住宅建設用地使用權期限屆滿續期問題研究

黃曉周

廣西大學，廣西　南寧　530004

?

住宅建設用地使用權期限屆滿續期問題研究

黃曉周

廣西大學，廣西南寧530004

山東青島阿里山小區、深圳國際商業大廈建設用地使用權相繼到期引發了社會對建設用地使用權期限屆滿后續期問題的熱切關注。然而《物權法》149條僅僅是對建設用地使用權期限屆滿時續期問題的原則性規定，并未明確建設用地使用期屆滿時究竟如何續期。這不得不說是我國《物權法》修改的一大遺憾，因此建設用地使用權期限屆滿后續期的相關問題值得我們深入思考。

建設用地；使用權；期限屆滿

一、建設用地使用權的概念界定

建設用地使用權是指建設用地權人依法享有對國家所有土地的占有、使用、收益的權利。①建設用地使用權按照土地用途來可分為住宅建設用地使用權和非住宅建設用地使用權，本文主要討論的是住宅建設用地使用權期限屆滿問題。

二、建設用地使用權期限屆滿后續期方式的學說評析

一些學者認為從《物權法》規定的“自動續期”的字義出發可以推定出此處的自動續期應當指的是無償續期，因為如果續期還必須經過一定的程序，繳納相應的費用則有違“自動”的本意。所謂自動即建設用地使用權人無須支付相應的對價或經過相應的程序即可繼續保有建設用地使用權。②筆者認為這種主張僅根據“自動續期”的字面解釋便推定續期應當是無償的觀點這并不符合法律邏輯的嚴謹性。當然文義解釋是我們解釋法律時優先使用的方法，但是僅僅是優先使用，而解釋法律仍需將法律置入法律體系之中，透過文義的背后窺探立法的本意，因此僅采用“自動續期”字面的解釋推斷續期無償的結論并不能使人信服。

一些學者認為如若允許住宅用地建設使用權自動無償續期則很容易導致大多數的土地資源掌握在少數人的手中的局面，加劇貧富分化。于此同時，國家作為土地的所有者，放任土地建設使用權無期限地保留在權利人的手中不可避免地會減弱對國有土地的控制權，虛化土地國有制和私有化的界限，勢必導致日后土地回收之路更為艱難。③筆者認為這種觀點值得商榷，根據我國有關法律規定住宅建設用地使用權的年限為70年，這70年期限的訂立是綜合考慮立法當下人民的平均壽命、建筑物的安全使用年限等因素而確定的。盡管有些學者認為隨著科技的進步建筑物使用的材料會使其存續期限大大延長，從而不利于國家對住宅建設用地使用權的控制和支配。實際上，使用的建筑材料的先進化對建筑的使用年限誠然會有所增加，但是其主體結構、承重能力不會改變一旦建筑物自然滅失，國家自然能收回住宅建設用地使用權，并不會出現土地集中、國家對住宅建設用地使用權支配能力弱化的情況。

三、住宅建設用地續期方式的選擇

對于住宅建設用地使用權期限屆滿后是否需要支付相應的費用問題筆者傾向于支持住宅建設用地使用權期限屆滿后應當無償續期理由如下：第一，相比于其他的不動產，住宅福利、保障的特性更為鮮明，住宅期限屆滿后采用有償續期的方式將有悖于《物權法》保障人民生活居住權利的立法初衷。值得注意的是房產既具有保障屬性又具有投資屬性，我們所指的住宅建設用地使用權無償續期是這對房產的保障屬性而言，如若房產用于投資增值、獲取收益等用途則是否適用無償續期還需謹慎考慮。第二，住宅建設用地采用有償續期的方式在實踐中操作困難。首先，根據當前的土地開發模式通常是房地產開發商買下土地后進行開發、建設商品房，之后再將商品房出售給購房者。如若法律規定由開發商承擔住宅用地使用期限屆滿后有償續期的義務，則開發商可以較低的成本獲得土地的建設使用權，然后將收取的房款用于定期交付住宅建設用地到期后而房產并未滅失這一階段的土地使用權續期費用，但是從開發商交付商品房到商品房使用期限屆滿有一段不短的時間差，在這一段時間里任何人都無法保證開發商是否會產生生產經營的變化而導致沒有能力定期繳納土地建設使用權。而如果法律規定由房產所有人繳納相應的土地到期使用費，我們不得不考慮的是住宅建設用地不同于非住宅建設用地，一宗土地上往往同時存在著許多建筑物區分使用權人。當住宅建設用地使用權期限屆滿時，部分房產所有人不愿意交付土地使用續期費用，不可能因為這一部分人不繳費而將建筑物拆除強行收回建設用地所有權，這對于其他繳費的人來說也是不公平的。一些學者主張通過征收物業稅和房產稅來解決住宅建設用地使用權收費難的問題，他們認為住宅建設用地使用權期滿自動續期時采取物業稅形式而不是繼續采取繳納國有土地使用權出讓金形式的原因是經濟發展和社會情勢等在不斷的變化，使得應該根據何種標準計算出讓金數額較為復雜。④但是筆者認為從《中共關于完善社會主

義市場經濟體制若干問題的決定》首次提出擬開征物業稅至今已逾9年，期間先后在北京、深圳落實試點而今卻仍未開征這是因為物業稅和房產稅的作為一種新的稅種其具有稅收的無償性、固定性、強制性的特點，在征收時稅率如何確定既能保障政府的收益也能不過度加重納稅人的負擔是物業稅和房產稅開征的難點之一。現今在未能解決這一問題時，認為用物業稅和房產稅應對住宅用地建設使用權續期問題還言之過早。第三，采用住宅建設用地有償續期標準不符合經濟效益。當住宅建設用地使用權到期而房產尚未自然滅失時，便會產生住宅建設用地使用權和不動產所有權的沖突。根據國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第40條規定“土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。”可知在土地使用權到期后地上建筑物無償收歸國有，正因為國家收回的無償性，使得一些建筑物所有權人不甘建筑物被收回而在建設用地使用權屆滿前對建筑物進行破壞性使用甚至對尚存使用價值的建筑物進行拆除，從而導致建筑物并沒有完全發揮其使用價值還導致了資源的浪費，經濟價值的流失。綜上所述，筆者認為在現階段對于住宅用地建設使用權屆滿后的續期問題還是采用自動無償續期較為妥當。

四、結語

在越來越多的住宅建設用地使用權期限屆滿之際，國家應該盡快明確住宅建設用地使用權期限屆滿的續期相關問題，本文只討論了一般性住宅建設用地使用權期限屆滿后續期的有償、無償性問題，對住改商、住商一體等特殊的建設用地使用權屆滿后的續期問題尚未涉及，完善建設用地使用權期限屆滿續期制度仍需積極探尋。

[注釋]

①石春玲.物權法原理[M].北京：中國政法大學出版社，2008：179.

②房紹坤.物權法用益物權編[M].北京：中國人民大學出版社，2007：204.

③高圣平，楊旋.建設用地使用權期限屆滿后的法律后果[J].法學，2011(10).

④徐先友.青島住宅土地使用權續期的標本意義[J].中華民居，2009(8).

[1]劉云生.中國不動產法研究[M].北京：法律出版社，2009.

[2]黃姍.試論住宅用地使用權期限屆滿的有償續期[J].經濟視角，2011(12).

[3]呂妍，李淑杰.住宅建設用地使用權期滿續期問題的思考[J].國土資源科技管理，2010.

[4]李政輝.土地使用權期限屆滿后的法律路徑[J].國士資源，2006(2).

D923.2

A

2095-4379-(2016)27-0168-02

黃曉周(1990-)，女，壯族，廣西南寧人，廣西大學，碩士研究生，研究方向：經濟法。