德國社會福利住房運行機制研究

鄭祿飛 浙江財經大學； 劉友平 浙江理工大學

德國社會福利住房運行機制研究

鄭祿飛 浙江財經大學； 劉友平 浙江理工大學

低收入家庭住房問題是具有長期性的世界性難題。各國在不同發展階段都積極探索符合本國國情的保障房運行機制，而本文通過運用米爾法對德國社會福利住房的保障對象、租金、資金來源、實施主體、房屋來源、面積標準、退出機制進行政策效果研究，從而挖掘其不斷變化的保障房運行機制。

德國 社會福利住房 運行機制

一、戰后德國社會福利現狀

1.戰后德國先后建造了近1000萬套福利房。其福利住宅因住房緊張狀況緩解及房屋市場私有化正逐年減少，但社會福利房依然在平衡貧富差別、實現社會和諧發展方面發揮作用。在德國低于一定收入標準的家庭均可申請福利住房，不對收入等級作過細劃分，但不同收入的家庭可以得到金額不等的住房補貼，且政府提供的房源充足。因而德國不存在“夾心層”問題。德國的社會福利住房實際涵蓋我國的廉租房、公共租賃房和經濟適用房等各類保障房，保障住房管理制度頗為完善。

（1）保障對象。德國社會福利住房保障范圍能達到城市家庭數的1/3，且家庭成員數不同收入上限標準也不同，地方政府根據當地實際情況可以進行小幅修改。其他準入條件采取按分數綜合排序的方法確定優先保障對象。從實施的情況看，能分配到社會福利住房的主要是低收入家庭、多子女家庭、老年人和殘疾人。

（2）租金確定。德國社會福利住房的房租不與承租家庭的收入直接掛鉤，而由政府根據房屋情況核定。對于政府直接建造的住房，由政府確定房租，分配給低收入家庭；對于政府通過優惠政策幫助私人建造的住房，則政府對房租上限進行控制，并允許小幅上浮。總體上看，社會福利住房的平均租金大致相當于市場租金的50-60%，低于成本租金。

（3）資金來源。德國住房保障支出中，社會福利住房建設資金和住房補貼資金是其最大的兩部分。德國對低收入階層房租補貼主要是住房金，根據家庭人口、收入高低和房租決定補貼額，補貼期15年，1991年底德國有300多萬個家庭享受了住房補貼［1］；同時，政府對于年收入低于7萬歐元的無子女家庭每年給予2556歐元補貼，每增加一個小孩再增加767歐元［2］，連續補貼8年。房租補貼由中央和地方政府各負擔50%，補助金的主要來源是養老金、退休金和保險基金。政府直接興建社會福利住房資金來自中央財政預算，政府支持私人投資的福利住房資金來源主要包括15-30%的自有資金、政策性銀行低息貸款（50-60%）以及少量商業貸款。

（4）實施主體。80年代以前，德國并不成立全國性的住宅開發公司，而是由政府控股的開發公司等組織來承擔社會福利住房建設任務，同時，國家通過財稅政策鼓勵私人投資建造出租；80年代以后，隨著德國住房總量過剩以及資金壓力的增加，私人投資建設社會福利住宅成為主流。私人投資者擁有15%以上的自有資金，利用自有土地，可向住房援助機構申請低息（0.5%）貸款，按政府限定的租金出租一定年限（15-20年）后，可以轉成普通商品住宅出租、出售。

（5）房屋來源。在住房總量不足階段，社會福利住房主要靠分散新建和開發商配建方式來快速積累房源；當住房總量充足，則轉為依靠收購、翻建舊住宅為主，新建社會福利住房數量大大減少。1987年，德國社會福利住宅存量390萬套，占總量的10%左右，基本上是通過新建和配建方式獲得，比如，慕尼黑市要求開發商配建的社會福利住房比例達到20%，開發商按政府規定的租金收取房租和管理這些住房，一定年限后可以出售。

（6）面積標準。德國聯邦政府對不同家庭人數的住房保障面積做了相應規定，標準比較高，其中，單身家庭使用面積50㎡，2人家庭使用面積60㎡，3人家庭75㎡，4人家庭90平方米［3］。

（7）退出機制。由于德國社會福利住宅總量多，因而并未實行嚴格的退出制度，低收入家庭收入超過政府規定的上限也可以不搬出，但要按市場租金繳納房租。因而，到目前為止，大約有14%的超過收入線的家庭仍住在政府提供的福利住房中。但對于連續三個月不繳房租的，經營商有權終止合同。

二、結論

德國的住房保障采取“補人頭”和“補磚頭”相結合模式，不同歷史時期側重點不同。在20世紀50年代至80年代，德國住房短缺和城市化加速發展的階段，政府建設了大量的公共福利住房提供給低收入家庭租住。90年代后，住房供求關系比較緩和，改以房租補貼為主，公共福利住房為輔的方式。另外，德國主要通過低息貸款和房租補貼政策，鼓勵私人開發商投資興建社會福利住宅的做法提高了產出效率，減輕了政府的財政負擔，使私人開發商成為主要供給者。同時，房租補貼和社會住宅配建制不僅使低收入家庭在空間上相對分散，而且減輕了政府管理公房的負擔。

但是，德國保障住房問題解決依靠大量的財政補貼，國家財政負擔沉重，1980年補貼達到183.2億馬克，而同期GDP為8098億美元，為住房保障投入的財政資金占GDP的比例為1.65%。所以，兩德統一后，德國政府逐步通過大量出售（每年約10萬套）社會福利住房來緩解財政壓。

［1］沈璐，德國的社會福利住房，北京規劃建設，2007（4），第51頁

［2］姚玲珍，中國公共住房政策模式研究，上海財經大學出版社，2009年，第87頁

［3］黃清，德國低收入家庭及公務員住房保障政策，城鄉建設，2009（4），第73頁

鄭祿飛，男，浙江衢州人，管理學碩士，主要研究方向為房地產投資與評價。劉友平，男，江西臨川人，副教授，注冊咨詢工程師 主要研究方向為房地產經濟與管理。

浙江省哲學社會科學規劃一般青年課題成果（10CGYD66YBQ）。