房價與城鎮(zhèn)化進(jìn)程關(guān)系及影響研究

趙祥

摘要：城鎮(zhèn)化水平對房價的積極影響與城鎮(zhèn)化水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平契合程度相關(guān)。在房價上漲對城鎮(zhèn)發(fā)展的反饋機(jī)制中協(xié)調(diào)房價與城鎮(zhèn)化關(guān)系路徑，這是新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略成功的關(guān)鍵。本文的主要創(chuàng)新之處在于：采用簡單線性回歸模型、Granger因果檢驗等計量方法，證明城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格膨脹是互相影響、互為因果的，二者之間存在穩(wěn)定的雙向拉動關(guān)系。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)化 房價 線性回歸

一、導(dǎo)論

2014年中國城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.77%，十八大報告中要推進(jìn)的“城鎮(zhèn)化”被普遍解讀為“新型城鎮(zhèn)化”。于是，“推動新型城鎮(zhèn)化”成為廣泛共識，房企們普遍看好城鎮(zhèn)化給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的新機(jī)遇。這一異動可謂是對‘新型城鎮(zhèn)化”的一種誤解。作為城鎮(zhèn)化發(fā)展起步較晚的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，在發(fā)展過程中更應(yīng)該重視因城鎮(zhèn)化帶來的問題，從中吸取教訓(xùn)，更好更快地發(fā)展。

二、文獻(xiàn)綜述

陳石清等（2008）選取1991年-2005年中國房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)化水平進(jìn)行研究，運用誤差糾正模型與協(xié)整分析方法，發(fā)現(xiàn)過快上升的房地產(chǎn)價格使得中國城鎮(zhèn)化水平不斷提高且兩者間存在長期穩(wěn)定的相關(guān)關(guān)系。任木榮等（2009）在其基礎(chǔ)上，運用1999年-2006年省級住宅平均銷售價格與城鎮(zhèn)化率的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行實證研究，發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化水平對房價具有積極作用。

本文在閱讀文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，采用簡單線性回歸模型、ADF單位根檢驗、Granger因果檢驗等計量方法，證明城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格上漲存在穩(wěn)定的雙向拉動關(guān)系。

三、城鎮(zhèn)化率對房價的影響

城鎮(zhèn)化進(jìn)程是一個復(fù)雜的動態(tài)過程，這里通過城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤鳛槌擎?zhèn)化水平。本文采用Eviews7.2軟件，以時間序列2000年-2012年為基準(zhǔn)，對貴州省的房價與城鎮(zhèn)化關(guān)系進(jìn)行定量研究。

將貴州省房價與城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)關(guān)系反映在散點圖上，根據(jù)數(shù)據(jù)之間的兩兩關(guān)系分析是否能將其作為線性關(guān)系數(shù)據(jù)進(jìn)行假設(shè)。

（一）相關(guān)性分析

根據(jù)兩者散點圖我們可以初步得出一個結(jié)論，城鎮(zhèn)化率（G）與房價（P）可能存在一定的線性關(guān)系，但在做回歸分析前我們必須就數(shù)據(jù)間的相關(guān)性進(jìn)行分析。

在做完相關(guān)性檢驗后我們可以發(fā)現(xiàn)，兩者存在高度的相關(guān)性，這樣以來我們就有理由相信，G與P存在一定的函數(shù)關(guān)系，并將兩者進(jìn)行回歸分析。

（二）回歸模型估計及分析

現(xiàn)在我們假設(shè)有以下線性關(guān)系：

P= C（1）+C（2）*G

利用Eviews進(jìn)行數(shù)據(jù)分析得出：

由于擬合優(yōu)度接近為1，所以我們可以判斷結(jié)果有效，即是說可以得到方程：

P=-4730.96272955+243.218905907*G

我們根據(jù)上述方程可以得出這樣的結(jié)果，在長期貸款不變的情況下，城鎮(zhèn)化率增加1%，則房價增加243.218905907元。

四、房價對城鎮(zhèn)化的影響

經(jīng)過上述實證分析證明城鎮(zhèn)化對房價的正向作用；同時，房價對城鎮(zhèn)化也存在正向促進(jìn)作用，但虛高的房價會造成城市潛在進(jìn)入者成本增加，房價又會對城鎮(zhèn)化有反向抑制作用。因此，偏頗地認(rèn)為快速城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的剛性需求造成目前普遍房價高漲未免有些簡單。

（一）單位根檢驗

為了確保時間序列估計結(jié)果的有效性并避免呈現(xiàn)偽回歸，這里先對序列平穩(wěn)進(jìn)行單位根的ADF檢驗。

ADF檢驗統(tǒng)計量是t統(tǒng)計量，其值=-2.929304，相應(yīng)的概率值P=0.0734；與臨界值相比，在1%和5%檢驗水平下不能拒絕原假設(shè)，即可認(rèn)為序列城鎮(zhèn)化率至少有一個單位根。然而，在10%的檢驗水平下，我們可以拒絕G有一個單位根的原假設(shè)。

從圖中可以看出，ADF的統(tǒng)計值為-3.260020，其絕對值大于顯著性水平為5%時的臨界值-3.259808，而且它的概率值只有0.0500，說明在顯著性水平為5%的條件下，城鎮(zhèn)化率的一階差分序列是平穩(wěn)的。

（二）Granger因果檢驗

Pairwise Granger CausalityTests

Date： 11/26/14 Time： 15：10

Sample： 2000 2012

圖中Null Hypothesis列出了Granger因果關(guān)系檢驗的兩個原假設(shè)：“G不是引起P變化的Granger原因”和“P不是引起G變化的Granger原因”。對于第二個原假設(shè)，其F統(tǒng)計量=6.79227，相應(yīng)的概率值P=0.0288，小于1%的檢驗水平，因此拒絕原假設(shè)，即可認(rèn)為“P是引起G變化的Granger原因”，存在反向的因果關(guān)系，即房價反過來還會影響城鎮(zhèn)化的變化。

（三）房價對城鎮(zhèn)化進(jìn)程的反作用

房價不斷上升會吸引更多的資金流入房地產(chǎn)業(yè)，加之與其相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動作用必然導(dǎo)致勞動力需求不斷增加，越來越多的農(nóng)業(yè)人口流向城鎮(zhèn)，因此導(dǎo)致城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快；

農(nóng)村勞動力要經(jīng)歷市場的選擇才得以生存，房價的快速上漲使得農(nóng)村剩余勞動力的轉(zhuǎn)移成本增加，對于城鎮(zhèn)化進(jìn)程起到了抑制作用。

五、房價與城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)建議

大城市房價對于中小城市房價具有標(biāo)桿意義，這也是二、三線城市會在大城市房價普漲之后跟風(fēng)高漲的重要原因。通過之前的實證分析，協(xié)調(diào)房價與城鎮(zhèn)化和諧發(fā)展以推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，提出以下建議：

（一）新型城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)價格協(xié)調(diào)發(fā)展

協(xié)調(diào)房地產(chǎn)價格與城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度和幅度，促使兩者保持同步。控制新型城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程，避免激進(jìn)的城鎮(zhèn)化水平，對大城市以及特大城市的規(guī)模要嚴(yán)格控制，避免過度膨脹；積極扶持中小城鎮(zhèn)建設(shè)，利用閑置土地對我國小型和中型的城市規(guī)模擴(kuò)張。

（二）土地和信貸兩大閘門，政府調(diào)控做到保持同步

政府在調(diào)控房價上不應(yīng)該隔靴搔癢，出臺的政策前后思想相矛盾，應(yīng)該從根本原因上解決問題。雖然房地產(chǎn)行業(yè)為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出一定貢獻(xiàn)，但政府絕不應(yīng)該從中放任自由，甚至從中獲利。政府應(yīng)該從供求均衡的角度出發(fā)，做到有效調(diào)控。

（三）完善房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)

城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，其中的關(guān)鍵是要使農(nóng)民居有定所。除了開發(fā)商品房外，還應(yīng)提供大量的公租房與廉租房，滿足不同經(jīng)濟(jì)實力人群的住房需求，使得房地產(chǎn)供給市場得到進(jìn)一步的完善。

從上述對于城鎮(zhèn)化與房價相互關(guān)系和影響的研究中，引人深思的是房價上漲對于城市發(fā)展所具有的反饋機(jī)制作用。毋容置疑，以穩(wěn)定房價為重點的宏觀調(diào)控政策與城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略相契合，在擴(kuò)散型城鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)策略中大力發(fā)展中小城市應(yīng)是我們的選擇。