市場比較法在土地估價應用中存在的問題及對策建議

李秉坤++孫秀

[摘要]通過分析市場比較法的含義、適用條件和具體操作步驟，發現市場比較法在土地估價應用中還存在可比實例選取難度較大、準確性差，影響因素修正過于主觀，估價結果確定方式不科學等問題。提出建立完善的土地估價可比實例數據庫、科學確定影響因素和修正權重以及完善估價結果的確定方法等對策建議。

[關鍵詞]土地估價；市場比較法；影響因素

【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A

土地作為重要的自然資源，是寶貴的物質財富，是人類生存發展的基礎。為了使有限的土地資源滿足人類無限的需求，應對土地進行科學的評估，從而合理利用，這不僅關系到人民的生活水平，更關系到我國經濟社會的可持續發展。市場比較法是一種程序固定、操作方便的土地估價方法，因此在土地估價實際操作中的應用日趨廣泛。本文對市場比較法的基本原理進行研究，總結其在土地估價應用中存在的問題，并提出改進市場比較法的對策建議，為規范評估方式、避免不良競爭提供依據。

一、概述

（一）市場比較法的含義

市場比較法是將估價對象與在估價時點近期交易的類似土地進行比較，對這些類似土地的成交價格做適當的修正和調整，得出估價對象的客觀合理價值的方法。實際操作中，估價人員一般選擇3個或3個以上交易類型相似的可比實例作為參照物，經過對估價對象的實地調查，對一般因素、區域因素和個別因素分別進行比較和修正，并運用算術平均法計算得出估價對象在估價時點的價值。

（二）市場比較法的適用條件

市場比較法采用替代原則，通過比較進行評估，因此，只有選擇具有可比性且交易數據和真實可靠的可比實例，評估結果才具有說服力。市場比較法的適用條件有兩點，一是土地交易市場發達，只有發達的土地交易市場，才會有豐富、可靠的可比實例，才能夠滿足市場比較法的要求，否則就無法采用市場比較法進行評估；二是可比實例要與估價對象有相似性。由于市場比較法采用替代原則進行估價，只有有相似性才 能進行替代，且相似性越高，得出的估價結果越準確。

（三）市場比較法的操作步驟

1.收集交易案例

全面選取交易案例，只有充分了解估價對象才能掌握土地估價市場的正常行情，得到的估價結果相對精確，不會出現較大誤差。

2.選取可比實例

應謹慎選取可比實例，盡可能選取與估價時點接近的案例作為可比實例，同時還要保證可比實例與估價對象的土地用途是一致的，如商業、住宅、工業等，另外可比實例的估價目的要與估價對象相同，明確是用于抵押還是租賃等用途。

3.影響因素的修正

因素修正分為一般、區域和個別因素修正。一般將估價對象默認為100分，再將可比案例與估價對象進行比較后打分，最終匯總得出每個可比實例調整后的價格。

4.估價結果的確定

采用算數平均數法，求所有可比實例調整后的價格算數平均數，并將其作為估價對象的最終結果。

二、市場比較法在土地估價應用中存在的問題

（一）可比實例選取難度較大，準確性差

由于我國的土地評估市場不夠發達，未建立起全國或地區性的可比實例數據庫，造成了可比實例的選取難度大。一方面，估價師只能參考自己所在估價機構的已成交案例或在網上尋找相似案例作為可比實例，但由于各評估機構和估價師掌握的實例數量很有限，導致可比實例的選取不夠全面和準確。另一方面，可比實例選取難度大在一定程度上給違規操作創造了便利條件，面對行業的競爭壓力，有些評估師為了招攬業務，盡可能地滿足委托人的需求，對可比實例的選取帶有主觀傾向性，同時土地評估市場的不規范性，也為其提供了便利條件。市場比較法是通過對可比實例的價格進行調整和修正得出估價對象的最終價值，所以一旦可比實例的數據不準確，估價對象最終價值的準確性無法得到保障。

（二）影響因素修正過于主觀

市場比較法關于地價影響因素的修正和調整幅度，主要依據估價師的理論基礎、估價經驗及處理習慣等，沒有具體的判斷標準，缺乏一定的量化規范和技術支持。對于同一影響因素，不同的估價師會有不同的看法和建議，修正系數也會有所不同；還有的估價師由于從業時間短，相對缺乏經驗，對于修正系數的確定存在偏差。這些主觀因素都會影響估價結果的準確性。更重要的是，市場比較法只是對每一項影響因素進行修正，而并沒有考慮各個影響因素對估價對象的影響程度，沒有引進影響權重系數，導致認為所有的影響因素對于估價對象的影響程度都是一樣的，然而在實際操作中，不同的評估目的會左右各個影響因素對估價對象的影響程度，因此不引入權重會在一定程度上造成估價結果的失真。

（三）估價結果確定方式不科學

估價對象的最終估價結果需根據全部可比案例調整后的價格綜合計算得出，然而不同的可比案例，經過因素調整后得出的價格都是不同的，那么估價結果究竟是多少就需要進一步通過數學計算來確定。目前，市場比較法常采用算數平均數來確定最終的估價結果。算術平均數是將每個可比實例的價格相加再除以可比實例的個數，把最終結果視為股價對象的價值。這種方法將所有的可比實例一視同仁，體現不出他們各自與估價對象的相似程度及對股價對象價值影響的大小，計算方式簡單粗略、缺乏科學性，使估價結果失去準確性。

三、完善市場比較法評估土地價格的對策建議

（一） 建立完善的土地估價可比實例數據庫

市場比較法的估價結果是通過對可比實例修正得出的，因此建立完善、準確的土地估價可比實例數據庫，在市場比較法的實際操作中尤為重要。各個評估機構應將本公司的交易案例集中起來，并由土地估價行業協會匯總，建立起一個準確、完善的交易信息平臺，實現資源共享。一方面，完善的數據庫可以給估價師創造一個充分的選擇空間，可以盡可能地選取與估價對象相似度接近的案例作為可比實例，提高估價精準度；另一方面，可以使市場比較法更具規范性，數據庫中的交易案例都具有代表性并經過了篩選，可以在一定程度上減少主觀影響，進而提升準確度。另外，還應將數據庫中的可比實例可按照交易日期、交易類型、交易地區等不同標準進行分類，這樣估價師可以按照估價時間，估價目的等不同的標準進行多條件篩選，使可比實例的選取更加方便、快捷，從而提高土地估價工作的效率。

（二）科學確定影響因素和修正權重

不同的評估項目，各影響因素對評估價格的影響程度不同，同一評估項目中，每一種因素對于評估價格的影響程度也不同。因此，應科學確定影響因素以及各影響因素所占權重的大小。同時，還應對各影響因素修正權重大小的確定給出具體的判定標準，盡量避免人為主觀判斷。

（三）完善估價結果的確定方法

由于回歸模型是研究相關關系的一個重要工具，而估價對象和可比實例之間存在相關關系，因此可以將回歸模型引入到估價結果的確定中，利用回歸模型的精準計算來提高估價結果的準確度，從而通過引用權重作為修正系數的方式，提高估價結果的準確性，進而得出估價對象的最終價值。但是由于任意給定的一組數據都可以建立一元線性回歸方程，但是這組數據之間的線性關系是否顯著、能不能利用回歸方程進行計算卻是未知的，因此首先需要對其進行顯著性檢驗。對于通過顯著性檢驗的案例，可以直接計算出評估結果，而對于未能通過顯著性檢驗的案例，可以采用求加權平均數的方式計算估價結果，即將每一可比實例計算出的價格，乘以一定的權重后加和，作為估價結果。

[參考文獻]

[1]蔡劍紅，朱道林.市場比較法的不確定性傳播研究[J].中國土地科學，2015（4）.

[2]趙文娟.市場比較法在房地產估價中的應用.[J].科技經濟市場.2013（9）.

（責任編輯：劉茜）endprint