不動產物權的善意取得

徐亞婷

遼寧理工學院(原渤海大學文理學院)，遼寧　錦州　121000

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不動產物權的善意取得

徐亞婷

遼寧理工學院(原渤海大學文理學院)，遼寧錦州121000

本文旨在通過對不動產物權的善意取得制度的簡單分析，在結合《物權法》的基礎上，對不動產物權善意取得制度的構成以及實際法律效力進行一個說明，促進不動產物權善意取得制度相關體系的建立，為我國的法律建設貢獻一份力量。

不動產物權；善意取得；物權法

一、問題的提出

不動產物權的善意取得制度是民法物權中的一個非常重要的制度，在我國的物權法法律體系中一直受到我們的重視。原本的《物權法》中善意取得制度只適用于動產權一項，但是新頒布的《物權法》對此進行了重新地修改，擴大了該制度的適用范圍。現在，無論是動產權還是不動產物權都適用于該制度。《物權法》這一修改不僅可以更好地保護善意第三人的利益，同時也對我國社會經濟的穩定發展具有重要意義。這一改變也結束了法律學界對于不動產物權是否需要以及適用于善意取得制度這一討論。雖然，從法律層面上講，該制度的適用范圍擴大了，但由于不動產物權自身的特殊性，在司法實踐的過程中，善意取得制度的可操作性還是比較低的，所遇見的情況會比較紛繁復雜。

所以本文的主要研究內容就是針對善意取得制度的新內容進行一個分析與說明，具體來說，本文從善意取得制度的基本概念，理論基礎以及相關的主要構成要件等幾個主要的層次，闡述了善意取得制度在不動產物權方面上的實踐情況與操作性。法律制度的建設是我們建設法治社會的基本依據，做到有法可依對于整個社會的法律意識提升都有著重大的意義，從這個層面來講，本文所進行的研究具有較強的現實意義。希望我們在以下文章中進行的簡單論述，能夠幫助到我國法治社會的全面建設，進而帶動政治、經濟、文化的多方面協調發展。

二、善意取得制度概述

所謂的善意取得制度也可以被稱之為即時取得制度，即指動產物權或者不動產物權在無處分權人的名下，無處分權人將其轉讓給第三人。如果第三人是在善意的情況下取得了動產權或不動產物權，原所有權人如果想要追回動產權或者不動產物權，法律是不支持的。通過研究民法的發展史不難發現，羅馬法根本就沒有善意取得制度。這和羅馬法所遵守的相關原則有關。而不動產物權的善意取得制度與動產權的善意取得制度不同，不動產物權的登記更加普適以及穩定，不受不動產物權占有情況的影響。

善意取得制度是如今世界各國民法中得到普遍規定的一項核心法律制度。隨著我國法治社會理念的深入推行，我們對于各項法律制度的建立與健全也越來越重視。加上最近的新《物權法》頒布，對于善意取得制度的使用范圍與相關規定進行了完善與更改，使其在不動產物權領域也擁有了法律效益。

三、不動產物權善意取得制度基礎

(一)不動產物權善意取得制度理論基礎

目前，關于不動產物權善意取得制度的理論基礎研究比較多。總體來說，所有的研究可以分成兩種。

首先，是公示原則。所謂的公示原則是指在進行物權變動的過程中，一方面要嚴格按照國家的相關法律法規進行，另一方面要將物權變動的過程向社會公開展示。這樣做的目的有兩個，一個是為了獲得社會大眾的認可，另一個是為了獲得法律上的保護。從物理屬性上來說，動產權和不動產物權是不同的，甚至是存在較大區別的。對于不動產物權來說，經常會出現一種情況，即占有和本權是分離的。現在，大部分人對不動產物權占有的理解都存在偏差，誤以為只要從觀念上來說占有不動產物權即是真正的占有，其實占有不動產物權需要有一定的依據。但由于不動產物權比較特殊，必須要通過國家的相關行為才能證明當事人占有不動產物權。而所謂的相關行為主要是指登記。進行登記之后，也就向全社會證明了對該不動產物權的占有。如果在司法實踐中發現，不動產物權的實際所有人和法律所有人不同，則法律會優先支持法律所有人，即在法律上認為不動產登記的所有人才是真正的所有人，也就是權利人。物權公示，就是給物權的各種變動提供一個具有普遍信服的公信力。

其次，是“登記的推定力”。也有人將其稱之為“權利正確的推定效力”。在我國，當事人的不動產物權利是指不動產登記薄上記載的所有權利內容。在不動產登記薄上會詳細記載當事人的權利范圍。而登記薄上記載的權利人可以獨自占有不動產，同時也可以支配不動產。即不動產登記薄上登記的權利人就是不動產物權人。登記推定力和公信力和推定力之間具有密切的關系。登記推定力的存在使得不動產登記薄的影響范圍擴大了，人們可以更加信任不動產登記薄記載的內容。也正是因為登記推定力的存在，人們可以將不動產物權作為流通商品的一種，同時也可以根據自身需要對不動產物權進行變更。登記推定力的存在確保了交易的安全性，大大減少了登記名義人所需承擔的責任，還將舉證責任轉移給了提出相對應主張的人。此外，如果在不動產登記的過程中出現了錯誤，從而使得不動產物權的真正權利人和登記名義人不相同。那么在司法實踐的過程中，首先要判斷受讓人的行為是否善意，然后再判斷受讓人是否支付了相應的對價。如果上述答案都是肯定的，則法律應保護此次交易，不動產的所有權應歸受讓人所有。

(二)不動產物權善意取得制度價值基礎

其實，從根本目的方面來看，不動產物權的善意取得制度是保護了善意第三人的取得所有權，但在保護第三人的取得所有權的過程中卻對不動產真實權利人的所有權產生了一定的影響。但這種決定是經過了全面的價值判斷的。在權衡利弊以后才選擇保護第三人的利益。所以不動產物權的善意取得制度具有一定的價值基礎。

首先，該制度確保了不動產物權交易過程的安全性，大大提高了不動產物權交易的效率，保護了善意第三方的利益。雖然，在這一過程中，真正權利人的權益會受到一定的影響，但真正實現了保護不動產物權交易安全的目的。因為，相對于不動產物權真正權利人的利益來說，交易安全屬于集體利益。在司法實踐的過程中，集體利益高于個人利益是合理的，是受到法律支持的。

其次，不動產物權善意取得制度的存在促進了物的流通。在當前的社會經濟環境下，社會的生產能力大大提高，幾乎所有的物品都可以找到其替代品，不動產物權也不例外。不動產物權的交易過程使得不動產的權利人發生了變化，從某種意義上來說，該過程對于整個社會的福利提升都是有促進作用的。因此，面對兩個利益取向，自然選擇利益獲得幅度更加大的一方。在不動產物權善意取得制度運用的過程中，善意第三人的利益得到了保證，最大限度地發揮了不動產物權的效用，真正實現了物盡其用。

最后，有助于原權利人采取相關的有效手段對他人的無權處分進行防范。如果不存在善意取得制度，那么所有的不利后果都需要由原權利人自己承擔。而且，正是因為存在不動產物權善意取得制度，從而大大提高了原權利人的責任感。以往，如果發生了無權處分人處分了不動產的情況則大都和原權利人都很大的關系。一方面，在不動產交付前，原權利人對占有人沒有進行全面的考察。另一方面，在不動產交付以后，原權利人又沒有對占有人的行為進行監督，沒有保護不動產。其實，原權利人是可以采取一定的措施的。如果發現了不動產物權變更異常情況時是可以提出異議的，這樣就可以避免失去法律保護的情況出現。

四、不動產物權善意取得構成要件

在《物權法》中有關于善意取得制度的相關規定。從規定中可以看出，無論是對于不動產還是對于動產，善意取得制度的構成要件都是一致的。即有以下構成要件：第一，出讓人無權處分；第二，受讓人在整個交易過程中都是善意的；第三，受讓人支付了相應的費用；第四，不動產物權發生了變動，這種變動是以登記的方式發生的。鑒于不動產的特殊性，其善意取得制度的構成要素在進行認定時和動產還是有一定區別的。《物權法》中有關于不動產物權善意取得制度的相關規定，這對保護不動產的交易安全，維護原權利人的合法權益以及完善我國的不動產登記制度和交易秩序具有重要的作用。

(一)第三人受讓不動產時為善意

一般來說，是否善意是一項比較主觀化的判斷。善意是相對于惡意而言的，是一種主觀的心理狀態。世界上對于善意的標準由于不同的歷史，人文，地理與社會因素而有所不同，不過大致可以分為狹義，廣義，最廣義三種。狹義的善意要求最為嚴格，需要完全排除行為人存在過失的情況。其次，從廣義角度來說，所謂的善意要求假如行為人因為重大的過失不知則排除其善意。而最廣義的善意則只需要行為人在主觀上的不知即可。通常在實際生活中，我們需要根據具體的案件情況，對當事人的價值觀念，標的物的行銷方式，價值等綜合因素進行判斷來確定善意與否。

(二)受讓人支付了合理價格

受讓人是否支付了合理的價格進行轉讓也是我們《物權法》中所規定的一項善意取得制度的構成要件。關于合理價格這個概念，需要我們集合市場價值為參照物進行判斷，如果受讓人支付的價格和市場價格相比相差較大，遠遠低于市場價格，則可以認為受讓人是惡意的。一般來說，對于動產的合理價值判斷比較容易，而對不動產的合理價值判斷需要考慮多方面的綜合因素。第一，就是以當前市場普遍的價值作為參考標準，或是以當地的交易習慣為標準。第二，考慮不動產本身的情況，比如是房產的話就需要對房產的位置，樓層，采光，配套設施，交通情況等做出綜合的判斷。

(三)不動產物權已經發生變化

根據《物權法》的規定，只有在辦理完不動產物權登記手續以后，受讓人才真正取得了不動產物權。不動產物權包括的內容比較多，例如房屋所有權、土地使用權等。這些不動產物權在完成登記以后，不動產登記薄中的內容就具有了一定的法律效力。如果在司法

實踐中發現，不動產的登記工作沒有完成，即不動產物權還沒有發生變更，那么就不需要使用不動產物權善意取得制度。即使在案件發生時，第三方已經支付并實際占有了該不動產，原權利人也可以依據物上請求權要求法律保障自己的合法權益，返還原物，而第三人在這個過程中產生的實際損失可以找無權處分人，要求賠償。

(四)是否以轉讓合同有效為要件

就目前的情況來看，我國的法律在轉讓合同方面還有待完善，在《物權法》中還沒有對轉讓合同是否具有法律效力，是否可以作為不動產物權善意取得制度的構成要件做出規定。因此，現在很多人都認為無處分權人和第三方簽訂的轉讓合同不能作為不動產物權善意取得制度的構成要件。即在運用不動產物權善意取得制度時不需要考慮轉讓合同的法律效力。但也有人不同意這種觀點，他們認為善意取得制度是維護交易安全和市場交易秩序的基礎。因此，只有在保證交易合法的前提下才可以使用不動產物權善意保護制度。如果雙方的交易不合法，即使受讓人是善意的也無法得到不動產物權善意保護制度的保護，因為轉讓合同的無效。現在，還有很多人就這一問題在進行爭論，各持己見。針對這個方面的爭論，筆者比較同意第一種觀點。只要受讓人各方面都符合不動產物權善意保護制度應用的要求，則不需要考慮雙方簽訂的轉讓合同是否合法，直接應用不動產物權善意保護制度保護受讓人的合法權益。

綜上所述，我們對不動產物權的善意取得制度進行了一個大致的了解與說明。作為民法中一項非常重要的制度，其在保障社會福利效益，受讓人的基礎權利，維護法治建設等多個方面都有著非常關鍵的作用。但是由于《物權法》的最新變化以及普遍民眾對于善意取得制度的不理解，使得善意取得制度的實際作用還需要我們投入更多的宣傳與研究。希望通過本文對于不動產物權善意取得制度建立基礎的介紹以及對不動產物權善意取得制度構成要件的分析，可以讓人們對不動產物權善意取得制度有更加全面地了解。同時也希望本文的研究可以進一步完善不動產物權善意取得制度，保障好更多個人與團體的合法權益，幫助我國的法治建設更上一層樓。

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D923.2

A

2095-4379-(2016)27-0045-03

徐亞婷(1995-)，女，漢族，遼寧營口人，遼寧理工學院(原渤海大學文理學院)，文法系法學專業，本科生。