住房價格變動原因研究

張寧

摘要：住房關系到人們的切實利益，確保大多數人能夠買得起房是社會的責任，也是保證社會正常發展的基礎。住房價格關系著社會經濟的健康發展、關系著國計民生，是黨和國家及社會各界廣泛關注的問題。對影響房價變動的因素的研究具有重要的理論和現實意義。

關鍵詞：住房價格；價格變動；建議

中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）001-000-01

隨著各地房地產市場的蓬勃發展，房地產業是當今社會重要的產業和支柱產業，充分發揮房地產價格在市場的導向性作用，使住房價格理性化是房地產行業所關注的焦點。

一、我國住房現狀

1992年至2009年我國城市商品價格平均售價上漲了15.27倍，自2004年開始，商品房價格上漲更加明顯，近年來，我國不斷采取措施調控房價，但是房屋售價一直是逐漸上升的狀態。房價持續性上漲不合理會影響我國社會經濟的發展，首先是不利于社會穩定，影響社會安定團結；其次資金集中于房地產業，造成其他行業資金不足，影響產業結構平衡發展；第三房價上漲造成有的人無房可居、有的人房產囤積，社會資源浪費嚴重，貧富差距擴大；房地產業的不合理發展極容易導致泡沫經濟。

二、影響房價變動的因素

1.經濟因素

（1）當宏觀經濟狀況良好時，社會經濟活動活躍，社會投資增加，經貿活動頻繁，人民收入上升，房價也會隨之上漲；當宏觀經濟狀況惡化時，社會對經濟前景普遍比較悲觀，不愿意進行投資，市場疲軟，人民收入下降，房價也會下降。

（2）利率作為調節經濟的手段之一對房價具有調節作用，利率對房地產市場的影響具有倍數效應，小幅度的利率調整就可能對房地產市場造成巨大的影響。

（3）城市化建設也會對住房價格造成影響，城市化的不斷發展，使城市住房需求不斷增加，對住房價格上漲有促進作用。

2.政策因素

這里所說的政策因素包括涉及到房產價格的制度、法律法規、行政行為等幾個方面，房地產政策對房地產價格起著決定性的影響，所有其他影響因素都是以房地產政策為前提的。比如在過去的住房分配制度下，是不存在房地產市場的，因此市場上的住房價格也就無從談起；而在實行雙軌制的時期，存在福利房的價格大大低于商品房價格的現象；而在實行住房供給商品化、社會化后，市場因素對住房價格的影響才得以體現。

（1）政府會采取干預措施調控房價，房地產價格政策可以分為兩類：一類是高價格政策，一類是低價格政策。抑制房地產價格的措施主要有一下幾種：一是制定最高限價，規定房地產交易時不得突破此價格；二是制定標準價格，作為房地產交易時的參考；三是政府在房地產價格高漲時拋出一定量的房地產，特別是通過土地供應，以增加房地產的供給，從而平抑房地產價格；四是征收房地產交易稅或增值稅；五是建立一套規范的房地產交易管理制度。

（2）稅收政策對房價的影響。稅率的調整會對住房價格造成直接的影響，稅率上升，住房價格就上漲；稅率下調，住房價格會隨之下降。直接或間接地對保有房地產課稅，實際上是減少了利用房地產的收益，因而會導致房地產價格低落；相反，降低甚至取消對保有房地產課稅，會導致房地產價格上升。

（3）城市規劃是房地產價格的風向標。首先，城市規劃決定了開發商能夠提供的住房的社會經濟位置，這對住房價格的影響是最為直接的；其次，城市規劃對土地用途的規定也制約著住房價格的發展。再次，城市規劃對建筑高度、容積率等的規定也在很大程度上影響了住房價格的形成。因此，開發商可以選擇最佳的建筑高度和容積率進行開發，以達到成本最優的目的，在這種情況下，住房價格是最低的。但是由于城市規劃對建筑高度和容積率等做了一定限制，這種最佳的建筑高度和容積率往往無法達到，因此住房價格就往往會比最佳狀態高。高的程度視城市規劃的具體規定而定。

3.社會因素

影響住房價格的社會因素，主要有政治安定狀況、社會治安狀況和人口因素。政治安定狀況是指有不同政治觀點的黨派、團體的沖突情況，現行政權的穩固程度等。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，因此會造成房地產價格低落。住房歸根到底是為滿足人的需求而存在的，體現著人的社會屬性。因此，人口因素對住房需求具有不小的影響。房地產價格與人口數量的關系非常密切。在一定的社會條件下，一定數量的人口必然要求相應數量的住宅以滿足他們的需要。人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產需求的變化。這里所說的家庭人口規模，是指全社會或某一地區的家庭平均人口數.家庭人口規模發生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。

4.自然環境

房屋所處的地形、地勢，地理位置也影響房地產價格，從微觀上來看，由于我國居民長期以來的偏好，使得地形越平坦、地勢越高的住房的需求越高。

三、主要結論和政策建議

住房市場對國家經濟的巨大貢獻使該行業發展狀況成為了衡量市場穩定和健康的一個重要評判標準，這就要求政府能從三個方面入手，維持住房市場的穩定運行：

一是有效緩釋政策效應，重點防范住房價格出現劇烈波動。鑒于住房價格波動的主導因素在于政策因素，一方面要求政府能夠合理地利用好住房政策這個調控手段，為住房價格走向提供合理的導向政策，另一方面也要求政府能夠保持政策的穩定性和連續性，尤其是能夠實行穩定的住房金融政策，防止政策的不穩定性給住房市場帶來沖擊。

二是靈活利用政策工具，合理調整住房總體價格水平。政府要靈活運用政策工具，積極鼓勵剛性需求和改善型需求，加強保障性住房的投入和建設。同時，要審慎使用房地產稅等影響較大的政策工具，既要積極采取政策手段，又要極力遏制“越調越漲”現象，更要避免調控過度導致住房市場因無法承受政策壓力而崩潰。

三是切實增加收入來源，徹底擺脫地方財政依賴土地的局面。我國現行稅制體系使部分稅種中央財政集中度較高，致使地方政府不得不依賴“土地財政”，增加地方收入發展經濟。一方面，要打破地方政府過度依賴土地財政的困境，多渠道增加財政收入；另一方面，要著力減少地方債務，切實減輕地方政府財政負擔。

作者簡介：張 寧（1988-），男，河南人，本科學歷，現為助理工程師，就職于新疆北新路橋集團股份有限公司國際工程事業部，研究方向：工程造價。