我國銀行信貸對房地產價格波動的影響

張凱雷 中國建設銀行股份有限公司青島市北支行

我國銀行信貸對房地產價格波動的影響

張凱雷 中國建設銀行股份有限公司青島市北支行

隨著房地產行業的發展，人們對房地產業的需求越來越大，而伴隨著這種需求，銀行信貸業日益邊的完善。回顧過去，我們可以發現經濟危機的爆發導致房地產泡沫生成，而伴隨這種情況發生的也是銀行信貸的推動作用。我國從03年開始對房地產市場進行調控，不管是首付比率、貸款利率還是開發貸款，都與信貸政策有著密切的聯系。這也說明，我們在關注房地產行業的發展的同時，也要結合銀行信貸的重要情況進行了解分析，這樣才能全面的發展完善房地產金融體系。本文通過對房地產金融體系的探索研究，從而發現銀行信貸對房地產價格波動的影響，進一步提出良好的建議，使房地產金融得到良好的發展。

銀行信貸； 房地產價格 影響

引言

不管是房地產還是金融，都是我國經濟發展中的重要行業，所以調整好兩者各自的行業狀態以及兩者之間的關系是保證我國經濟平穩快速發展的重要條件。而要通過研究這兩個行業的發展狀況來進行政策調控，那么房產價格和信貸就是關鍵性的數量指標。要想研究銀行信貸對房產價格波動的影響，首先我們需要了解房地產金融體系地具體內容，才能通過這些內容來分析主要的影響因素。

一、我國房地產金融體系

（一）我國房地產金融體系以信貸為核心。從房地產金融市場來看，消費性融資以商業銀行為主，因為只有商業銀行才能按照國家規定辦理個人住房按揭貸款。又由于住房公積金的人數增多，覆蓋規模小，還有資產證券等二級市場一片空白，所以不管是開發商還是個人都以依賴商業銀行信貸為主。我國的資本市場正在發展當中，還不成熟，所以大部分民營房無法通過股票以及債券等資本開發工具獲得資金，而融資也變成一件非常困難的事情。這就證明我國房地產金融機構單一，工具也較少。

（二）我國房地產金融體系易于助長房地產業風險。由于我國房地產金融體系以商業銀行為中心，所以可能會帶來以下三方面的問題。首先，商業銀行沒有辦法處理房地產行業的信息風險。因為房地產行業是一個非常起伏不確定的行業，銀行沒有評估房地產行業風險的專業能力，也就不能分析抵押貸款的風險；其次，房地產行業由于利潤較大，比較容易獲得銀行信貸。中小企業由于自身的缺陷，無法承擔貸款的風險，而房地產行業由于利潤率的上升空間大，更容易成為優質貸款項目，也就忽視了可能會帶來的風險；最后，銀行信貸容易助長房地產泡沫。房地產價格上漲，銀行貸款條件就會放松，條件放松，就會增加房地產貸款，房價就會上升，造成房地產泡沫。

二、銀行信貸對房地產價格波動的影響

（一）開發貸款對房地產價格的影響。長期內信貸對房地產供給影響力度受制于我國土地政策［1］。目前我國的土地“招、拍、掛”制度要求，土地的收入成為政府發展經濟和彌補財政缺口的重要收入。土地政策的變化使開發商貸款不斷增加，也在不斷拉升地價。土地財政收入使得地方政府依賴土地處入收益。城鄉二元土地結構也不適合土地流轉，造成城市建設用地緊缺。而開發貸款從長期效果上來看，不會促進房地產供給，也在抑制房價上有著較大的限制作用。

短期內銀行信貸刺激開發商的投資行為。開發商經常運用高比例的財務杠桿，通過自身資金和大量外部資金完成住房項目的承建，所以資金鏈的流暢就變得非常重要，而所有的外部資金中，商業銀行貸款是非常可靠以及方便簡潔的資金來源，所以開發貸款在房地產融資中時非常重要的手段。

（二）按揭貸款對房地產價格的影響。銀行按揭貸款對于房地產行業來說具有基礎作用，也為普通居民在買房條件上提供了資金支持，緩解了家庭壓力。房地產信貸對房地產價格的影響從實務上來看可以從按揭貸款利率以及首付比例上來分析。從利率上來看，利率是是隨著市場變化的，在基準率上下浮動，房產價格幅度過大，所以利率的影響在近幾年來水平較低，對按揭貸款的人影響不太明顯。從首付比例上來看，房貸首付比例高，會減少投資者和個人的資金投入，也在一定程度上限制了某些投機行為。房產貸款的首付款可以被看作是一種形式的貸款擔保［2］。總之，按揭貸款會對房價產生推動作用，利率和首付比例又是不同的影響機制。

三、關于房地產融資制度的政策建議

（一）金融市場。我國房產價格與銀行信貸息息相關，所以完善金融市場是非常有必要的。有助于促進房地產行業的發展，也保障了銀行信貸的安全。為了房地產金融多元化發展，而不再是單一的商業銀行貸款體系，首先應該組建專業的住房信貸機構，借鑒商業銀行的貸款模式。其次發揮商業性金融機構的作用，大力發展經營性業務。然后吸取其他金融機構，專業開展住房抵押貸款證券化和信托抵押業務，積極發展第二市場，開拓住房貸款融資的多樣化渠道，保證房地產金融業的安全。

（二）商業銀行。對于商業銀行來說，房地產信貸時銀行主要的盈利點，所以在房地產信貸的管理提高上，商業銀行有著不可推卸的責任。從銀行方面來看，控制房地產信貸規模以及合理分散房貸風險是非常明智的選擇。建立房地產價格波動監控體系［3］。房地產價格是房地產行業的風向標，建立房地產價格波動監控體系，有助于銀行根據房產價格波動調整貸款政策，規避房產價格波動可能給銀行帶來的風險。推動房地產信貸業務良性創新。開發商貼息委托貸款業務，以賺取風險較低的中間業務為主。承接民間貸款委托業務，減少了銀行信貸風險，擴大了業務收入。

四、結束語

我國房地產金融還有很大的發展空間，房地產金融體系還不完善，不管是開發貸款還是個人按揭，都在一定程度上過于依賴銀行，造成銀行信貸對房地產行業影響過大，所以我們應該完善房地產金融體系，給房地產業的發展提供一個良好的金融環境。又因為影響房地產價格的因素不僅僅只是銀行信貸，所以在其他方面上，我們也應該互相協調發展，這樣才能夠真正促進房地產業的健康發展。

［1］張珈珂.銀行信貸與房地產發展及房價波動的關系，以南京市為例［D］.南京農業大學碩士學位論文，2008（4）：23-26.

［2］李健飛，史晨昱.我國銀行信貸對房地產價格波動的影響［J］.上海財經大學報，2005，（04）：26- 32.

［3］郭先登.關于提高房地產宏觀調控水平的思考［J］.河北學刊，2005，（06）：09-14