城鎮化能否有效去庫存？

宋慧芳

根據十三五規劃的構想，房地產發展空間將要在新型城鎮化推進中挖掘，凸顯新型城鎮化與住房制度改革的密切關系。

2015年12月21日，中央經濟工作會議結束。會議公告明確提出要加快提高戶籍人口城鎮化率，加快農民工市民化，擴大有效需求。

對于農民工市民化與新型城鎮化的關系，業內解讀多從房價入手，中國企業投資協會副會長、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇卻表示，對“農民進城”的相關配套政策落實，將深層次激發實際需求。

中國房地產協會原副會長朱中一也表示，產城融合較好、基本公共服務配套的情況下，新型城市化吸引的人口自然會化解樓市庫存。

房地產投資“急踩剎車”

2015年12月21日，中央經濟工作會議在北京閉幕。會議公告明確表示，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，消化庫存，穩定房地產市場。

“房地產去庫存”這一提法并不新鮮，引人關注的是，樓市還有多少庫存要“去掉”？

1998年“房改”大幕開啟之后，中國房地產行業快速“奔跑”了15年，近十年間，房地產實際投資額同比增速幾乎每年高達20%以上。然而2014年以來，房價高企、庫存增加、投資下滑、區域市場嚴重分化等現象加劇，房地產實際投資增速由2013年的19.8%迅速跌至10.5%。

2015年年中，有機構預測2015年這一數據應當在8%左右。然而最新的國家統計局數據顯示，2015年1-11月份，全國房地產開發投資87702億元，同比名義增長1.3%。

雖然投資“急踩剎車”，但由于持續去庫存與降息等政策利好疊加，2015年的房地產銷售低迷狀況有所緩解。國家統計局數據顯示，2015年1-11月份，商品房銷售面積109253萬平方米，同比增長7.4%，增速比1-10月份提高0.2個百分點；商品房銷售額74522億元，增長15.6%，增速提高0.7個百分點。

然而，銷售增速下降，樓市庫存仍處高位。同樣來自國家統計局的數據顯示，截止到2015年11月底，全國商品房待售面積6.9637億平方米。這一數據還不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。此外，全國商品房在建未售面積約為48億平方米，待開工面積為8.5億平方米，以2.4的容積率計算，全國整體庫存約為63億平方米。

“踩剎車”之后，房地產市場是否已經企穩？對于上述數據，孟曉蘇估算：“截止到2015年11月份，整個房地產投資下滑，跌掉9000億元，銷售跌到了-6.3%，丟掉了2.7萬億元的房地產銷售額。”對于房地產市場整體形勢，他對《中國經濟信息》記者表示，房地產市場的庫存壓力仍然存在，整體還處在低迷期，整個產業的復蘇跡象還沒有到來。2015年受2014年房地產的拖累，庫存壓力仍然存在。”

另一方面，“買漲不買跌”的怪圈也同樣壓抑了購房欲望。孟曉蘇表示：“2014年社會輿論傾向于‘房價會下跌的預期，百姓購房欲望不足，更傾向于觀望，也間接導致了房地產業銷售慘淡。”

“市民化”的農民工占比已達8.9%

從制度改革、政策配套，到產業引導，這一次的中央經濟工作會議公告，對“樓市去庫存”的部署可謂詳細而具體。

在制度層面，公告稱，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。

在產業引導上，公告表示，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

此外，對于新型城鎮化，會議明確提出了“農民工市民化”。這一提法如何解讀？

國家統計局對城鎮化率的統計指標有兩個：常住人口的城鎮化率，以及戶籍人口的城鎮化率。按常住人口統計，中國2014年城鎮化率為54.8%。按戶籍人口統計，2014年城鎮化率是35.9%。二者之間有18.9個百分點的差額，主要構成就是2.5億左右的農民工。

據《國家新型城鎮化規劃（2014—2020年）》提出，到2020年，我國常住人口城鎮化率達到60%左右，戶籍人口城鎮化率達到45%左右。按這一數據測算，“十三五”期間，如果外來人口入戶比例能夠大幅提升，城鎮戶籍人口將增加1.3億。

朱中一表示， 2014年的政府工作報告中提出要解決“3個一億人”的問題，2015年出臺的“十三五”規劃建議以及習近平總書記多次講話中均提到，首先要加快落實一億左右的農民工和其他常住人口在城鎮地區落戶的目標，而十八屆五中全會強調的“新型城鎮化建設”，對整個房地產市場的走向也將起到關鍵性的作用。“農民工市民化”這一途徑，不僅能有效消化樓市待售庫存，也將使社會整體消費上一個臺階，對經濟“穩增長”來說意義重大。

“農民工市民化”需要哪類供給？

城鎮化是在以人為核心的基礎上建立的，以農民進城為標志。城市對勞動人口最核心的凝聚力，大多來自就業機會以及配套公共服務。如果缺少系統性的配套方案，去庫存的過程依然障礙重重。

朱中一在接受《中國經濟信息》記者采訪時表示，新型城鎮化對房地產的發展主要有兩方面影響：一方面，產城融合較好、有產業發展機制的地區，能提供就業崗位、有聚集人口能力、提供基本公共服務，庫存及市場消化比較好，最典型的就是北上廣深。“深圳（樓市）為什么那么好？就是大眾創業、萬眾創新的氛圍比較強，在二線城市里，樓市銷售好的都是這一類城市。與之相反，三四線城市，以及部分二線城市，比如東北的沈陽、長春、哈爾濱等地，傳統產業和新型產業對接不上，勞動人口持續流出，樓市去庫存壓力很大。”

除此之外，朱中一還認為，人口流向和國家城鎮化發展的發展方針不一致，也是重要原因之一。“國家希望控制大城市規模，要發展中小城市或小城鎮，但是大城市就業崗位較多，基本公共服務好，人口流入在加速，尤其是一線城市，周邊人口一般都會向這類城市聚集，流入中小城市的人口在減少。所以，大城市供求關系稍微緊張，中小城市或小城鎮庫存量相對較大。”

近年來，對于“農民進城”的配套政策相對模糊，“進城速度”全靠自然增長。在諸多生存與發展壓力尚未化解的情況下，大部分農民進城之后依然租住，長期打工，攢錢買房。對此，孟曉蘇表示：“農民進城遇到的艱難是與政策不配套的。”

除了“進城群體”，城市自身的發展與產業定位，也是新型城鎮化的另一難題。

對于目前樓市的所謂庫存，孟曉蘇將之部分歸因為限購、限貸等 “懶政”，“當時提出限購限貸，已經說是臨時性措施，但一直不愿意取消，這條捆綁中國經濟的繩索，壓制市場需求，也令樓市供給畸形發展，既打壓了消費又打壓了生產，在麻醉市場的同時也麻醉了開發商。很多城市實際供應不足卻限購，開發商被迫到非限購的三、四線城市去開發，形成了如今的大量庫存。”

此外，在經濟尚未找到新的增長動能之前，孟曉蘇表示“不要急著‘去房地產化”。他表示，很多潛在需求是附著在房地產行業之上的，例如城市整體規劃設計，科技入戶，物業管理，家政服務，金融服務……去房地產化，也在某種程度上打壓了這些行業的創新動力。“比如不保溫的房子現在有了外墻保溫，WiFi進入家庭，網絡入戶，冬季取暖有了地暖，家電也在智能化。再比如前總理溫家寶提出的節能瓷磚、節水潔具，光提倡這些，沒有房子，這些瓷磚潔具裝在哪？去房地產化，這些創新就成了無源之水，無本之木。皮之不存，毛將焉附？”

進城住房，支付能力如何匹配？

中央經濟工作會議提出，城市發展是農村人口向城市集聚、農業用地按相應規模轉化為城市建設用地的過程，人口和用地要匹配，城市規模要同資源環境承載能力相適應。對于住房制度改革，主要以新市民為出發點，主要是農業轉移人口。由于這部分群體支付能力有限，會議提出鼓勵房地產開發企業調整營銷策略，適當降低商品住房價格等，取消過時的限制性措施。

朱中一分析稱，農民向城市轉移，相對應的是農村居住占地面積減少，城市占地面積將增加，相應的制度改革應當跟上，“如果農民的宅基地房產可以依法轉讓或抵押貸款，就可以提高他們在城市購房、住房的能力，這就是與能力相適應。”

孟曉蘇也表示，農村宅基地問題存在了很長一段時期，然而民間這部分市場依然存在，要促進農民進城落戶購房，對于原有的農宅、宅基地的流轉問題急需法律補齊短板。

與之相比，完善城市基礎設施，發掘潛在的租賃市場或許是相對容易的疏解渠道。

朱中一表示，房地產的協調發展就是新型城鎮化的協調發展，房地產應當與其他產業互相適應，地方政府也應當加強城市的規劃建設管理，地上地下基礎設施應當配套，建設宜居城市對房地產的發展是有利的，“不能只追求快，配套政策、硬件都要跟上”。他舉了個例子：“比如鼓勵房地產開發企業與其他機構聯手開發房地產租賃，現在的房地產庫存，大部分都是毛坯房，要把毛坯房轉化為租賃房，需要裝修，達到拎包入住的程度。”

實際需求與成本推動新型城鎮化

對于新型城鎮化，坊間有種說法——“造城運動”。孟曉蘇對此不以為然，“城鎮化一定要造城，這種說法有點極端，不造城難道要造鄉嗎？”

他表示，新型城鎮化必然會增加新市民，很多改造之前的原城市用地也必然會轉為開發用地。此前城市化強調改造老城，不注重新區開發，實際上，老城的改造成本往往比建設新區更高。例如北京、上海，可用地都在6400多平方公里左右，建的城區也差不多大，1300多平方公里，大約五分之一，“五分之一的面積用來建設城市，另外五分之四用南水北調的高成本水，在北京種莊稼？非要強調北上廣深保留農田，不科學。”

對于北京市政府要遷往通州及京津冀一體化將帶來的“造城”，孟曉蘇表示，這并不是“硬造”，而是源于城市發展、匹配居民工作與生活的迫切需求，“建新城成本低，比如醫療設施這一基礎服務，同仁醫院、協和醫院改了好幾回，現在人們發現70%左右的就醫者不是北京市人，是周邊城市的，那么，是把醫院的樓拆了、蓋得更高，人們還得到這個地方來看病，還是在通州另建一座協和醫院呢？”

放棄盲目供給，重視有效需求

住房制度改革將面對農業轉移人口形成的“新市民”，釋放這2億左右農業轉移人口的住房需求，樓市庫存問題也將基本解決。目前，樓市庫存累積嚴重地區主要還在三四線城市，去庫存舉措也需要更具有針對性。

孟曉蘇認為， 從2015年初兩會傳遞的“促進房地產業健康發展”政策信號來看，“房地產業仍將是國民經濟主導產業，是拉動中國經濟增長引擎”這一觀點慢慢擴散，逐漸被接受。到了2015年底，借助“化解房地產庫存”的倒逼機制，以“問題導向”來推動難題解決，黨內與社會統一了認識，變得相對容易。2016年將以去庫存為指導，推動農民進城，讓農民工變為新市民，進而圍繞新市民的需求進行改革，一度停頓的城鎮化也將邁出更大的步伐。

與此同時，孟曉蘇表示，農民進城的意義也絕不僅僅是為了化解樓市庫存。通過去庫存，城鎮化改革有了更多的空間，新的住房制度改革也將被更多的人接受。“上一輪城鎮住房制度改革讓多數城鎮居民獲益，這一輪住房制度改革的深化將惠及包括農民群眾在內的全體人民。”孟曉蘇稱。

朱中一則認為，對于房地產發展來說，新型城鎮化的推進、去庫存與推進供給側改革需要做通盤考慮。從源頭來講，房地產庫存難以消化，主要原因是地方政府的盲目供給和企業的盲目開發，不合理的供給反而忽略了有效需求，造成無效供給過剩，進而導致庫存增多。所以，在推進供給側改革時，應當提高的是供給體系的質量與效率，以及進一步處理好政府與市場的關系。市場要發揮在資源配置中的決定性作用，政府也應做好相應的宏觀調控。在房地產領域，改善政府宏觀調控，就是要做好分類指導，對庫存量大的地區可以配合政策引導去消化庫存，對需求旺盛的城市，應當增加有效供給。

此外，對于“十三五規劃”，多數城市在認真摸清需求和供給條件的基礎上，按照調整存量、做優增量、增加有效供給的原則，制定“十三五”住房發展規劃，并注意發揮引導土地供應、住房供應和穩定房地產市場方面的責任，構建以需求為導向、以住房發展規劃為指導的購租并舉的住房供應模式。這也是新型城鎮化推進與去庫存的通盤考慮。“2003年就開始說要‘實現房地產市場總量基本平衡，結構基本合理，價格基本穩定。只有對這三方面做通盤考慮，才有利于實現這一工作目標。” 朱中一表示。