基于“三元到四維”視角下的我國住房政策及資源優化

海南大學政治與公共管理學院 肖小明 王湃

基于“三元到四維”視角下的我國住房政策及資源優化

海南大學政治與公共管理學院 肖小明 王湃

住房保障政策的一個重要目標就是使國民“居者有其屋”，合理的住房保障供應就應該基于人的現實住房需要兼顧未來的住房需求。本文從“三元到四維”的視角出發，對我國住房保障政策目前存在的問題進行研究。研究表明，我國住房保障體系存在住房困難的居民規模大、保障性住房供不應求、供應主體單一、分配不公現象嚴重、住房管理困難、住房保障地區發展不均衡等問題，保障重點應該放在第一元群體上，保障方式應主要通過以公租房為主的租賃方式實現；鑒于我國公租房制度并未完善，因此應該大力發展公共租賃房。研究公租房為主的新住房策略對于合理優化住房資源配置、改善居民居住條件、促進城市化和社會和諧發展具有重要意義。

公租房 住房保障策略 三元四維

住房問題一直是影響社會穩定的重要的民生問題，實現“居者有其屋”一直是國民最真誠的愿望。保障性住房建設是城市住房制度改革的繼續和發展，作為城市住房制度改革的一部分，保障性住房一直在探索和發展中，我國已經初步形成以市場供應為主的城鎮住房制度，住房保障的方式也在不斷發展，住房政策不斷完善，基本形成了市場供給與政府保障結合的行之有效的住房保障制度，住房保障工作初見成效。國家“十二五”規劃綱要提出了五年內建設3600萬套住房的標準，2015年我國城鎮住房保障覆蓋面已到達20%以上，但住房保障政策在實施過程中仍存在很多問題。本研究基于“三元到四維”的視角對我國的住房保障體系進行深入研究，以期解決國民的住房問題，有助于社會的穩定和諧發展。當前我國的住房保障重點應該放在第一元即中低收入群體上，因此本研究的重點將放在公共租賃房為主的住房方式上。

1 文獻綜述

對于住房保障制度和保障方式，國內很多學者進行了探討，指出應當完善住房保障法律制度體系，同時堅持以市場為主導，建立住房保障經濟調節機制[1]，在開展住房保障制度改革時應認清中央政府與地方政府關系，明確政府的住房保障職責定位等[2]。另外，資金不足是影響住房保障政策進行的一項重要因素，融資渠道單一阻礙了保障性住房的建設進程[3]，有學者研究了美國和日本等發達國家發展公共租賃房的方式，并與中國進行了比較[4]，提出了發展公共租賃房是解決住房保障問題的一項重要措施[5]，我國住房保障供給體系必當從傳統的廉租房、經濟適用房和限價房最終演變成公租房為主的住房保障方式[6]。不論是學術界還是政屆，一個共同的觀點就是政府在建設住房保障體系方面發揮著重要作用，同時以公租房為主的住房保障政策是必然。

2 住房保障制度運行中存在的問題與發展公租房的必要性

隨著城鎮化的發展，我國住房市場迅速發展，先后出臺了經濟適用房制度、廉租房制度、公共租賃住房制度、限價商品住房制度，建立起來的現行城鎮住房保障體系向中低收入的住房困難的居民提供了一定的住房保障，但運行過程中仍存在一些問題。

2.1 住房困難的居民規模大，保障性住房供不應求

雖然城鎮住房保障制度改革解決了成千上萬戶居民的基本住房問題，但是住房困難居民的規模仍然很大，大規模的大中專畢業生住房困難問題得不到保障；城鎮中存在著相當規模的“內夾”群體；另外還存在著大量無法獲得政府提供住房保障的進城農民工住房困難群體。政府持有可供出租的保障性住房存量很少，建多少房就賣多少房，根本難以形成保障性住房的存量，另外，由于收入標準的限制，既造成了許多住房困難居民的住房難以保障，還產生了只有線下居民才可以享受住房保障，線上居民無法享受的差異，因此保障性住房供不應求。

2.2 住房保障供應主體單一，分配不公現象嚴重

由于缺乏明確且有效的住房保障責任制度，只有在政府許可條件下，企事業單位等社會力量才可以參與到保障性住房的投資建設中去，而政府并不愿意社會力量參與到住房保障中，一方面由于財政利益的驅使，另一方面是由于制度的不健全。另外，利用謊報信息騙取保障性住房購買資格的現象也很多，甚至出現內部分配保障性住房的問題，分配不公現象嚴重。

2.3 保障性住房管理困難，住房保障地區發展不均衡

保障性住房的騰退困難使得住房保障的管理困難，保障性住房住戶欠交物業費等的現象也嚴重損害了社會公共利益，加大政府的財政負擔。由于住房保障責任制度未完善，現行的住房保障制度又制約了社會力量參與投資建設，導致各地方住房保障發展不均衡，有的地區投資規模大，有的地區幾乎不提供住房保障。

3 住房保障制度優化的策略：構建“三元到四維”的住房保障體系

解決住房問題需要建立合理的住房保障體系，按照居民的收入差異以及住房狀況等提供不同類型的住房，實現住房分類供給的住房保障體系，本研究將我國住房保障體系框架按照“三元到四維”的思路進行劃分，以實現人的現實住房需求為標準，同時考慮未來的住房需求進行規劃住房保障體系。

“三元”指的是根據統計學的方法把城鎮居民劃分為三種類型：第一種是指位于基本型需求層面的“the f rst group”，其仍存在基本的生存和生活問題；第二種是存在發展型需求的“the secondgroup”，其基本生活大體得到滿足，但相對于高水平生活來說，其生活質量仍然有待提升；第三種是存在舒適型需求的“the third group”，其暫且不存在基本的生存問題，并且生活質量也相對較高，但對于住房的福利仍有需求。“四維”指的是分別提供四類的住房保障方式：(1)救助性保障維(the f rst dimension)，即為那些居無定所的居民提供基本的住房需要；(2)援助性保障維(the second dimension)，即援助那些買不起住房的居民的保障性住房；(3)互助性保障維(the third dimension)，即對于中高收入的居民提供相應的住房福利；(4)市場性保障維(the fourth dimension)[7]。“the first group”即中等偏低的群體的住房需求主要通過救助性保障維、援助性保障維住房保障方式解決，也就是通過公租房、住房補貼等方式進行；“the second group”，即中等偏上收入的群體主要通過互助性保障維住房保障解決；“the third group”即高收入階層群體主要通過市場性保障維住房保障方式解決。

但由于我國財政有限，結合目前的經濟發展狀況，因此重點應該放在“the f rst group”，即中低收入群體的住房保障上，形成以公租房為主的保障性住房來滿足國民的住房需求。

4 完善我國住房保障機制的具體對策

4.1 拓寬公租房房源渠道

住房保障體系建設的一個重要制約因素就是房源，房源是保障效果的最終體現，對于公共租賃房，其房源的渠道來源主要有經濟適用房的改造以及二手房的購買，但其房源還遠遠不夠，政府在房源供給上應該積極引導支持更多的社會力量參與到保障性住房的投資建設當中。可以采用鼓勵企業加大對低租金住房的投資，同時政府要加強監管，制定相應的法律政策來確保企業規范運作。另外，可以積極鼓勵公共租賃公司和企業聯合開發房源，積極引進住房代建模式，主要做法是在住宅用地使用權出讓時讓開發商代建，政府收購作為公共租賃房的房源。

4.2 建立嚴格的保障性住房管理機制

目前，我國現有的收入申報制度仍不完善，登記制度仍不健全，在登記審查過程中應該更加嚴格，以防止住房保障對象認定存在出入；同時，應該定期和不定期地審查，以核準住房保障對象是否符合住房保障標準，對于一些冒充保障性住房的住戶應該使其補齊租金，上交罰款，同時予以公示甚至訴諸法律；另外，在產權管理方面，保障性住房應該要特殊對待，采取單獨登記的方式，決不允許將其出租抵押或典當。

4.3 創新住房保障籌資方式

住房保障應該納入公共財政的范圍，將其轉換成固定資產的投入，同時應該明晰政府投入的產權，建立以財政預算為主的資金渠道；為保障中低收入的居民有比較穩定的住房保障來源，可以采取在出讓城鎮土地獲得土地出讓金的同時，按一定比例抽取專項住房保障基金；另外，應該充分利用市場機制來調節資金，適當采用免征稅費等方式，以到達籌集資金的目的。

4.4 完善住房保障法律制度

住房保障是社會保障制度中的一項重要內容，但目前我國還尚未形成完整的綜合性社會保障法律。應明確各個部門的職責，建立起統一的住房保障管理機構，同時應該加強對住房保障制度的監管，完善配套法規，設立內外監管相結合的住房保障管理機制，利用立法來增進個人信用，達到宏觀管理住房保障制度的目標。

5 結語

城市住房問題是一項重要的民生問題，我國城鎮化快速推進，城鎮化住房問題更為突出，基于“三元到四維”的視角，建立以公租房為主的住房策略是當前最明智的選擇，研究公租房為主的新住房策略對于合理優化住房資源配置、改善居民居住條件、促進城市化和社會和諧發展具有重要的意義。當然，保障性住房建設意義重大，涉及面廣，任務也十分艱巨，需要政府和社會力量的公共配合才能最終實現“住有所居”的愿望。

[1] 戴煒,包振宇.包容性發展視閾下我國住房保障法律制度的建構[J].理論導刊,2012(01).

[2] 唐焱,周琳,關長坤.我國住房保障制度變遷與政策選擇:一個文獻評述[J].中國行政管理,2014(08).

[3] 何元斌,王雪青.創新我國保障性住房的融資模式研究[J].經濟問題探索,2013(01).

[4] 劉友平,陳險峰,虞曉芬.公共租賃房運行機制的國際比較及其借鑒——基于美國、英國、德國和日本的考察[J].建筑經濟,2012(03).

[5] 孟慶瑜.我國公共租賃住房制度的政策法律分析——基于公共租賃住房市場化的研究視角[J].河北法學,2011(12).

[6] 張澤穎.從公平性角度談我國城鎮住房保障政策的演進[J].商業時代,2012(10).

[7] 郭士征,張騰.中國住房保障體系構建研究——基于“三元到四維”的視角[J].廣東社會科學,2010(06).

F293.3

A

2096-0298(2016)10(c)-158-02

肖小明(1994-)，女，福建三明人，海南大學政治與公共管理學院，主要從事土地資源管理方面的研究。

王湃(1983-)，女，黑龍江哈爾濱人，博士，副教授，主要從事住房政策及土地資源經濟方面的研究。