將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。

第三，開發(fā)商應(yīng)科學(xué)決策，盡量避免決策失誤。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府的政策性影響較大，開發(fā)商對(duì)政府的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和市場(chǎng)發(fā)展要做出科學(xué)的預(yù)期，掌握好拿地時(shí)機(jī)、開發(fā)時(shí)機(jī)和銷售時(shí)機(jī)。同時(shí)要做好充分的市場(chǎng)調(diào)研，科學(xué)地預(yù)測(cè)實(shí)際需求和購買力，才能避免決策的失誤。

第四，購房者要廣泛收集住宅市場(chǎng)交易信息，對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行理性預(yù)期和決策。生活中要積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)新聞，了解出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，避免盲目地只看價(jià)格來選房的行為，必要時(shí)學(xué)會(huì)運(yùn)用法律來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

四、結(jié)論

本文通過對(duì)住宅市場(chǎng)中各利益主體之間的博弈進(jìn)行分析，研究他們?cè)谧非笞陨砝孀畲蠡那疤嵯聡@房?jī)r(jià)展開博弈的現(xiàn)象，從而得出促進(jìn)住宅市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的建議。中央政府作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控者和博弈規(guī)則的制定者，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督和管理，完善地方政府政績(jī)考核體系，而地方政府要積極推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。面對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)，開發(fā)商應(yīng)看清市場(chǎng)形勢(shì)，理性選擇降價(jià)銷售，而對(duì)于購房者，選擇一手房還是二手房，不僅取決于購房者本身的偏好，還有賴于購房者能否與開發(fā)商或房主進(jìn)行討價(jià)還價(jià)，來保證自己的利益不受損失，對(duì)目前市場(chǎng)交易下行的局面，相較于二手房市場(chǎng)，購房者選擇一手房會(huì)有更大的利益空間。

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（作者單位：鄭曉云，王雨，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院;賈超，黑龍江中醫(yī)藥大學(xué) 黑龍江哈爾濱 150000）

（作者簡(jiǎn)介：鄭曉云，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院副教授，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理、物業(yè)管理;王雨，東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。）

（責(zé)編：賈偉）