房地產(chǎn)調(diào)控需克服兩難

陳文

化解房地產(chǎn)庫存與防范化解金融風(fēng)險，同屬2015年底中央經(jīng)濟工作會議部署的五大任務(wù)之列。近些年，房地產(chǎn)調(diào)控波瀾起伏，但房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)庫存均居高不下。未來，“去庫存”任重而道遠。

2月初，央行和銀監(jiān)會發(fā)布降低房貸首付的新政，打響了今年房地產(chǎn)去庫存的第一槍。緊接著，央行、住建部、財政部上調(diào)公積金存款利率。據(jù)悉，還有一大波包括土地、稅費、融資、戶籍等相關(guān)政策在路上，各地去庫存相關(guān)政策也應(yīng)時應(yīng)勢而出。盡管如此，決策層對于房地產(chǎn)的調(diào)控，仍面臨著兩難抉擇。

一方面，房地產(chǎn)市場束縛中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型。賣地模式帶來的必然是粗放式的經(jīng)濟增長，高消耗、高污染與過去的高增長并存。目前人口結(jié)構(gòu)變化也難以支撐房地產(chǎn)市場的高增長。同時，高房價意味著高房貸，大眾被迫成為需要穩(wěn)定收入流以償付房貸的低風(fēng)險偏好者，這束縛了其投身創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的選擇。因此，讓房價降下來，才有利于提升大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新的內(nèi)在動力，減少民眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的后顧之憂。

一直以來，中國居民資產(chǎn)配置存在兩個結(jié)構(gòu)性問題：國內(nèi)資產(chǎn)配置過度，國外資產(chǎn)配置不足;房地產(chǎn)資產(chǎn)配置過度，非房資產(chǎn)配置不足。因此，居民資產(chǎn)配置的優(yōu)化會有朝著資產(chǎn)配置國際化、非房化方向發(fā)展的趨勢。

另一方面，銀行壞賬壓力將因房地產(chǎn)價格下滑而加大。我國商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場的信貸量較大，且房貸業(yè)務(wù)的公允價值評估較為寬松，房地產(chǎn)市場的流動性也差于股票市場。因此，一旦房地產(chǎn)價格急劇下跌，有可能會沖擊商業(yè)銀行體系。

還有中國匯率市場與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性問題。開放的經(jīng)濟條件下，匯率的高低最終取決于持有該國資產(chǎn)的相對收益率。一國資產(chǎn)價格下行壓力在匯率市場上將直接促使該國幣值下降。房地產(chǎn)價格的下行預(yù)期會對人民幣貶值構(gòu)成壓力，同時人民幣貶值也會推動房地產(chǎn)價格無論以本幣還是外幣價格計量的下降。從日本、臺灣等國家和地區(qū)的經(jīng)驗看，股市泡沫破滅、房地產(chǎn)泡沫破滅與本幣貶值具有一定的聯(lián)動性。因此，從維護金融體系內(nèi)部穩(wěn)定和保障人民幣幣值的角度來講，政府又需要保持房地產(chǎn)價格的總體穩(wěn)定。

事實上，房地產(chǎn)市場調(diào)控的兩難問題，在各個新興經(jīng)濟體的成長過程中都曾遇到。日本在股市和房地產(chǎn)市場泡沫破滅后，經(jīng)濟停滯十幾年，房地產(chǎn)市場也一直低迷，其教訓(xùn)非常深刻。而臺灣地區(qū)在1990年股市和房市泡沫破滅后，經(jīng)濟卻沒有受到重創(chuàng)，GDP其后仍能保持較高增速，產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，電子半導(dǎo)體等新興行業(yè)獲得了發(fā)展。因此，亞洲金融危機發(fā)生前后，臺灣房地產(chǎn)價格基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費三大領(lǐng)域，與經(jīng)濟增長息息相關(guān)，“去庫存”需要明確價值取向，從中央到地方和所涉及各行業(yè)部門綜合發(fā)力。從本質(zhì)上說真正決定我國房地產(chǎn)市場未來的，是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型能否成功。如果經(jīng)濟增長速度趨緩而結(jié)構(gòu)沒有得到優(yōu)化，無論從短期還是長期來講，都會對房地產(chǎn)市場造成不利影響。因此，化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險，須在經(jīng)濟社會的發(fā)展中求解。