房地產企業預算管理在項目經營中的重要作用及關鍵控制點分析

梁蕾 天地源股份有限公司

房地產企業預算管理在項目經營中的重要作用及關鍵控制點分析

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近年來，房地產行業的不斷發展對我國經濟運行起到了舉足輕重的推動作用。由于房地產開發所需的資金鏈長且資金量較大，建設周期較長，加之面臨的政策以及市場風險變化多端，因此加強房地產開發銷售過程的預算管理十分必要。項目運營狀況的好壞，直接關系和影響到企業經營業績和項目預期收益的實現。鑒于此，本文主要針對房地產企業開發運行過程中的預算管理的重要性及其控制措施等展開論述分析，旨在通過加強預算過程的有效控制，以保障企業經營目標的實現。

房地產企業 預算管理 項目經營 重要作用

一、預算管理在房地產開發經營中的重要作用

無疑房地產企業開發項目的根本在于獲得經濟利益，然而近年來，隨著房地產行業黃金時代的一去不復返，房地產行業的整體盈利水平呈現不斷趨薄的趨勢，項目預期收益及利潤實現壓力越來越大。因此在開發的過程中就需要企業不斷通過各種管理的精進和加強，打造強有競爭力、符合市場需求的剛需產品，在激勵的市場競爭中搏得一席之地。

預算管理可從事前控制的角度，全面規劃、安排公司各項經營活動，使得公司實際業務運行沿著預定軌跡順暢運行，避免與目標偏離，而影響企業發展。即所謂：凡事預則立、不預則廢。當然，樹立目標、做好前期預算管理是基礎，而過程控制則是保障目標實現的核心關鍵。

房地產項目開發周期長、涉及產業鏈多的行業特點決定了在項目開發運營過程中，必須通過嚴格把控各個開發節點進度，方能保證項目按照預定開發周期完成開發任務。而控制的手段和方法無疑是制定嚴謹的預算并冠以執行過程的監督、考核，同時結合實際業務情況及時修訂糾偏，以此來應對項目開發過程中的出現的各種變數對項目預期目標實現的影響。

綜上可見，預算管理在房地產企業項目運營中發揮著控制全局、把握命脈的關鍵作用。

二、房地產企業預算管理的內容及關鍵控制點

房地產企業的預算管理，根據房地產開發階段劃分，應從項目獲取、前期設計規劃、開發建設、銷售管理等全過程展開預算及管理；從管理模塊劃分，則主要包括資金預算、融資預算、費用預算等幾個方面。

項目獲取前，應結合企業發展需求、資金狀況、開發能力等，合理評估拿地區位、地塊面積、價格等，制定出詳細的規劃，并對目標地塊屬性及未來發展、銷售前景、人口購買力等各個方面進行嚴謹且詳盡的可行性研究，以避免項目獲取的盲目性。

前期設計規劃階段對于項目定位、產品戶型設計、后續開發時間節點、五證辦理時間節點等各方面進行全面的預計規劃。尤其是房地產五證辦理的進度，直接影響到項目開發過程是否按期順暢推進，所以應充分結合當地政府辦證特點，以及各項證照之間的勾稽關系，合理確定證照辦理計劃，以保證項目開發階段有序推進。另外，做好產品設計定位研究也非常重要，所開發產品面市后的市場反響、是否符合市場環境及受眾需求，將直接決定或影響項目是否暢銷及可否實現成功運營。

開發建設階段的預算，除了項目招標階段的各項預算外，還應對項目開發節點進行詳盡安排，應對建設的各個節點時間進行明確，包括完成樁基土方施工、正負零、主體封頂、外架拆除、竣工備案、項目交房等關鍵節點，只有對每個開發節點做好事前規劃安排，才會確保整個開發節點受控。

項目銷售階段的預算，一方面是根據項目預售證辦理時間計劃及預計市場狀況，合理規劃項目開盤時間，另外對項目推盤計劃、銷售價格、宣傳計劃、銷售計劃等進行合理預測安排。項目銷售業績好壞直接決定項目經營目標實現與否，因此，銷售計劃的預算編制尤為關鍵。另外，由于房地產企業收入結轉應在項目交付業主、且全部房款結清的情況下方能進行，因此，企業在制定銷售計劃時，還應充分結合企業收入指標要求，對項目銷售合同額、銷售回款、收入結轉等指標按照其內在邏輯科學、合理規劃布局。

以上是以房產項目開發銷售縱向時間節點為軸進行的相關業務預算內容及關鍵點的闡述分析，除了時間鏈條的控制外，各個業務模塊的預算也尤為重要，主要包括資金預算、融資預算、費用預算等。

資金是房地產企業賴以生存的生命線。資金鏈安全順暢是企業持續健康運營的關鍵，因此，資金預算是貫穿房地產開發過程的核心。資金預算要結合企業運營及項目開發周期對企業整體資金進行合理排布，主要思路就是以保障資金平衡為目標，根據自有資金、項目回款、融資流入資金等，量入為出的合理規劃資金支出，包括土儲資金支出、開發建設支出、各項運營費用支出、稅金支出、金融機構還款支出等。由于資金流入、流出實際為各項經濟業務的結果匯總，因此，資金預算的編排一定要與相應的業務支撐相呼應、匹配，避免出現資金收支無相應來源支撐的情況，而出現資金收支驟然踩空的情況。

融資預算則是要考慮結合項目開發周期中不同時點的資金缺口，同時參考項目4證取得時點等因素，綜合考慮相應融資安排，尤其是項目開發貸款的獲取，以確保項目建設資金的充裕。

費用預算即開發間接費、銷售費用、管理費用等三項費用預算。結合企業機構設置、各項業務計劃，合理進行各項費用支出預算。預算過程中，要嚴格依據業務支撐費用支出的原則，確保每項費用支出都應匹配以相應的業務計劃，方可確保費用支出不虛假、浮夸，從而有效嚴控各項費用支出，為企業運營收益實現打好基礎。

除上述各個模塊預算外，各房產企業還可根據自身管理經驗及企業運營特性進行其他預算編制和控制。在預算確定后，一定要冠以嚴格的執行考核監督，方可確保其按預定軌跡順暢運行。

三、結語

從以上對房地產企業項目運營中預算管理重要性及各項預算編制內容及關鍵控制分析，可清晰看出，房地產項目開發過程涉及的業務鏈條繁瑣、寬泛，唯有提前做好項目運營各項預算、籌劃，是確保項目經營目標順利實現的基礎。因此，各房地產企業應高度重視并積極加強預算的編制、及執行過程監督從而使得經營管理目標得以有效實現。