商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力探析

蔡　嘯　王　雙

浙江商祺律師事務(wù)所，浙江　杭州　311200

?

商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力探析

蔡嘯王雙

浙江商祺律師事務(wù)所，浙江杭州311200

商品房抵押權(quán)預(yù)告登記體現(xiàn)于《物權(quán)法》第20條，法律賦予這種預(yù)告登記的行為具有物權(quán)效力，即對后來發(fā)生的與該請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有對抗性。商品房抵押權(quán)預(yù)告登記具有公示、保全、順位等效力，但由于抵押權(quán)的預(yù)告登記仍區(qū)別于正式登記，其需要在能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)申請登記，故在具體的司法實踐中，對商品房抵押權(quán)預(yù)告登記后是否享有優(yōu)先受償權(quán)存在眾多截然相反的判決。單從杭州地區(qū)看，有法院支持有抵押權(quán)預(yù)告登記的債權(quán)優(yōu)先受償，也有法院不支持，甚至在同一法院中，此類判決也大相庭徑，這勢必造成法律適用的混亂及民眾對此的不理解。本文對商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力及各地法院的判決進(jìn)行簡要分析，并結(jié)合筆者在實踐中遇到的真實案例，對該問題進(jìn)行探討。筆者認(rèn)為應(yīng)對未在三個月內(nèi)進(jìn)行正式抵押登記的情況區(qū)別對待，如是承受預(yù)告登記義務(wù)人的原因造成無法進(jìn)行正式抵押登記的，預(yù)告登記的權(quán)利人可就該房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

預(yù)告登記；抵押權(quán)；不動產(chǎn)登記；抵押貸款；優(yōu)先受償

一、抵押權(quán)預(yù)告登記概述

(一)預(yù)告登記的概念和性質(zhì)

預(yù)告登記是指在當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為保護(hù)其取得未來物權(quán)之請求權(quán)而對其所進(jìn)行的登記。①預(yù)告登記制度發(fā)源于早期普魯士法的“異議登記”，《德國民法典》第883條第1款規(guī)定了該制度，德國學(xué)者曼弗雷德.沃爾夫?qū)⑵涠x為“一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，它是保障債權(quán)人實現(xiàn)其進(jìn)行物權(quán)變更的債權(quán)請求權(quán)。”②該制度在《瑞士民法典》、《日本不動產(chǎn)登記法》及我國臺灣地區(qū)的“土地法”中均有體現(xiàn)。

預(yù)告登記制度的意義在于保障債權(quán)請求權(quán)，但登記又使其具有公示公信力，故國內(nèi)外學(xué)者對其法律性質(zhì)存有不同爭議。主要有以下幾種：第一種觀點是德國學(xué)者主張的預(yù)告登記產(chǎn)生了獨立的限制權(quán)。第二種觀點稱為非實體權(quán)利說，認(rèn)為預(yù)告登記僅具有程序法上的意義。第三種觀點將預(yù)告登記看成當(dāng)事人對物權(quán)的期待，為物權(quán)期待權(quán)。第四種觀點認(rèn)為兼具物權(quán)和債權(quán)的性質(zhì)，如王澤鑒認(rèn)為：“預(yù)告登記系介于債權(quán)和物權(quán)之間，兼具二者之性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性，實有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示以保全對不動產(chǎn)物權(quán)之請求權(quán)目的，具有若干物權(quán)效力之制度?！雹鄣谖宸N觀點認(rèn)為是物權(quán)化的債權(quán)。即該債權(quán)經(jīng)過預(yù)告登記對后面發(fā)生的內(nèi)容相同的不動產(chǎn)處分行為具有對抗效力，筆者支持此觀點。

《物權(quán)法》第20條的規(guī)定可以有效地保障不動產(chǎn)物權(quán)變動中債權(quán)人的合法權(quán)益。從該條款看，預(yù)告登記是一種預(yù)備登記，其目的在于保障將來實現(xiàn)的物權(quán)，且具有從屬性，只有存在請求權(quán)時才能進(jìn)行預(yù)告登記，當(dāng)債權(quán)請求權(quán)實現(xiàn)或消滅時，預(yù)告登記也歸于消滅。同時也只能隨同擔(dān)保債權(quán)而轉(zhuǎn)讓。

(二)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的法律制度回溯、性質(zhì)及意義

商品房抵押權(quán)預(yù)告登記因商品房預(yù)售制度的建立而開展。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》明確了商品房預(yù)售制度。但此后的《擔(dān)保法》并未規(guī)定預(yù)購商品房能夠抵押，依據(jù)物權(quán)法定原則，預(yù)售商品房不能抵押阻礙了個人買房貸款的開展。隨后當(dāng)時的建設(shè)部在1997年出臺了《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》。辦法第三條和第三十四條規(guī)定了可以將預(yù)購房或在建工程抵押給貸款銀行作為償還貸款的擔(dān)保，并在抵押合同上記載。但該記載行為是否具有設(shè)定抵押權(quán)的效力，該辦法沒有明確。后最高人民法院在2000年出臺了《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》，解釋第四十七條規(guī)定以未建成房屋抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，法院應(yīng)認(rèn)定抵押有效。2007年《物權(quán)法》規(guī)定了抵押權(quán)預(yù)告登記。2008年《房屋登記辦法》第68條對此也予以明確。法律法規(guī)的逐漸完善，使得抵押權(quán)預(yù)告登記有法可依。

《物權(quán)法》第20條不僅包括房屋買賣，還包括“其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”。抵押權(quán)預(yù)告登記顯然屬于預(yù)告登記的一種，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)。

抵押權(quán)預(yù)告登記的意義在于兩點，一是保護(hù)預(yù)抵押權(quán)人的合法權(quán)益。防止抵押人任意處分抵押物。二是保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。預(yù)抵押登記作為一種具有公信力的公示手段，經(jīng)過登記可以向社會公眾宣告不動產(chǎn)已經(jīng)預(yù)抵押的事實，從而達(dá)到保護(hù)交易安全和善意第三人的合法權(quán)益的目的。④

二、關(guān)于商品房抵押權(quán)預(yù)告登記效力的案例及現(xiàn)狀

(一)筆者代理的案例

受金融大環(huán)境的影響，商品房抵押權(quán)預(yù)告登記是否具有優(yōu)先受償?shù)募m紛也日益增多。筆者也經(jīng)辦了多起類似案例。取其中一例，陳某與A房開公司簽訂了《商品房買賣合同》，同時向B銀行申請個人住房按揭貸款，并簽訂了《個人貸款合同》，雙方辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記。后陳某未按期還款，B銀行訴至法院，因A房產(chǎn)公司向B銀行存入保證金，故B銀行僅起訴陳某，要求陳某歸還借款、利息，及對抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋拍賣、變賣款優(yōu)先受償。一審法院認(rèn)為：“雙方雖已辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記手續(xù)，但至今未辦妥正式的房產(chǎn)抵押登記手續(xù)并取得房屋他項全會智能，為此，原告主張對抵押房屋以折價或者以拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)，無法律依據(jù)，本院不予支持?！焙笤摪窧銀行上訴至杭州市中級人民法院，中院作出(2016)浙01民終922號判決，認(rèn)為：“……上述法律規(guī)定表明，正在建造中的房屋即預(yù)售房屋可以作為抵押物，且以預(yù)售房屋抵押的，只要辦理了預(yù)告登記，該抵押即為有效抵押，并依法享有優(yōu)先受償權(quán)，具有對抗第三人的物權(quán)效力，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，任意第三人不能取得預(yù)售抵押房屋的所有權(quán)。本案所涉預(yù)售房屋已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，且該房屋目前已經(jīng)具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故光大銀行蕭山支行可以享有優(yōu)先受償權(quán)?！?/p>

(二)司法困惑，同類案件不同判決

《物權(quán)法》關(guān)于商品房預(yù)告登記的規(guī)定目的為了防止“一房多賣”和重復(fù)抵押，但對于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力并未明確，導(dǎo)致司法實務(wù)中存在各種分歧。各地法院對于預(yù)告登記權(quán)利人對預(yù)抵押登記的房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)存在眾多截然相反的判決。

1.銀行享有優(yōu)先受償權(quán)

筆者查找了2015年的相關(guān)判例，對抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)，支持的有如下判例：浙江省高級人民法院(2015)浙民申字第809號判決、嘉興市中級人民法院(2015)浙嘉商外終字第12號判決、紹興市中級人民法院(2015)浙紹商終字第390號判決、臨安市人民法院(2015)杭臨商初字第437號判決，杭州市余杭區(qū)人民法院(2015)杭余瓶商初字第698號，杭州市下城區(qū)人民法院(2015)杭下商初字第1873號判決，蕭山區(qū)人民法院(2014)杭蕭義商初字第1472號判決等。

這中間，有些法院事實上直接將抵押權(quán)預(yù)告登記的效力賦予了抵押權(quán)的效力，認(rèn)為只要有預(yù)告登記，即對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)。有些法院認(rèn)為事實上因義務(wù)人的原因已無法辦理正式抵押登記，權(quán)利人即享有優(yōu)先受償權(quán)。

2.銀行不享有優(yōu)先受償權(quán)

最具代表性的是《最高人民法院公報》2014年9月刊載的上海第二中級人民法院案例，中國光大銀行股份有限公司上海某支行訴上海某房地產(chǎn)有限公司、陳某某保證合同糾紛案，法院認(rèn)為抵押預(yù)告登記不同于抵押權(quán)設(shè)立登記，預(yù)告登記僅是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)，該請求權(quán)具有排他效力。但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)，故無權(quán)優(yōu)先受償。杭州地區(qū)很多法院判決中參照了此觀點。

三、商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力

(一)抵押權(quán)預(yù)告登記的效力

抵押權(quán)預(yù)告登記的效力主要有以下幾個方面：一是公示對抗效力，是將該商品房將來要設(shè)立正式抵押的情況公布于眾。二是保全效力，是指預(yù)告登記后，如義務(wù)人處分不動產(chǎn)權(quán)利的行為妨害了預(yù)告登記人請求權(quán)的范圍，該處分行為無效。⑥三是保全抵押順位效力，未經(jīng)權(quán)利人同意，不會出現(xiàn)后續(xù)的買受人、抵押權(quán)人等。四是完全效力，又稱為破產(chǎn)保護(hù)效力，如義務(wù)人發(fā)生破產(chǎn)或被強制拍賣時，受預(yù)告登記保護(hù)的債權(quán)人仍然可以請求破產(chǎn)管理人實現(xiàn)該請求權(quán)。

(二)抵押權(quán)預(yù)告登記是否享有優(yōu)先受償權(quán)

以上是抵押權(quán)預(yù)告登記所具有的被廣泛認(rèn)可的效力，但對于權(quán)利人是否對抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，由于缺乏法律規(guī)定及司法實踐中的不統(tǒng)一，仍存有爭議。筆者通過梳理，得出以下觀點。

1.仍區(qū)別于正式的抵押登記，并不必然具有抵押權(quán)的效力，即優(yōu)先受償

抵押權(quán)預(yù)告登記不同于抵押權(quán)登記，具有終局效力，其最終歸于消滅，或轉(zhuǎn)化為本登記。抵押權(quán)屬于擔(dān)保物權(quán)的一種，其基礎(chǔ)是物權(quán)，依附于物權(quán)而設(shè)立。而預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的基礎(chǔ)是債的請求權(quán)，而非現(xiàn)實物權(quán)，因此，兩者等同沒有權(quán)利基礎(chǔ)和法律依據(jù)，抵押權(quán)預(yù)告登記其并不必然具有抵押權(quán)的效力，即優(yōu)先受償。

2.在非因預(yù)告登記權(quán)利人原因而導(dǎo)致正式抵押登記不能，權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)

《物權(quán)法》第20條第2款規(guī)定預(yù)告登記的除斥期間為：“自債權(quán)消滅或者能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月”。法律作此限制，在于防止權(quán)利人怠于行使自己的請求權(quán)。如果請求權(quán)人屆時并不積極行使自己的請求權(quán)，對原來希望發(fā)生的物權(quán)變動也采取消極的態(tài)度，法律也任由預(yù)告登記的效力繼續(xù)，這對請求權(quán)人無關(guān)緊要，但對承受預(yù)告登記的義務(wù)人卻可能帶來不利，因為這種情況下，其無法與第三人發(fā)生物權(quán)關(guān)系。⑤故該規(guī)定是限制權(quán)利人無限制地怠于行使自己的請求權(quán)，如實際情況中，因義務(wù)人的原因在除斥期間內(nèi)未辦理正式抵押登記，法院判決權(quán)利人喪失優(yōu)先受償權(quán)則有違公平原則。

司法實踐中，不少法院在非因權(quán)利人原因未辦理正式登記的情況下，對優(yōu)先受償權(quán)予以支持。浙江省高級人民法院再審(2015)浙民申字第809號《民事判決書》，法院認(rèn)定：“盡管涉案房產(chǎn)抵押僅辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，并不直接產(chǎn)生設(shè)定物權(quán)的效力，但是杭州聯(lián)合銀行蔣村支行對預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為正式抵押登記并無過錯，一、二審判決賦予抵押權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)，并無不當(dāng)。”嘉興市中級人民法院(2015)浙嘉商外終字第12號判決，法院認(rèn)為：“《物權(quán)法》第二十條規(guī)定‘預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效’，該規(guī)定旨在敦促預(yù)告登記權(quán)利人及時辦理正式的抵押登記，但如果非預(yù)告登記權(quán)利人原因?qū)е抡降怯浽陬A(yù)告登記后三個月內(nèi)未辦理，相應(yīng)的預(yù)告登記不應(yīng)失效。就本案而言，工行嘉興分行與王某某已就坐落于對坐落于嘉興市碧水瀾灣的房屋辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記。后工行嘉興分行根據(jù)借款合同的約定發(fā)放了貸款，本案所涉辦理預(yù)告登記的房屋已經(jīng)現(xiàn)實交付，現(xiàn)因王某某未予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)而導(dǎo)致所購房屋無法辦理正式的抵押登記，過錯方系抵押人，而非抵押權(quán)人，故工行嘉興分行有權(quán)對本案所涉預(yù)告登記的標(biāo)的物在折價或者拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)?！睖刂菔兄屑壢嗣穹ㄔ?2013)浙溫商終字第1188號判決，法院認(rèn)定：“涉案抵押房屋已于2009年2月2日辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，但此后在合同履行過程中，因該房屋被法院查封，導(dǎo)致未能辦理正式抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第二款的規(guī)定：‘預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效’，而本案客觀上存在涉案房屋因涉訴被法院查封，致使不能辦理正式抵押登記，亦不存在歸責(zé)于抵押權(quán)人怠于行使權(quán)利的情形，現(xiàn)抵押債權(quán)尚未消滅，故不宜宣告抵押房屋預(yù)告登記失效。甌海中行作為預(yù)登記的抵押權(quán)人，對預(yù)登記的房屋所有權(quán)可以優(yōu)先于他人實現(xiàn)其債權(quán)請求權(quán)，有權(quán)以預(yù)登記的涉案抵押房屋的折價或者拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！庇秩缗R安市人民法院(2015)杭臨商初字第437號《民事判決書》記載：“關(guān)于原告要求就本案債務(wù)對預(yù)抵押財產(chǎn)處理后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求，鑒于該財產(chǎn)已辦理預(yù)告抵押登記，現(xiàn)雖取得了權(quán)屬證書，但由于抵押人下落不明，至今仍未能交付，且已被本院司法查封，導(dǎo)致該財產(chǎn)在訴訟中無法辦理抵押登記手續(xù)，故對該項訴請，本院也予以支持。”

另外浙江省高級人民法院對于省內(nèi)一些法院對抵押權(quán)預(yù)告登記未轉(zhuǎn)為正式登記情況下，是否享有優(yōu)先受償權(quán)一律不予支持的合理性也提出了質(zhì)疑。如省高院(2015)浙民申字第3298號《民事裁定書》本院認(rèn)為部分載明：“抵押權(quán)預(yù)告登記是法律認(rèn)可的登記方式，具有一定的公示效力……涉案房屋進(jìn)行抵押權(quán)預(yù)告登記后被其他人民法院查封，本案是否存在非因權(quán)利人的原因無法辦理抵押權(quán)登記的事實需要進(jìn)一步查明，二審判決認(rèn)定華夏銀行義烏支行在未辦理抵押權(quán)登記的情況下對涉案房產(chǎn)不享有優(yōu)先受償權(quán)的妥當(dāng)性需要進(jìn)一步論證……”可見，省高院對類似案子裁定提審，已經(jīng)思考未辦理正式抵押登記的具體情況。

回到筆者上述的代理案件，筆者認(rèn)為預(yù)售商品房在能辦理正式抵押登記時，義務(wù)人不予配合，后涉案房屋被法院查封，導(dǎo)致實際辦理正式登記已無可能，在權(quán)利人無任何過錯的情況下，法院應(yīng)判定其對房屋的拍賣、變賣款優(yōu)先受償。

四、結(jié)語

由于物權(quán)法定原則，我國并沒有從法律層面上創(chuàng)設(shè)一種“預(yù)告抵押權(quán)”，《物權(quán)法》第20條的規(guī)定是一種新的登記制度，而非新的物權(quán)類型，抵押權(quán)預(yù)告登記的效力仍不同于抵押登記。但在特定情況下，可放寬解釋，使某些權(quán)利具有物權(quán)效力，使之適應(yīng)社會的變化發(fā)展。

結(jié)合各案例及理論研究，對于抵押權(quán)預(yù)告登記的效力，不應(yīng)完全拘泥于物權(quán)法定，應(yīng)適應(yīng)社會的實際發(fā)展需求，區(qū)分未正式辦理抵押權(quán)登記的具體情況。如商品房抵押權(quán)預(yù)告登記由于義務(wù)人的原因無法轉(zhuǎn)為正式的抵押登記時，預(yù)告登記權(quán)利人無過錯而喪失優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，抵押權(quán)預(yù)告登記制度將形同虛設(shè)。據(jù)此，法院應(yīng)查清事實，區(qū)別對待，在非因權(quán)利人過錯的情況下，判定權(quán)利人對房屋拍賣、變賣款享有優(yōu)先受償權(quán)。

[注釋]

①孫先忠.論不動產(chǎn)物權(quán)登記[J].中國法學(xué)，1996(5).

②[德]曼弗雷德.沃爾夫.物權(quán)法[M].吳越，李大雪譯.北京：法律出版社，2004：208.

③王澤鑒.民法物權(quán)(一)通則.所有權(quán)[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2001：102.

④任穎.從商品房預(yù)抵押登記制度看商業(yè)銀行風(fēng)險防范[J].西部金融，2013(5).

⑤江平主編.中國物權(quán)法教程[M].北京：知識產(chǎn)權(quán)出版社，2007：143.

⑥黃素萍.論物權(quán)法中的預(yù)告登記制度[J].法制研究，2010(2).

D923.2

A

2095-4379-(2016)27-0156-03

蔡嘯(1973-)，男，漢族，浙江杭州人，山東大學(xué)本科，中國政法大學(xué)在職研究生，浙江商祺律師事務(wù)所；王雙(1979-)，女，漢族，浙江奉化人，浙江大學(xué)法律碩士，浙江商祺律師事務(wù)所。