保障性住房融資困境及其破解建議

樊瑾莉

山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030000

保障性住房融資困境及其破解建議

樊瑾莉

山西財經大學公共管理學院，山西 太原 030000

自2009年啟動大規模的保障性住房建設以來，縱已取得顯著地成績，且越來越多的中低收入群體受益，但資金規模的擴大意味著：要想實現住房保障的可持續發展，就需要中央與地方政府及有關方面共同探索融資新路，獲得多元化的融資。

保障性住房；融資

一、保障性住房的資金當前主要融資方式

當前看來，我國保障性住房的資金主要有以下幾個方式：財政、住房公積金、銀行貸款以及土地出讓的凈收益。

(一)2008年金融危機之后，國務院政府工作報告中第一次對住房保障投入，因為廉租房被認為有保民生促增長的雙重功效，所以廉租房的投入更多。當前，我國中央以及地方政府主要以中央的財政資金為主，來支持保障性住房建設，其比例為1∶4左右。

(二)單位為職工繳存的住房公積金加上職工個人繳存的住房公積金兩個部分。

(三)信貸渠道在保障性住房的建設當中會發揮其一定的作用，即：主要通過住房儲蓄貸款、銀團貸款或政策性貸款三種方式，用中長期貸款方式來支持保障性住房工程的建設的持續性建設，目前已被我國積極采納、應用。

(四)土地出讓金雖受各方期望用于住房保障，但由于土地出讓金屬于預算外收入，地方政府對于“凈收益”大多會被自行解釋，大部分土地收益以彌補拆遷補償款和配套成本為借口，降低對保障房資金應有的財政補助，導致資金落實、資金運轉出現問題。

二、保障性住房融資面臨的主要問題及成因

(一)由于有關融資的法規及制度還不夠規范、運行機制不健全而導致在實施過程中效率低下。我國住房保障的法律法規目前只有住建部、住建廳、住建局等有條塊部門頒布的部門規章地方性文件，不能滿足其長期發展的要求。

(二)投資回收周期過長，投資回報效益偏低導致的問題。投資回收周期過長，且效益偏低導致的社會資金介入不足、過度依賴政府投入和因有些地方政府財力問題制約保障性住房建設進程。經濟適用房從項目開工到建成需要3-5年時間；廉租房和公共租賃房等投資回收周期大約有經濟適用房的3倍，租金回報率與存款利率水平幾乎相當，降低了銀行與房產部門介入的主動性。

(三)風險補償缺失，潛在的風險不容易預測。保障性住房往往不能提供完整的政策，且存在建設資金不足的事實，與此同時，金融機構對政府資金的使用情況很難形成有效的監控。進一步而說，保障性住房與普通商品房比，其產權不清晰而導致的資產處置變現難，加大了銀行對信貸資金風險的估計。

(四)融資渠道過于單一，金融產品創新不足。對一些如BT、BOT、PPP融資方式和房地產信托產品等融資工具政策支持不夠，投資方不僅面臨市場風險，并且承擔了大量政策不確定性的風險，因此眾多融資方式只能作為融資方式的一種補充。

(五)住房公積金的制度性缺陷，對保障性住房建設支持力度不夠住房公積金的覆蓋面積有限，大量職工住房公積金賬戶因企業改制、經濟不景氣等原因被長期封存，且存在一種劫富濟貧的傾向，住房公積金制度無法惠及這部分群體。

三、保障性住房融資問題的政策建議

總結國內外的經驗和一些研究成果，主要有以下幾種路徑可供選擇：

(一)建立健全住房保障制度法律體系，完善資金監管體系。住房保障關乎國計民生，無法不立，應從法律的角度來規范其實施計劃，受益對象，供應標準，參與機構，土地提供，資金籌集及運作方式等。一方面，對各地保障性安居工程資金管理和使用情況進行監督檢查，防止被截留、擠占和挪用，以確保保障資金?？顚Ｓ?。另一方面，對于整個過程中的虛假行為要堅決打擊。

(二)改革和完善住房公積金制度，提高公積金的覆蓋率和使用效率。逐漸擴大基金的覆蓋率，使更多人受益，實現購房夢想。對職工而言，要確定合理的繳費率，使職工購房的能力不因房價上漲和通貨膨脹等因素而下降。對于機構而言，要充分發揮公益性轉移支付功能，更廣更深入地投入到住房保障事業當中去。

(三)財政融資方面：中央政府和地方政府職責分明，共同參與保障性住房融資。保障性住房是一種準公共物品，作為主要供給責任的政府一定要加大投入，并以此為，撬動更多的社會資本投入到保障房領域，緩解日前中低收入階層的住房難題。

(四)吸引和刺激私營企業參與保障性住房的建設和經營。例如PPP融資模式：PPP融資模式強調政府部門和私營企業基于優化資源、降低風險和增加回報的“雙贏”考慮下的合作。

(五)融資金融方面的創新。嘗試保障性住房貸款的證券化：商業銀行將其所持有的保障性住房貸款債權出售給特別的證券機構，然后由該機構以其收購的保障性住房貸款為基礎，經過信用評級等各項措施后，在證券市場上發行保障性住房貸款抵押證券的行為。這是一種債權轉讓行為，有助于化解銀行面臨的各種風險，平衡其流動性和盈利性目標。

四、結語

由于保障性住房的準公共產品屬性，其低利潤性與市場融資工具的逐利性不匹配，無法完全按照市場經濟的規則配置房源，因此必須要有政府和社會力量來彌補其不足部分。解決建設過程中融資難的問題，保證保障性住房的建設進度和規模，維護社會公平和效率。

[1]劉秉軍.保障性住房建設與融資渠道[J].中國建設信息，2010(12).

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[3]陳杰.我國保障性住房的供給與融資：回顧與展望[J].現代城市研究，2010(9).

[4]林鐵剛.保障性住房融資渠道及風險防范[J].中國金融，2012(1).

[5]張都興.關于我國保障性住房融資模式的幾點思考住宅產業[J].2010(4).

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