《不動產登記暫行條例》對登記實務的影響（八）

陳亞菁

不動產登記是登記機構依法將房屋權利予以登記的行為，為完成法律賦予的行政任務，行政機構一般會被賦予法定權利，如可以根據申請事項決定是否予以登記。有權利必有義務，在行政行為中出現了侵權結果，如登記錯誤，則要承擔相應的法律責任。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第五章專章規定了各類法律責任，雖然規定極為原則、簡單，但與整個篇章相比，還是相當有份量的。不動產登記深受社會重視是因為登記產生法律效力，登記后會使當事人的權利得到更好地保護，如預告登記可以使債權具有優先性。買賣房屋關系中的債權通過登記可形成物權，因此，登記結果的正確與否會直接或間接影響權利人或利害關系人的權利。那么，在不動產登記中發生侵權結果的，到底由誰承擔責任，如何承擔責任，登記機構怎樣減少侵權行為的發生，筆者根據《條例》規定進行如下分析。

一、《條例》第五章規定了三類主體要承擔相應的違法責任

一是登記機構及其工作人員。《條例》主要規范登記機構的行政行為，因此，只要登記機構及其工作人員違法登記都將被追究相應的法律責任。《條例》第三十、三十二條規定，登記機構及其工作人員違反規定濫用職權或玩忽職守造成登記錯誤、信息泄露等將依法承擔法律責任。

二是申請人或與其相關的當事人。登記依申請而啟動，申請不實將直接導致登記錯誤，在此過程中若申請人存在惡意騙取登記的故意，提供偽造證書或證明的中介商或個人也起著騙取登記的幫助作用，同樣要承擔與申請人共同的法律責任。

三是信息共享單位及其他信息使用人。《條例》實施后，隨著登記信息系統的完善，共享單位將趨于增多，由于房地產登記的信息絕大多數為個人房地產信息，一旦泄露則侵犯隱私權的可能性極大。因此，對于信息的保管人——登記機構、信息使用人——共享單位等如有違反規定利用信息的，都將追究法律責任。

二、登記機構承擔責任方式根據過錯原因有三種情形

1.應盡而未盡注意義務的

根據法律法規，登記機構應當依法收取符合登記條件的申請材料，就有關事項進行詢問，核驗材料與原件是否一致，有必要的可以實地查看。在此過程中，如果登記機構沒有履行相關程序，如發現身份證上的信息與原房產檔案記載不一致存疑而不加以詢問或驗證，導致登記錯誤；又如申請處分登記的房屋已查封而未發現，結果辦理了處分登記，則諸如此類的問題都是由于登記人員未盡注意義務而發生。這里又可分兩種情況，一種是因申請人提供虛假材料，登記人員未盡注意義務導致登記錯誤而侵權造成損害的，根據2010年《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》（以下簡稱《規定》），視申請人和登記機構的過錯程度及其在損害發生中所起作用分別承擔相應的賠償責任，這意味著登記機構承擔的是按份賠償責任。另一種是僅因登記人員疏忽大意而致，即前面所述將已查封的房產辦理了處分登記從而損害了第三人利益，則由登記機構承擔全部違法責任。

2.已盡注意義務而仍發生登記錯誤的

如果登記人員根據法律法規已盡到了審查義務，該問的已問，該核驗的已核驗，仍然發生登記錯誤。如最常見的便是假人現象，以假亂真，非特殊手段無法辨別，則司法裁判也會按照登記人員的職業理性進行合情合理分析判斷。此種情況即使司法確認登記違法，也不會判定登記機構承擔賠償責任，而只會追究提供虛假證明或與虛假申請人共謀之人的賠償責任。

3.登記機構工作人員與申請人串通造成登記錯誤而侵權的

現實中能讓不適格申請人得逞的往往是存在里應外合的情形，此種情況屬登記人員主觀故意為之，與申請人共同惡意，侵犯了他人合法權益，則根據《規定》，登記機構應與申請人承擔連帶賠償責任。

三、登記機構正確履行職責減少法律風險需要注意的事項

不動產登記是行政確認行為，有權力有責任，濫用權力必然要承擔法律責任。

為規范登記行為，提高登記質量，減少登記法律風險，應著重考慮以下三方面內容。

1.不動產登記審查要求標準化、明細化

當前，司法界審判不動產登記性質相同的案件會出現完全不同的結果，原因就在于不同法官對登記審查的職責認識不一，登記審查的內容到底有多少？應當審查到什么深度？在不同的地方有不同的衡量標準。盡管國家層面如住建部、國土部出臺了一系列不動產登記的規則，但由于歷史深層原因和地方特色濃厚而導致各地不能真正貫徹落地有關標準，如房屋代碼、宗地代碼確定規則。另外，加上以前我國房、地等不動產以分離登記為主的管理模式，各部門對登記審查的標準嚴格程度不同，細化程度也不同，現實中房、地登記情況又復雜多變，導致各地執行登記審查要求寬嚴不一，法官審案標準也因人而異。因此，不動產統一登記后應以《條例》為基礎制定適合各類不動產登記的審查標準，既具體又明確，充分考慮行政登記的可操作性與司法執行的可參考性。

2.與不動產登記相關的系統應有效關聯

首先，不動產登記信息系統較為繁雜，登記簿記載的事項種類繁多，登記系統內部要素必須有效關聯。如不動產歷經多次權利變動，則歷史信息與現狀信息要關聯；土地信息要與房屋信息相對應；權利限制信息（特別是預查封）要與其他登記信息關聯；預告登記信息要與現房登記信息關聯；等等。登記信息系統的建立要細致全面考慮這些關聯處。

其次，登記系統要與記載要素來源地的系統有機關聯，如與測繪成果系統關聯。不動產登記需要記載土地使用面積和房屋建筑面積等，這些數據來源于測繪成果系統，如果兩個系統沒有對應關系將造成數據的錯亂或所有數據的重新輸入，顯然不利于房地產登記工作。又如登記系統與交易管理系統關聯。交易行為是登記的前提，有了交易才會引起登記的需求，交易系統中特別是房屋買賣經過網簽后形成的數據應當與登記系統形成關聯，從而使交易和登記形成順暢的業務關系，無論于申請相對人還是于管理機構都極有必要。

最后，登記系統要與需核驗申請材料的相關系統實現信息共享。不動產登記除要保證記載于登記簿的要素準確無誤外，還要核對相關申請事項的可靠性，最基本的如身份證是否屬實、稅費是否已交、公證文書是否為公證機構所出具，只要與公安、公證、稅務部門的系統建立接口實現信息共享，則可防范大量的虛假申請。

3.風控體系配套完善

除了在技術上、系統上花功夫使登記審查有規則可循，使系統自動警示的功能發揮到極致外，相應風控體系的建立也是加強責任感，減少登記機構發生承擔法律責任后果的關鍵。一是應建立質量檢查制度，在登簿前加強質量抽查防范于未然；二是完善審委會制度，充分發揮審委會解決疑難雜癥的作用，化解登記風險；三是建立業務流程監管制度，單位紀檢部門要就工作時限、依法行政情況動態監管，多聽取申請人的反饋意見；四是加強登記隊伍職業化建設，不動產登記事關當事人重大財產權益，專業性較強，建立專業的、責任心強的高素質隊伍是提高防范風險能力的重要前提。

陳品祿/責任編輯