簡論房地產經濟的作用及其問題對策

徐東 西寧市房地產交易管理所

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簡論房地產經濟的作用及其問題對策

徐東 西寧市房地產交易管理所

摘 要：隨著城鎮化建設的快速推進，特別是十八大以來，我國的城鎮化建設步伐明顯加快，這為房地產業的發展提供了又一個新的發展機會。房地產業因其產品的特性、對社會財富的創造性以及和眾多相關行業的關聯性，長期以來在我國國民經濟中占有重要的地位。正因為如此，房地產行業的發展會受到宏觀經濟政策的影響，并形成一種特殊的產業周期。所以研究我國房地產經濟的問題及政策具有一定的現實意義。本文簡述了房地產經濟對市場經濟發展的作用，就我國房地產經濟存在的問題以及房地產經濟問題的對策進行了論述分析。

關鍵詞：房地產經濟 市場經濟 作用 問題 對策

房地產業為國民經濟發展提供重要的物質基礎的同時，在很大程度上改善了人們的居住條件與生活條件，對經濟社會的發展做出了重要的貢獻。而隨著國家宏觀經濟政策的逐漸落實，房地產業的發展會更加趨于理性，也給房地產業提供了健康的發展環境和發展契機。以下就房地產經濟的作用及其問題對策進行了探討。

一、房地產經濟對市場經濟發展的作用

1.房地產經濟可以維護市場經濟的穩定增長。良性的房地產經濟發展能夠有效刺激市場經濟，穩定和促進整體社會經濟的良性、健康發展。特別是在面對大范圍的金融危機時，由于貨幣行業和金融業務的持續崩盤，造成市場經濟的劇烈波動，這時穩定的房地產市場就能夠有效的將大批的家庭資金吸進過來，從而達到緩和和抵御通貨膨脹等危機的目的，穩定了市場經濟的震蕩，進而維護經濟的平穩推進。

2.房地產經濟能夠有效帶動周邊行業的興起。房地產行業屬于先導性的服務產業，由于它的涉及范圍較廣，業務內容復雜，使得它同許多行業都有著非常密切的行業聯系，如建材行業、冶金行業、電力行業、化工行業、水利行業等等。因此，隨著房地產行業的不斷興起，其它相關行業也能夠被有效的帶動，其經濟利益和效益得到極大的增加，進而造成市場經濟整體的活躍。

3.房地產經濟能夠迅速的拉動市場需求。通過對一些國民基礎設施的大量興建，能夠有效的引導和改變大眾的消費意向，積極拉動市場內需，對提高人民群眾生活質量，縮小城鄉差距以及加速城市化建設進程等方面都有著積極的促進和推動作用。

二、我國房地產經濟存在的問題

1.地產市場不成熟的問題。土地本身不是商品，在市場經濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并受供求關系影響。有兩個問題顯得很突出：（1）盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然，按市場經濟的運行規律，地價過高會使房地產業投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費這反過來會導致經濟萎縮和地產市場的不景氣。因此，盲目性的高地價對經濟增長并不利，是一種非理性行為。（2）行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現行政治體制不適應市場經濟發展的要求。

2.規劃脫離市場的問題。在市場經濟的條件下出讓城鎮土地使用權，其地塊的選址、規模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業區、環衛等預先規劃實施好，然后以優惠條件吸引投資者、居民戶來投宿美其名曰“筑巢引鳳”，這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多，這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引鳳”是違背市場經濟規律的，實際上這是產品經濟“以產定銷”的翻版，政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規劃協調，才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態。

3.調整脫離市場化的問題。在市場經濟中，產業結構的變動是平均利潤規律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現其一定經濟發展階段上的優化產業結構，發揮城市集聚經濟的功能。現在的問題是，或者不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業。

4.經濟泡沫和金融風險的問題。房地產泡沫是由于虛擬需求的過度膨脹造成的價格水平相對于理論價格的非平穩性上漲，泡沫可分為安全區、警戒區、危險區、嚴重危險區四個階段，安全區的泡沫通常有積極作用，而危險區與嚴重危險區的泡沫則具有明顯的負面作用，地產泡沫的破裂還產生金融危機或經濟危機，房地產過熱，必然形成泡沫，房地產價格的過快上升很容易產生虛假需求信息，影響開發者和消費者的預期，而且虛假需求造成的過度供給，又會形成新的房產積壓，給整個國民經濟帶來大而長期的負面影響，房地產金融風險不僅影響著房地產業和房地產金融業的穩定發展，而且當前房地產業已成為國民經濟的支柱產業，對整個金融業和國民經濟的穩定和發展也至關重要。房地產金融風險不僅包括單項業務、單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產金融體系的風險。

三、房地產經濟問題的對策

1.科學規范土地市場。在對待房地產發展的問題上，需要通過對土地市場監測分析，總結一定時期我國土地市場運行的總體情況和態勢。分析存在的問題并提出相應的對策、建議，為建立土地市場快速反應機制提供科學依據。而且還要規范土地市場，對違法行為進行嚴厲查處和堅決打擊，嚴格執行相關法律法規的規定，以遏制由于土地投機而導致的地價上漲進而引發房價快速上揚、房地產投機增加的局面。

2.合理規范房地產產品價格。價格是房地產經濟領域中尤為突出的一個因素，而且它對行業內其他因素具有關聯性的影響，運用價格規范對市場經濟的穩定發展具有不可或缺的意義。作為宏觀調控部門，政府應當對各個時期的房地產經濟行為做出評估，以判斷其與市場經濟發展的協調程度。而借助政府的價格評估與指導，有助于使房地產商品價格回歸理性，維護行業和市場秩序。

3.改善房地產產品的供應結構。針對目

前的住房供應體系結構仍不合理，房地產供應市場與房地產需求市場極不平衡的情況，要引導市場形成一種梯級消費，嚴格控制別墅供給，適當降低偏大戶型、高價位、高配置的高級公寓建設比例，提倡建設中小戶型、中低價位普通商品房。建立健全住房保障體系，發揮政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導作用。保持合理的住房投資規模，切實調整住房供給結構，合理引導住房建設和消費模式。

4.加大對房地產經濟的金融監管力度。政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。

四、結束語

房地產經濟是社會經濟活動的重要內容，是當前我國國民經濟的支柱性產業。而房地產經濟需要依靠大量的資金的有效周轉和運行，而金融是資金的來源，因此其受政策性因素的影響非常大，因此加強對房地產經濟的研究是非常重要的課題。

參考文獻：

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