社區商業業態與終端物流對接分析

■ 王 艷 副教授（北京財貿職業學院 北京 101101）

社區商業業態調研分析

本次調研，選擇了北京市東城區5個社區，包括東花市街道南里社區、安定門街道花園社區、和平里街道七區社區、龍潭街道華城社區和東華門街道銀閘社區。

表1 樣本社區商業網點一覽樣表

表2 樣本社區商業統計匯總樣表

（一）樣本社區自然情況分析

5個社區均位于北京市東城區，既包括10年以內的新社區，也有30年以上的老舊社區；既有設施較為完善的中高端社區，也有設施陳舊的低端社區。以下為5個社區的基本自然情況。東花市街道南里社區東與本家潤園小區相鄰，西與花市棗苑社區相鄰，南鄰兩廣大街，北至東花市大街，轄區面積0.14平方公里，社區常住居民3500戶，為新建社區。安定門街道花園社區北臨北二環，南接分司廳胡同，西臨北鑼鼓巷，東接安內大街。以平房院居多，轄區面積0.23平方公里，社區常住居民2000戶，為老舊社區。和平里街道七區社區東起和平里東街，西到和平里西街；南起和平里北街，北到青年溝街，轄區面積0.17平方公里，社區常住居民2504戶，為老舊社區。龍潭街道華城社區北起夕照寺中街，東起夕照寺大街，南邊與板南社區接壤，轄區面積0.45平方公里，社區常住居民1431戶，為新建社區。東華門街道銀閘社區東臨皇城遺址公園，西接故宮博物院，南臨騎河樓大街，北接景山前街、五四大街，轄區面積0.47平方公里，社區常住居民1466戶，為老舊社區。

（二）設置調研表

課題組設計了兩張調研樣表，表1為“樣本社區商業網點一覽樣表”，表2為“樣本社區商業統計匯總樣表”，并委托社區商業工作委員會協助調研。

表1填表說明：

網點名稱：“網點”指在社區內獨立經營的經濟實體。如果一個網點內有多個商戶，需在“網點名稱”一欄內注明商戶名稱或攤位號碼。所在位置：按網點的實際經營地址填寫。業態名稱：可填寫（1）水果蔬菜店（2）菜市場（3）食雜店（4）便利店（5）手機專賣店（6）煙酒專賣店（7）餐飲店（8）大型購物中心（9）大型綜合超市（10）報刊亭（11）圖書音像店（12）休閑娛樂（13）銀行（14）復印沖洗店（15）照相館（16）藥品和保健品店（17）服裝店（18）美容美發店（19）洗浴（20）社區醫院（21）洗衣店（22）社區便民綜合服務站（23）小五金店（24）廢品回收（25）維修服務站（26）房屋中介（27）旅館（28）寵物服務（29）教育培訓機構（30）其他。經營面積（m2）：填寫目測估值。代收快遞：本網點是否具有代收發快遞的功能。填寫“是”或者“否”。

表2填表說明：

商戶總數（個）：填寫所有網點的總個數。經營總面積（萬平方米）：填寫表1“經營面積（m2）”欄匯總總和。占比（%）：填寫本業態數量與商戶總數之比值。

（三）調研結果分析

本文主要列出與構建終端物流系統聯系密切的便利店、社區綜合超市（以下簡稱超市）和社區便民綜合服務站（以下簡稱服務站）三種業態的數據分析結果，并專門統計了具備代收發快遞功能門店的數量。

花市街道南里社區數據分析：花市街道南里社區商業網點總數為148個，總面積為33996m2，其中便利店占比為2.03%，超市占比為的0.68%，服務站占比為0.68%。具備快遞功能的門店數量為5，為煙酒專賣店、洗衣店和便利店三種業態。安定門街道花園社區數據分析：安定門街道花園社區商業網點總數為156個，總面積為14082m2，其中便利店占比為1.92%，超市占比為的0%，服務站占比為0%。具備快遞功能的門店數量為2，為便利店和手機專賣店兩種業態。和平里街道七區社區數據分析：和平里街道七區社區商業網點總數為144個，總面積為4736m2，其中便利店占比為1.39%，超市占比為的0%，服務站占比為0%。具備快遞功能門店的數量為1，為食品店業態。龍潭街道華城社區數據分析：龍潭街道華城社區商業網點總數為31個，總面積為5767m2，其中便利店占比為6.45%，超市占比為的3.23%，服務站占比為0.68%。具備快遞功能門店的數量為1，為便利店業態。東華門街道銀閘社區數據分析：東華門街道銀閘社區商業網點總數為82個，總面積為6352m2，其中便利店占比為1.22%，超市占比為0%，服務站占比為0%。具備快遞功能門店的數量為1，為專賣店業態。

基于社區商業的終端物流體系分析

（一）認識終端物流

物流體系是由倉庫物流、出發地支線物流、干線物流、到達地支線物流和終端物流構成，如圖1所示。終端物流是指送達給消費者的物流，是物流中的“最后一百米”，是離消費者最近的物流，是全社會物流體系中不可分割的一環。消費者可能位于工作單位、寫字樓、高校以及社區等接收地點，本文主要研究位于社區消費者的終端物流。此物流環節目前呈現出“小批量、多頻次、時效性強、地點分散、客戶復雜、服務要求高”等特點，在全社會物流體系鏈條中，此環節效率偏低。

（二）社區商業

依據中華人民共和國國內貿易行業標準《社區商業設施設置與功能要求（SB/T10455 -2008）》，“社區商業”概念如下：指以特定居住區的居民為主要服務對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業。終端物流是物流大系統中的最后一步，是以社區為單位，為社區居民提供配送的物流服務。此環節解決的就是如何將商品及時、準確地配送到社區居民手中，完成商品從本區域倉庫到社區消費客戶的最后一段距離。

（三）基于社區商業的終端物流特點

在終端物流中，由于消費者的所處位置不同，物流的特點也互有差異。工作單位、寫字樓、高校的消費者，上班、學習時間較為固定，單次物流件數較多，物流從業人員可以合理規劃、安排每天固定時段的物流派送量，即可以獲得較高的工作效率。然而，從事社區終端物流的工作人員，就必須面對較多的未知性，比如物流件數少、家里無人收貨等問題，均導致了社區終端物流的諸多不確定性。

社區終端物流較復雜。不同社區的管理尺度不一，中高端社區全封閉管理，老舊社區很多完全開放，社區規模大小不一，物業對待物流的態度不一。社區物流具備多品種、小批量和高頻次的特點，消費者的個性化需求日益多元化，物流件規格也日益多樣化，這些都導致了社區終端物流的復雜性。

社區終端物流成本高。相比寫字樓、高校的人員密度和大批量物流件，社區消費者居住分散，包裹小批量，消費者在家時間不定，包裹經常無法一次到位，需要派送多次。

社區終端物流效率低。終端物流人員每人負責有限的派送范圍，相比寫字樓和高校，從業人員的負責范圍面積雖小，卻需要面對諸多不同狀況，社區居民位置區域上分布較散，接受物流服務的時間不確定，再加上復雜的交通狀況，都在一定程度上加大了社區終端物流的服務難度，從而導致了此環節的低效率。

圖1 物流體系簡單構成圖

社區商業業態與終端物流對接分析

（一）選擇合適的社區商業業態

選擇社區商業常見業態。由于社區檔次、規模和管理力度不一，社區商業業態也不盡相同，應選擇常見業態。調研數據分析，餐飲業為最常見業態，其中安定門街道花園社區占比最高，達到24.36%；花市街道南里社區占比最低，達到9.46%。通過此次調研，發現餐飲店、便利店、水果蔬菜店、服裝店、美容美發店、洗衣店以及廢品回收為社區必備業態，應從必備業態中選擇與終端物流對接的恰當業態。

選擇合作意愿強烈的業態。商家通常以提高店內人氣為出發點，與電商或物流企業合作代收發快遞。近年來，便利店、洗衣店、煙酒專賣店、手機專賣店等業態都出現在天貓代收點合作名單中，但在后續合作中，各種矛盾凸顯，比如：快遞件過大、到貨后幾天不取、快件過多占用空間等問題隨之而來。選擇合作意愿強烈的商家，這些矛盾解決起來較為容易。

選擇有儲存空間的業態。5個樣本社區的調研數據分析，社區商業網點發展規模并不平衡。小到10m2以下的小型店鋪，大到5000m2以上的大店都有。尤其是三個老舊社區10m2左右的小型店鋪占的比重較大，5個社區中40m2以下的小店共290個，占網點總數561個的50.6%，這些小店大多由夫妻或家庭經營，店面環境不佳以及儲存空間有限，都不能做到與終端物流很好地對接。因此，必須選擇能單獨設立一定儲存空間的社區商業業態。

（二）選擇合適的社區商業業態與物流對接模式

從以上分析看出，社區便利店是與終端物流對接的最佳零售業態；社區便民綜合服務站則是與終端物流對接的最佳服務業態。

便利店對接模式分析。在此次調研中，將便利店定義為位于居住小區內或周邊，以經營居民日常生活基本的、必備的、快捷性消費品為主的，滿足便利性需求為宗旨的，采取自選式購物方式，店鋪面積在100m2左右，營業時間為16小時以上的商業業態。

便利店為社區必備業態。從5個樣本社區的調研數據可以看出，餐飲店數量最多，為最常見業態，但餐飲店的經營規模、方式和營業時間，都不適合與終端物流對接。便利店雖然數量不是最多，但也是每個社區的必備業態，調研數據分析，5個社區都有便利店，少則一家，多則兩家以上，因此，便利店完全符合此要求。

便利店合作意愿強烈。便利店通常銷售生活必需品，最希望通過增加店內人氣帶動銷售量，而且，此舉措實現起來較為容易，客戶下班途中取快遞的同時，會購買家里欠缺的生活必需品，對于可買可不買的商品有時也會進行購買，長此以往，會形成某種消費習慣。如果能形成良性循環，不論是便利店一方，還是天貓、京東等電商，都是共贏局面。

便利店擁有一定的儲存空間。便利店面積雖不算太大，但店內有貨架設備，在與終端物流合作時，只需準備相應數量的貨架，就可以儲存常見規格的快遞。另外，便利店通常設有冰箱冰柜，在對接冷鏈物流上也完全無障礙，可順應冷鏈物流與社區對接的未來發展趨勢。

社區便民綜合服務站對接模式分析。近些年，各級政府部門都在主導建設社區便民綜合服務站，這是一種全新的社區服務業態，本著一切為社區居民服務的宗旨建立，將果蔬店、雜貨店、廢品回收、簡單維修等功能合一的便民服務站點，拉近了與社區居民的距離。在大力發展此類服務站的大趨勢下，此社區服務業態將是最適合與終端物流銜接的模式。

不論是便利點，還是便民服務站，合作之前都需要就費用分配、貨物損壞等問題明確寫入合作條款，以避免法律糾紛，進而實現共同發展和雙贏。

王艷.社區“最后一公里”末端配送模式探析[J].北京財貿職業學院學報，2015（2）