福州市復合型養老住宅運作模式探析：CCRC開發模式視角

賀小燕

（福建江夏學院工商管理學院，福建福州350108）

福州市復合型養老住宅運作模式探析：CCRC開發模式視角

賀小燕

（福建江夏學院工商管理學院，福建福州350108）

隨著老年人口數量的不斷增加和老齡化程度的不斷加深，養老產業成為各方關注的焦點，尤其城市中養老地產如何運作來吸引投資者、開發商和目標客戶是關鍵。以福州市為例探討城市復合型養老住宅運作模式，從福州市人口老齡化的現狀出發，根據福州市養老地產的發展現狀及問題，分析了當前養老地產的發展模式，以美國CCRC模式的發展經驗為基礎，從建筑產品、目標客戶、運營模式、盈利模式和養老服務等五個方面進行探討城市養老住宅運作模式，以期給城市養老地產的發展提供幫助。

老齡化；福州；復合型養老住宅；運作模式

人口老齡化，簡單地說，就是指老年人口在總人口中的比重不斷提高的過程。根據世界衛生組織的定義，一個國家或地區人口中60歲及以上人口所占比例超過10%，或65歲及以上人口所占比例超過7%，該國即步入老齡化社會。以此為標準，我國自2000年已進入老齡化社會，截至2013年底，全國60歲及以上老年人口20243萬人，占總人口的14.9%，其中65歲及以上人口13161萬人，占總人口的9.7%，且每年還以800萬人的速度增加，如圖1所示。[1]預計到2050年，我國老齡人口將達到總人口數的三分之一。

圖1 60歲以上老年人口占全國總人口比重

自我國步入老年社會以來，在“未富先老”的前提下主要呈現出老年人口基數大、增速快、高齡化、失能化、空巢化，家庭結構小型化等特點。特別是80歲以上的高齡老人和失能老人年均100萬的增長速度，對老年人的生活照料、康復護理、醫療保健、精神文化等需求日益凸顯，養老問題異常嚴峻。

一、福州市老年人口現狀及特點

（一）福州市老年人口現狀

據第六次人口普查，福州市現有60周歲及以上人口86.01萬人，占全市常住總人口12.09%，與第五次人口普查相比，60歲和65歲及以上人口的比重分別上升了2.27個百分點和1.11個百分點。[2]“十二五”期間，福州市人口出生率趨于穩定，呈現低出生、低死亡、低增長的特點。且老年人口基數大，人口老齡化伴隨家庭結構小型化趨勢進一步發展，到2015年全市60周歲及以上老年人口達到108萬人，約占全市總人口的15.8%，超過全國平均水平，且人口高齡化程度繼續加深，空巢老人、失能老人日益增多，對經濟社會的可持續發展產生深刻的影響，養老社會保障和醫療保障、社會養老服務將面臨更大的壓力。

目前，由于養老地產前期投入大、投資回收期長、盈利模式不成熟、投資回報率不高等特點，很多投資者和開發商不愿做養老住宅項目，福州現在還沒有一個完整的養老地產項目。養老人群的不斷增加與零商業化養老項目的矛盾推動著福州住宅市場采取措施形成完整的養老住宅運作體系。

（二）福州市老年人口特點

1.老年人口增長速度快，基數大

據第六次人口普查，福州市現有60周歲及以上人口86.01萬人，占全市常住總人口12.09%，與第五次人口普查相比，60歲和65歲及以上人口的比重分別上升了2.27個百分點和1.11個百分點。預計到2015年全市60周歲及以上老年人口將達到108萬人，約占全市總人口的15.8%。[2]

2.老年人口高齡化程度加深

全市80歲以上的高齡老人由2000年的7.14萬人增加到2010年的16.08萬，年平均增長速度達到8.46%，快于60歲及以上老年人口的增長速度，遠高于我國平均5%、世界平均3%和發達國家平均2%的水平。

3.贍養系數大。

2010年底，福州65歲以上老年贍養系數為13.69%（全國為11.6%），即每1000個勞動年齡人口贍養137個65周歲以上的老年人。[2]人口老齡化不但導致贍養系數提高，加重了政府、企業、家庭的負擔，也給社會養老服務供給和經濟社會發展帶來沉重壓力與巨大挑戰。因此，加快發展社會養老服務事業，推進社會養老服務體系建設，有效應對人口老齡化問題，不僅是黨和政府關心、社會廣泛關注、群眾迫切期待解決的重大民生問題，也是福州一項重大而緊迫的任務。

4.養老社會保障覆蓋范圍不夠寬，養老服務專業化程度不高

老齡事業發展的基礎還比較薄弱，城鄉發展不平衡，養老社會保障覆蓋范圍不夠寬，保障水平還不高，養老服務的投入不足，專業化程度不高，社會養老服務還不能滿足老年人多樣化、個性化的需求，養老機構的床位率低于全省12.8‰和全國15.9‰的水平。

二、CCRC開發模式

在美國目前的養老地產市場中，持續照護退休社區（CCRC）是最具代表性的。CCRC(Continue Care of Retirement Community)起源于美國教會創辦的組織，至今已經有100多年的歷史。CCRC是一種復合式的老年社區，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務，使老年人在健康狀況和自理能力變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。據1999年美國一項學術調查顯示，居住于CCRC老人的余命年齡是非居住于CCRC老人的1.5倍。[4]

CCRC持續照料退休社區就是涵蓋自理型、半自理型和全護理型三種類型的老人，給他們提供相應的居住產品，滿足老人在不同生理年齡階段對居住和配套服務的要求，不用搬家享受全方位的養老服務。

（一）CCRC開發模式特點

1.環境：一般選在環境優美、交通便利的市郊。

2.建筑設計：適合老年人的無障礙設計。

3.配套設施：不僅滿足老年人生活需要，還為入住者提供預防、醫療、護理和康復等多種醫療服務。

4.費用：由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業護理等多個層次的服務，因而CCRC的收費通常是較為昂貴的。

（二）CCRC的運營模式

1.租賃模式：老年人只需支付較少的保證金和租金，即可入住。入住后繳納相應的服務費用。

2.銷售模式：向符合入住條件的老年人出售房屋，居住期間應繳納相應的服務費用。

3.使用權模式或入住費模式：入住費既不同于購買不動產的費用，亦不同于房屋租金，其在性質上類似于保險金，其保障老年人在CCRC獲得居住權及在需要時獲得輔助生活或醫療照護，但住戶并不擁有房屋的所有權。

（三）CCRC的啟示

1.提供全方位的一站式服務。不僅包括獨立生活、協助生活、深度專業護理等適合各類年齡段和健康狀況的一站式服務，滿足老年人不想脫離熟悉熟悉環境的心理；而且滿足了老人對健康管理、護理、運動、休閑、文化和醫療等基本養老需求。

2.通過規模經濟降低運營和醫療成本。

3.配套設施要求較高，導致前期資金投入較大、資金回籠相對較慢。

4.會員卡的預付費性質存在一定風險。

三、福州復合型養老住宅項目運作策略

（一）福州養老地產項目現狀與方式

1.福州養老地產項目現狀

目前從全國范圍來看，老齡化的加速促使了大批房地產開發商（如萬科、保利、招商、金地、遠洋等）、保險行業（中國平安等）和養老專業機構進入養老地產項目。據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，各路資本對養老項目投資熱情依然不減。從投資主體來看，政府投建項目約占總量的1/ 4，社會資本占3/4，社會資本成為養老項目的投資主力。

近兩年，從房企龍頭萬科的“幸福匯”，到保利的“安平和熹會”，再到遠洋的“椿萱茂”，一線房企紛紛在國內一、二線城市發力養老地產業。按理說，福州作為福建的省會城市發展養老地產的各種優勢都很明顯，但養老地產的建設卻一直處于空白。究其原因主要有：一是福州人的養老觀念。調查發現，福州的老年人對養老地產認可度不高，主要表現在：老年人并不樂意居住在養老院，而有能力購買養老地產項目的老年人并非想要居住，而是打算購買房屋后“以租養老”；二是開發商的問題。中小房企認為風險過大不敢進入該市場，而有實力的開發商因養老地產還沒形成成熟固定的盈利模式，不愿輕易涉足。

2.福州養老方式

“十二五”期間，福州市將持續開展“社會養老服務體系建設”推進年活動，實行事業和產業并舉，強化政府主導和市場主體、社會主體的作用，統籌發展居家養老、社區養老和機構養老服務，建立適度普惠型的社會養老服務體系。

目前福州市堅持居家為基礎、社區為依托、機構為支撐構建的多元化養老服務體系。所謂的90、7、3策略，即90%的老年人通過自我照料和社會化服務實現居家養老，7%由社區幫忙照料養老，3%的老人由養老機構負責。90%居家養老是為了鞏固家庭在養老中的重要地位。7%由社區購買養老服務，類型有很多。例如社區的居家養老服務站，包括每個社區的助老員為老人提供服務等。剩下3%的老人由養老機構幫助養老，這部分老人主要以70歲以上、三無老人(即無勞動能力、無生活來源、無贍養人和扶養人)領取優恤金的老人為主。

福州市在全省率先開展居家養老服務試點工作，并在城鄉社區全面推開，逐步構建社區15分鐘養老服務圈。到2012年底已建成城鄉社區居家養老服務中心（站）472個，有效整合社會各類為老服務資源426個，新建社區日間照料床位351張，老年人活動室244處，建立志愿者隊伍349支、志愿服務者4044人。[3]然而大多數社區居家養老服務站只滿足于提供場所給老人休閑娛樂，能夠提供一日三餐和日間照料服務的鳳毛麟角。

福州目前僅擁有養老服務機構97家，總床位數10159張。即便算上在建的20家養老機構，床位8844張，每百名老人擁有機構養老床位數也才2.21張，距離國家要求的3%，差距還很大。公辦的空位少、入院難；民辦的生存難、收費高。多家民辦養老機構，一個床位價格分三種類型：全護理的在3000元左右，半護理的需要2500元左右，不需要護理的，一般價格在1800元左右。民辦養老院基本上都是租房經營，絕大多數都是租在一樓，有的甚至是從超市改來的，通風采光等并不符合理想居住條件。

（二）福州復合型養老住宅項目運作策略

復合型養老社區特點主要體現在：一是居住人群的復合性。在這種社區中包括了自理型、半自理型和全護理型老年人；二是社區功能的復合性。由于居住人群的多樣性決定了社區必須集居住、護理、醫療、休閑等功能為一體；三是盈利模式的復合性。為了吸引更多的投資機構和開發商可采取房屋租賃銷售、商業租售等多種盈利方式。

為了使養老住宅項目更好地商業化運作，下面主要從建筑產品、目標客戶、運營模式、盈利模式和養老服務等五個方面進行探討。

1.建筑產品

(1)選址

基于CCRC模式建立的養老社區是個涵蓋不同年齡層次的老人居住的大型社區，因此福州應選擇在附近的郊區或郊縣如閩侯、閩清、連江、永泰等。這些地方不僅空間范圍大而且環境優美、空氣清新，適宜老年人居住。

(2)建筑規劃

項目整體設計須充分融合常規居住社區和專業養老機構的規劃設計特點。從設計上看必須具備便利性、安全性、適老性等特點。

(3)配套設施

復合型養老社區必需具備完善的生活設施、醫療設施設備和完整的服務體系。

2.目標客戶

目標客戶按年齡、類型提供不同的服務，如表1所示。

表1 不同的年齡、類型提供的服務

3.運營及盈利模式

養老地產作為商業性質的房地產項目,必須具備盈利性、可持續發展性和可復制性,才能吸引資金流入該領域。

（1）銷售型住宅：主要針對自理型和半自理型老人。購買者擁有房屋的產權，交納相應的服務費用。對于投資者和開發商而言可以迅速地收回資金。這類住宅最好占住宅面積的60%以上才能更好的吸引投資者和開發商。[5]

（2）租賃型住宅：主要針對全護理型老人。入住時繳納一筆保證金，每月交納租金和相應的服務費用。

（3）商業配套和醫療機構：服務所有居住人群?？刹捎贸鍪刍蜃赓U的方式。

4.服務管理

服務是養老社區中最重要的內容。老年人需要人性化的服務。穆光宗構建了老年需求結構的理論假說，認為在老年人的需求結構中存在著五類十三種需求，即生存需求、感情需求、發展需求、價值需求和歸宿需求。[6]

服務品質主要包括硬件與軟件兩大部分，其中硬件部分主要包括機構養老的環境建筑設施和設備;軟件部分則包括機構養老的服務、管理人員與文化等因素，[7]軟件中最看重的是生活照護和精神慰藉的品質。因此完善社區環境和設施設備、提高服務人員的素質以及給與老年人人文關懷和精神慰藉是提升服務的關鍵。

[1]中華人民共和國民政部.民政部發布2013年社會服務發展統計公報[R].北京：國家民政部，2014.

[2]福州市人民政府.福州市老齡事業發展“十二五”規劃[R].福州：福州市人民政府，2011.

[3]陳鶴，邱泉盛.福州構建社區15分鐘養老服務圈[N].福州晚報,2013-12-17.

[4]聶建明.公共政策視角下的中國養老地產研究[D].北京：中國社會科學院研究生院博士學位論文，2014.

[5]王寒凝.成都市養老地產項目CCRC模式分析[D].南充：西南交通大學，2013.

[6]穆光宗.老年發展論[J].人口研究,2002(6)：29-37.

[7]張團，穆光宗，傅旻.機構養老之品質內涵研究：以臺灣兆如多層級養老機構為實例[J].華中科技大學學報：社會科學版,2013(6)：112-118.

An Analysis on Fuzhou’s Pension Residential Complex Mode of Operation

HE Xiaoyan
（School of Business Administration,Fujian Jiangxia University,Fuzhou,Fujian 350108）

As the elderly population continues to increase and deepening degree of aging,pension industry has become the focus of attention,how cities operate pension estate to attract investors,developers and target customers is the key.In this paper,to explore the city pension residential complex commercial operation mode in Fuzhou.From the present situation of population aging in Fuzhou,according to the status and problems of the pension estate development,and analysis of the current development model of pension estate to develop empirical models based on US CCRC,from building products,target customers,business model,profit model and pension services to explore the city pension residential commercial mode of operation,in order to develop the city's pension estate to help.

aging；Fuzhou；pension residential complex；mode of operation

C913.6

A

1674-2109(2015)05-0032-04

2015-03-24

海西公共政策研究中心重點項目（2012HX02）。

賀小燕（1976–）,女，漢族，講師，主要研究方向：房地產經濟、土地經濟。