小產權房執行法律問題研究

張豐芹　鄭　力

山東信望律師事務所，山東　泰安　271000

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小產權房執行法律問題研究

張豐芹鄭力

山東信望律師事務所，山東泰安271000

小產權房轉讓的效力在理論與實務中均存在較大爭議。城鄉一體化是我國經濟社會發展的必然趨勢，但涉及小產權房糾紛案件復雜多樣，涉案主體、法律關系各不相同，給法院審理此類案件帶來難度。對于土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況，大陸法系國家多采用租賃權的立法模式予以解決。目前情勢下，法院暫不宜受理小產權房糾紛案件，也不能將其作為執行標的物。

小產權房；合同效力；執行標的

2015年，山東省肥城市人民法院在執行夏某與陳某民間借貸糾紛一案中，依法查封了陳某購買的小產權房，案外人宋某提出執行異議，主張陳某在2014年已經將涉案房產賣與宋某，法院應當中止對涉案房產的查封，法院駁回了其異議。宋某不服，起訴至肥城市人民法院。肥城市人民法院認為，宋某提起執行異議之訴，應當就其對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證責任。宋某與陳某非同一集體組織內部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應系無效合同，法院駁回了宋某確認涉案房屋歸其所有并解除查封的訴訟請求。但是，既然小產權房買賣合同無效，法院有權對其強制執行并進行查封、拍賣嗎？類似問題在全國法院的執行案件中大量存在，成為司法實務中的一道難題。筆者試從小產權房買賣合同的效力入手，結合現行法院審理過程中存在的問題進行分析，以期對解決小產權房的執行問題有所完善。

一、小產權房買賣合同的理論爭議及域外立法考察

(一)理論爭議

對小產房買賣合同的效力，主要有有效說、部分有效說和無效說。

1.有效說

主張小產房買賣合同有效主要是因為買賣合同并沒有違反法律的強制性規定，在目前農村房屋逐步確權的情況下，農民對于自己的個人私有財產，當然有權處分。因此，實踐中，對已經出賣的小產權房，本著尊重現狀、維持穩定的原則，承認買受人對房屋占有、居住和使用該房屋的權利。

2.部分有效說

在房屋轉讓過程中，我國雖然實行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標的物，所以房屋所有權和宅基地使用權也是不同的財產所有權，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉讓無效。

3.無效說

現行法律規定，集體土地是嚴禁買賣的。如果允許宅基地流轉，將會導致農民房屋的再次修建，而農民房屋的再次修建可能會占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。

但是，無論觀點如何激烈，實踐當中，由于小產權房廉價的價格，居民對小產權房仍然是趨之若鶩。之所以出現上述原因，主要是房屋所在的土地使用權受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。

(二)域外立法考察

關于土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況，大陸法系國家多采用租賃權的立法模式，如日本及我國臺灣地區等。

1.日本

日本《假登記擔保契約法》第10條規定：“土地及其上建筑物屬于同一人所有場合，就其土地為擔保假登記時，基于該暫登記為本登記場合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場合，其存續期間及租金，因當事人的請求，由法院定之”。[1]

2.我國臺灣地區

我國臺灣地區“民法”債編1999年修訂后，增訂的第425條也有類似規定。上述規定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時成立的法定租賃權。[2]

綜上，無論從現實需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權不能流通而其上的房屋所有權不能變更登記的情況下，對房屋的使用均作了不同的規定。

二、小產權房訴訟的現狀及存在的問題分析

(一)小產權房訴訟的現狀

小產權房糾紛案件出現增多的趨勢。審判實踐中，對于買賣小產權房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級人民法院下發的《全省民事審判工作會議紀要》【魯高法〔2011〕297號】中明確“對于因買賣在集體所有的土地上開發的“小產權房”而引發的糾紛案件，要嚴格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認“小產權房”買賣合同無效，并通過出賣人承擔締約過失責任等方式避免當事人之間利益關系失衡”；海南省高級人民法院于2011年下發的《關于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導意見(試行)》中亦規定“城鎮居民就農村集體土地上修建的小產權房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責任大小分擔”；北京市高級人民法院民一庭針對小產權房的買賣問題，專門于2013年12月23日下發了《關于對涉及“小產權”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經受理的相關案件，應當高度重視，妥善處理，在相關法律政策尚未出臺前，不應以判決方式認定“小產權”房屋買賣合同有效。

法院在掌握小產權房執行手段上，一是在雙方當事人協商一致的情況下，由債務人自行將涉案小產權出賣，用出賣房屋的價款償還債權。二是當事人雙方達成以物抵債協議，由法院出具以物抵債裁定書，確認所有權的轉移以及債權人債權的實現。如果債務人不同意時，法院可根據最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規定，委托有關單位拍賣或者法院自行變賣。

(二)問題分析

1.惡意毀約多。之所以出現小產權房訴訟糾紛，是由于當事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價格出賣后，房屋漲價，進而以小產權房買賣合同無效提起訴訟。

2.案件執行難度大。在被執行人不同意以房抵債的情況下，小產權房因為不能流通，所以不能進行評估拍賣，當然，不排除有個別法院依然進行評估和拍賣。

3.對買受人的權利救濟不足。一旦確認房屋買賣合同無效，法院會基于誠信原則及雙方的過錯程度來判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執行起來困難重重，又會陷入執行難的怪圈。

三、完善我國小產權房的建議

為了充分保障房地產市場的交易秩序，應當針對目前司法實踐中存在的執行混亂問題對小產權房問題進行完善，便于統一司法裁判尺度，引導人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。

(一)小產權房買賣合同的效力問題

在本集體經濟組織內部成員之間買賣小產權房的，可認定其買賣有效；向本集體經濟組織外的人員出賣小產權房的，一般應認定其買賣行為無效，如本文開頭列舉的案例，因為宋某與陳某非同一集體組織內部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應系無效合同。在審理此類案件時，應當結合房屋買賣的時間、是否支付價款、交易的目的及房屋的現狀等判斷房屋交易的真實性，在執行程序中避免被執行人借執行異議之訴來轉移財產。

(二)規定法定租賃權

利用債權法中的“法定租賃權”來解決買房人合法占有房屋的法權狀態。這樣，既實現了買房人合法占有使用宅基地(或集體建設用地)及合法擁有房屋的狀態，也最大限度地維系了現存社會秩序的安寧與穩定。

(三)不宜評估拍賣小產權房

因為買受人的主體涉及社會人員，比較復雜，往往與出賣人非為同一集體經濟組織內部成員。如果非同一集體經濟組織內部成員競買了涉案房產，勢必與法院審理時適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247條之規定了評估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應由雙方當事人協商或者由被執行人自行變賣涉案房產以抵償債務。

(四)暫不受理小產權房糾紛案件

小產權房的買賣是雙方明知的，基于維護交易和誠信原則，法院對于涉及小產權房買賣的糾紛應暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時避免法院的處理原則與今后即將出臺的小產權房政策相互沖突，產生不良的社會影響，影響司法權威。

(五)不宜將小產權房列為執行標的

在目前的法律政策下，司法審判小產權房糾紛案件既要考慮司法導向與國家法律、政策相吻合，又要兼顧誠實信用的民法原則，維護社會的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會效果的統一是很艱難的。如果法院將小產權房列為執行標的，買受人在要求房產管理部門登記發證時會遭到拒絕，一方面勢必使司法權威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會遷怒于法院，使法院陷入被動局面。

四、結語

城鄉一體化是我國經濟社會發展的必然趨勢，但在現階段，我國農村宅基地并不單純作為一項財產存在，它還承載著多種社會功能，維系著重要的政治與社會穩定責任。涉小產權房糾紛復雜多樣，涉案主體、法律關系等都不相同，加之相關法律和政策規定不詳細可操作性不強，或規定不夠明確難以適用，直接給法院審理此類案件以及執行工作帶來了難度。小產權房從禁止流轉到允許流轉，首先需要立法機關對法律的變更與制訂相關配套措施，在此之前，司法機關不宜越俎代庖。

[1]陳耀東，吳彬.“小產權”房及其買賣的法律困境與解決[J].法學論壇，2010，1(1)：54.

[2]陳耀東，吳彬.“小產權”房及其買賣的法律困境與解決[J].法學論壇，2010，1(1)：54.

D922.29

A

2095-4379-(2016)27-0159-02

張豐芹，法學碩士，山東信望律師事務所，專職律師；鄭力，山東信望律師事務所，主任。