認購協議是否構成商品房買賣合同

羊　虎

四川省崇州市人民法院，四川　成都　611230

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認購協議是否構成商品房買賣合同

羊虎

四川省崇州市人民法院，四川成都611230

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。而本文中的案件涉及的認購協議是否構成商品房買賣合同。

認購協議；買賣合同

一、案情介紹

2013年**月**日，原告某景公司與被告某國泰公司及第三人某建筑公司簽訂《三方合作協議》，協議約定：1、某國泰公司自愿購買原告開發的“某樓盤”項目的商業用房，不含辦證費用；2、“某樓盤”的所有鋼材均由某國泰公司供應，其規格、數量及價格等相關事宜由某國泰公司與第三人另行簽訂協議；3、某國泰公司應按第三人提供的采購單所確定的時間供應鋼材，若某國泰公司不能按約供應，第三人有權另行采購，且價差由某國泰公司承擔；4、第三人應根據三方確定的鋼材款支付時間節點向某國泰公司、某景公司提供鋼材清單，該清單經三方簽字確認后作為協議附件，某景公司應按該清單代第三人向某國泰公司支付鋼材款，前述鋼材款由某景公司在應支付給第三人的工程進度款中予以扣除……《三方合作協議》的附件1、2、3所列的商業用房優惠后的總價為15687684元。

二、本案爭議的焦點

原告某景公司訴稱，原、被告及第三人簽訂的合作協議，協議約定被告自愿購買原告開發的“某樓盤”項目的商業用房。協議簽訂后，原告按約給被告預留相應的商業用房，現被告已支付購房款3433406元，尚欠11566594元未付。請求依法判令：1、被告繼續履行三方合作協議；2、被告給付原告購房款11566594元；3、被告接收原告為其預留的商業用房。被告某國泰公司辯稱，原、被告及第三人簽訂的三方合作協議中，原、被告之間的購房約定系意向性協議，該協議不僅不具備商品房買賣應具備的所有條款，而且房屋價格也明顯高于同類商品房的價格。此后，雙方也未能訂立正式的商品房買賣合同，加之某景公司與第三人延遲履行合同義務，協議約定的鋼材購銷合同目的已不能實現，故原、被告的購房目的不具有可實施性。

三、法院判決的結果

被告某國泰公司在本判決生效之日起三十日內一次性支付原告某景公司購房余款4852643.46元；原告某景公司應向被告某國泰公司交付其開發“某景樓盤”的商品房；駁回原告某景公司的其他訴訟請求。

四、如何認定三方合作協議就是商品房買賣合同

根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同”。本案中，從各方當事人簽訂的《三方合作協議》及相關附件的內容來看，原告某景公司的主要合同義務是交付協議附件所約定的商品房，同時通過抵扣第三人向被告某國泰公司支付鋼材款的方式獲得購房款，而被告某國泰公司的主要合同義務是通過認購原告銷售的商品房來抵扣第三人應向其支付的鋼材款。可見，《三方合作協議》包含了兩層法律關系即被告某國泰公司向第三人銷售鋼材，原告某景公司向被告某國泰公司銷售商品房，鋼材款直接沖抵部分購房款。

我國商品房銷售包括現售和預售兩種形式，原告在與被告締約時，其依法取得了涉案商品房的預售許可證，原告具備簽約的主體資格；協議所載明的商品房現仍處于待售狀態，該協議在履行上并無法律或事實上的障礙；根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》表明，雖然商品房銷售應當訂立書面購房合同，但書面購房合同并非商品房買賣關系的生效條件。商品房的認購、定購、預訂等協議只要具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容及出賣人已經按照約定收受購房款這兩個條件，就應當認定為商品房買賣合同。本案中，《三方合作協議》約定被告自愿購買原告開發的商品房，協議的相關附件明確載明了買賣雙方的名稱、房屋的樓層、單價等基本要素，具備商品房買賣合同的主要內容。被告以銷售給第三人的部分鋼材款直接沖抵了應支付給原告的購房款，該行為視為被告按照協議約定履行了給付購房款的合同義務，原告實際上已按照協議約定分期扣劃了相應的購房款，符合出賣人已按照約定收取購房款的條件，故原、被告就《三方合作協議》及相關附件成立的是商品房買賣合同關系，并非意向性的商品房認購協議。該協議在三方之間產生了相應的權利義務關系，所確定的內容對三方均具有法律拘束力；被告在簽署《三方合作協議》及相關附件時，應適當了解相關的商業信息并對前述協議的內容進行必要的審查，被告在與原告磋商合同條款的過程中，其簽章行為視為認可了《三方合作協議》及相關附件所述的全部內容，包括房屋的銷售價格，且被告接受該房屋價格的另一原因是為了將鋼材銷售給原告開發的項目從而獲取商業利益。因此，前述協議體現了各方當事人意思自治的原則，該協議對各方當事人均具有法律約束力。被告某國泰公司請求解除《三方合作協議》的抗辯主張無事實及法律依據，不予支持。

D923.6

A

2095-4379-(2016)27-0141-01

羊虎(1968-)，男，四川崇州人，四川省崇州市人民法院速裁庭，庭長。