淺議阿圖什房地產市場發展現狀

文/彭新艷　新疆柯爾克孜自治州阿圖什市房地產管理局　新疆阿圖什　845350

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淺議阿圖什房地產市場發展現狀

文/彭新艷新疆柯爾克孜自治州阿圖什市房地產管理局新疆阿圖什845350

【摘要】本文介紹了阿圖什房地產市場發展現狀。

【關鍵詞】阿圖;房地產;市場;發展;現狀

我國房地產市場的蓬勃發展，帶動了國民經濟的快速增長。目前，房地產業作為阿圖什市的支柱產業，為近幾年我市的經濟發展起到了龍頭作用，由房地產業帶動了一系列相關產業的發展，解決了地方財政收入，也同時改善了居住環境和相關產業的投資環境，提高了當地人們的生活水平。本人在房產管理部門工作多年，就目前房地產經濟管理提出了自己的觀點，供行業內探討。

阿圖什地處新疆偏遠邊疆地區，是柯爾克孜族生活聚集地，當地以畜牧業為主，人口分布稀疏，城市集中居住人口較少，其它工商業發展緩慢，房地產業起步也較晚，但是隨著國家住房制度的改革推進，我市于1998年房地產業才慢慢起步，公有住房貨幣化改革政策在2011年才逐步完成。緊跟國家政策路線，實行干部職工集資建房和經濟適用房政策，解決了一部分行政事業單位職工住房難的問題。

一、房地產業對阿圖什發展的作用：

1.房地產業具有很寬泛的關聯性，可以帶動當地的建筑業、建材業、裝飾裝修業、電器業等同步經營發展。

2.解決當地就業，一系列的企業經營直接解決的是就業問題，特別是房地產經紀行業和物業管理行業，這兩個行業專業化需要從業人員較多。目前全州市共有房產經紀機構13家，從業人員54人，物業公司12家，從業人員達到175人,燃氣供熱公司4家，從業人員186人。

3.改善居住環境，據年終統計報表顯示，阿圖什房地產2003年至2015年商品房竣工面積累計138.28萬平方米，占全市房屋總面積的54%,其中2003年至6362015年住宅面積占總面積的68%。根據統計報表顯示2002年人均住房面積為16.23/平方米，2015年人均住房面積為22.32/平方米，報表數據為已登記發證面而實際人均居住面積達到30.4/平方米，（其中包括部分住房已交付使用達到入住而未做登記）。

4.改善投資環境，一個城市環境的好壞，與他的投資環境的好壞有著直接的必然的聯系，一個城市商品房價格的良性上漲，從側面反映出這個城市的消費水平和經濟狀況。當地消費水平越高、購買力強、需求大，自然就會吸引外地企業進駐投資創業。不斷引進企業投資，開發資源，就會促進當地的經濟多樣化發展。阿圖什市自2003年房地產開發企業投資修建的第一個住宅小區開始，現已發展到今天45個住宅小區，為阿圖什城市建設起到了很大的推動作用。

5.拆遷力度加大，由于房地產業大力開發，棚戶區改造項目也隨之擴大，導致我市拆遷力度的加大，在改造過程中，拆除最早居住的土木（磚木）平房和不配套的建筑設施，大大改善了人們居住條件，美化了城市。2010年至2015年共拆遷面積達12萬平方米。

二、房地產業存在的問題

房地產市場過熱，房價快速上漲，是房地產市場需求過度旺盛的必然結果。房地產市場的發展已成為關系國計民生的重要因素，房價的漲跌根本在于市場的供求關系所決定的，在當前主要表現為房地產市場的需求過度旺盛上，房地產業出現的問題主要體現在需求與供給結構的矛盾沖突，消費者從初期的居住型購房轉變為改善型購房，最后發展到投資型購房，導致目前供大于求現狀。開發商在受利益的驅動下，不斷過度開發土地面積，以開發高層建筑為目標，開發大戶型為主導，以商業用房為主，以住宅為輔的思路格局下，擴大修建商業用房、酒店式公寓、辦公用房，已經違背了當地的市場經濟環境的價值規律，致使房價高居不下，普通百姓購房壓力增大，有房賣不出去，有人沒房住的現實矛盾，結果是經濟虛增。

1.商品房開發結構不合理，企業投資不理性

近幾年，由于一些開發商只注重利益回報，不注重當地消費者的購買能力，不做市場調研，大量開發高層建筑，大戶型住房、和商業用房、公寓式酒店，高檔寫字樓，而忽視普通市民多層住宅開發。2011年商品房預售面積2.46萬平方米，其中住宅1.5萬平方米，2012年商品房預售面積12.78萬平方米，其中住宅10.66萬平米，同比增長419%，2013年商品房預售面積23.7萬平方米，其中住宅18.7萬平方米，同比增長85%。2014年商品房預售面積18.06萬平方米，其中住宅13.83萬平方米，同比下將23%，2015年商品房預售面積16.96萬平方米，其中住宅12.7萬平方米，同比下將6%。阿圖什人口較少，消費水平低，需求量有限。商業用房空置率過大，商業用房空置率已超過50%，高層住宅空置率已達到30%，使開發企業資金無法回收，資金鏈斷裂，導致房屋無法按期完工和正常交付使用。

2.房地產市場不規范，由于我市房地產開發起步較晚，房地產市場不規范，一些私人老板無資質開發和無證開發、違規違法開發，采取合作開發，掛靠銷售等形式，擾亂市場，導致住戶入住多年也無法取得房屋所有權證，使消費者的合法權益得不到安全保障。

3.土地供給，房地產開發的前提條件就是土地，開發企業首先取得土地所有權后才能開發建房。因此，房地產市場的價格是由房價和地價來決定的。不同地區的房屋建筑成本差距不相同，房價的主導因素是以地價及附著物房屋價格所決定的。土地國家制，屬于當地人民政府土地部門監管，房價表面上看是由市場價為導向，而實質是地方政府主導。

4.配套設施不齊全，物業管理不到位。物業公司是房產開發企業的派生敷衍企業。按照物業管理法規定，開發商在開發房建項目確定開始，物業公司隨之就要進行每一個建設環節中的溝通和配套管理。阿圖什市房屋建設滯后，還存有大量的土木，磚木平房，和一些不配套樓房，即使新開發建設的部分小區，也有許多設施不配套，管理不完善，物業服務跟不上，導致小區存在、臟、亂、差現象。有些物業服務公司在沒有取得當地政府房產物業管理部門審批的等級資質情況下，擅自收取物業費，造成服務與收費不對等，物業管理不擅、業主不滿投訴和上訪事件較多。

三、對房地產業發展的思路及對策

1.引導開發企業理性投資，打造品牌建設

房產是我國目前非常特殊的商品，品牌戰略是一個行業發展到一定階段的必然要求，也是市場競爭下的必然結果。隨著房地產市場的發展和成熟，人們對生活水平要求不斷提高，居住需求由過去的居住型轉變為功能改善型。住房消費者更看重的是質量和品牌。作為房產管理部門要有新形勢下的發展管理思路，采取各種有效措施，督促和引導開發企業進一步打造品牌建設，精品建設，不斷規范企業經營行為，提高管理水平，創新新產品與優質服務相結合的管理理念。

2.規范房地產交易行為，整頓房地產交易市場房產管理部門加強引導和規范房地產中介服務市場，房地產中介承載著房屋手續的合法辦理、過戶、抵押等一系列實質性復雜環節，中介市場是連接開發企業和消費者的重要銜接橋梁。房屋中介機構，有著點多、面廣、服務意識強的特點，房屋中介機構在進行信息交換和發布，為房地產行業的各項具體業務提供更為便捷和高效的服務。要進一步加強對房地產中介機構的監管力度，嚴格執行行業資格備案制度，切實加強對房屋中介機構人員的培訓和管理，建立中介機構的信用檔案以及在當地房管部門備案制度，加大對房屋中介機構不規范行為的經營行為的查處和打擊力度，促進房地產中介機構行業的健康發展。

3.加強土地管理，制定土地監管制度

地方人民政府要進一步規范土地市場秩序，對土地的供給要有正確的方向，定期開展專項整治，嚴格懲處各類違規行為，嚴厲查處房地產開發企業投機取巧非法圈地、占地行為 ，避免為獲取臨時和短期土地收益而擅自占有和非法交易土地。政府應采取嚴格的限制措施，按照我國土地法律規定，政府一般只能為公共事業而啟動征地權，商業土地一律進行市場掛牌才能進行輔助性的征地。

4.強化物業管理，創造優質居住環境

在我市房地產開發取得很好成績的同時，也出現了一些不盡人意的地方，如；小區物業設施不配套，環境綠地太少、休閑娛樂場所不配套等。開發企業在建設中只注重建設面積的容積率高，而不考慮建設的綠化率，只注重商業用房和居住用房的建設而對配套的物業設施建設很少顧及，這些現象的出現，除了開發商單一建設外，最重要的一點就是地方政府總體規劃的思路落后。綜合的配套規劃思路應該是；綠地植被面積、休息娛樂建設、退休老人活動室、停車位的預留空地以及小區幼兒園等等。目前功能單一的小區，給克州今后的物業管理工作帶來許多隱患，給人們群眾的生活帶來許多不便，直接影響到物業管理的質量。

5.完善住房維修基金的收繳、使用、管理制度

住宅維修基金是對公共設施保修期結束后的損壞進行維修的資金保障，阿圖什房地產市場起步晚，維修基金收繳工作起步也晚，近幾年開發修建的小區執行維修基金的收繳，老舊住房未繳納維修基金，目前就存在許多老舊住宅年久失修，嚴重損壞，需要維修，而苦于沒有維修基金，造成小區臟、亂、差、建管脫節現象嚴重，政府因制定相應的補救措施，及時追繳房屋維修基金的收繳工作。

6.降低房價，促進銷售。

消費者的購買力與收入有著直接的關聯，房價過高，消費者無力購買，因此政府部門應該合理規范房地產開發稅收，減少不合理收費，以降低房地產開發成本，從而使房價理性回歸。