農村土地改革背景下關于宅基地使用權流轉法制研究

程潔麗　李曉雨

河南師范大學法學院，河南　新鄉　453000

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農村土地改革背景下關于宅基地使用權流轉法制研究

程潔麗李曉雨

河南師范大學法學院，河南新鄉453000

摘要：目前我國現代化建設正在飛速發展，城市和農村的聯系更加密切，為了推進我國的現代化建設，推動城鄉一體化的發展，我國著重關注農村土地改革，而宅基地使用權流轉更成為了農村改革的重點問題。在現實改革過程中，出現了許多現實問題，且有多關鍵點亟待發現解決。本文中，筆者針對改革試點過程中出現的典型問題，嘗試對宅基地使用權流轉進行法律制度設計。

關鍵詞：宅基地使用權；流轉；制度

一、我國農村宅基地使用權流轉現狀

(一)宅基地資源浪費

在農村中經常會存在一些舊時候的傳統習俗，祖傳的宅子留給下一代不肯出售，亦或是存有傳統思想的農戶喜歡占地，擁有多戶住宅，有些甚至超過了法律規定的占地限制。無論是哪種情況，都會造成一定的宅基地資源浪費。因為我國宅基地的使用期限較長，所以有很多農戶都擁有新舊兩個宅子，而舊宅由于受傳統觀念的束縛，不愿意拆遷，從而導致宅基地的閑置，就會造成宅基地資源浪費。宅基地資源的浪費使我國有限的土地資源無法得到充分的開發，造成資本損失。

(二)相應的救濟法律程序缺失

宅基地使用權主體在進行交易的過程中，往往會遇到很多問題，而現實情況中，交易主體的利益往往會遭受不同程度的損失，主要是由于我國法律中對農村宅基地流轉存在有限制，而宅基地的隱性流傳現象較為普遍，因此法律對于此方面的救濟有所缺失，造成宅基地交易市場的紊亂，這不利于我國建設和諧的交易環境，以及宅基地使用權流轉的未來發展。

(三)宅基地私下交易存在很多安全隱患

我國宅基地的隱形流傳已成為普遍現象，這雖然一方面促進了我國經濟的循環，但是在另一方面卻也帶來了一些隱患。我國的宅基地的使用權一般為私人所有，不能公開交易，而很多農民們并不能好好的預估自己宅基地的價值，從而導致自己的宅基地使用權被賤賣現象比較嚴重，這不利于市場的良性循環。對于農戶和集體來說都是損失。由于私下交易缺少明面的法律關系保障，而多數農民自身的法律意識不強，交易往往會造成許多問題，不公正的交易甚至會造成社會矛盾。而交易主體之間的法律糾紛的增多也是妨礙社會安全的一大隱患。不利于我國和諧社會的健康發展。

二、宅基地使用權流轉試行時的問題

(一)宅基地利益分配不均

宅基地流轉時最重要的問題就是利益問題，因為利益才會產生流轉，而因為流轉又會出現利益糾紛。所以利益分配的不均衡是出現矛盾的根源，也是宅基地使用權流轉過程中的重點問題。在宅基地使用權流轉過程中最容易受到侵害的利益主體是農民。大部分農民本身法律思想不強，面對購買者相對處于劣勢，面對集體以及政府的權力時又處于弱勢群體，所以在利益分配時經常會受到不公正的待遇。

(二)農民住房保障力度欠缺

住房問題一直是農民關注的重點問題，力度不夠的住房保障，農民仍需要耗費許多精力物力財力才可以居住。而流轉時的農民住房補償機制也不夠完善，以至于農民在宅基地使用權流轉中經常會受到利益的損害。這也致使宅基地使用權流轉模式進一步進行有一定的困難。

三、面對新情況下對宅基地使用權流轉進行合理設計

(一)建立一些宅基地使用權流轉時較為重視的原則

1.遵循個人意愿原則

遵循個人意愿原則主要體現在，宅基地的所有權人應有權決定其所有權流傳與否，或者流傳給誰。這是其所有權的基本要求，也是宅基地所有權人應當享受的權利，任何人不得剝奪其自主權、處分權。政府和集體組織也需遵循其個人意愿，不得強制其對宅基地的使用權進行流轉。同時，個人意愿也不是絕對的個人意愿，所有權人也應當兼顧大局，在保障自己利益的前提下為集體謀福。

2.保護農民權益原則

宅基地使用權流轉的主體是農民，而農民在流轉過程中最容易受到利益的侵害。因此在流轉過程中應該在利益均衡的前提下著重保護農民的利益，嚴厲抵制非法利用公權力剝奪農民的合法權益的現象。由于農民的法律意識不強，同時在流轉過程中應當給予農民相應的法律救濟，以確保農民的權益。

(二)完善農村宅基地產權制度

由于關于農村宅基地的制度設置不夠完善，經常會造成很多宅基地流轉的矛盾。因此對于農村宅基地產權應當進行有序登記，避免重復贅累，制度的不完善勢必會造成模式現在現實應用中的缺陷，配套措施與模式相結合和很重要。其次對于部分的違法多占的現象應該在法律上規定，在執行上落實，以起到警示的作用。充分利用互聯網進行全國統一管理。

(三)完善配套措施

1.建立宅基地地價管理制度

首先應該把宅基地按照土地類型、處所等標準進行劃分，并且登記入冊，根據等級來進行評估價值，從而能夠促進公平的交易。價格應該以市場調節為主，以免所有權人的利益受損。第二應該設立波動幅度，即最高價格和最低價格，以避免哄抬價格或者壓低市價造成土地資源的浪費。第三應該建立相應的而管理方案，有相應的專業人員進行管理和評估，以求得公平公正的交易。

2.建立并充分利用宅基地使用權流轉中介機構

如今社會發展迅速，當一個新的模式推出的時候，最需要的就是建立相應的管理機制，讓這個模式能夠有次序、進行集中的管理。而建立宅基地使用權流轉中介機構，一方面可以溝通買家和賣家，促進交易的快速化，加速市場流通，一方面還可以起到中間調停的作用，減少因私下交易而引發的個人矛盾，社會糾紛，法律糾紛。但同時，這個機構需要統一的專業化的管理才能夠起到預期的作用。

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中圖分類號：D923.2

文獻標識碼：A

文章編號：1006-0049-(2016)14-0140-01