房地產(chǎn)調(diào)控需克服兩難

陳文

化解房地產(chǎn)庫(kù)存與防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，同屬2015年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署的五大任務(wù)之列。近些年，房地產(chǎn)調(diào)控波瀾起伏，但房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)庫(kù)存均居高不下。未來(lái)，“去庫(kù)存”任重而道遠(yuǎn)。

2月初，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布降低房貸首付的新政，打響了今年房地產(chǎn)去庫(kù)存的第一槍。緊接著，央行、住建部、財(cái)政部上調(diào)公積金存款利率。據(jù)悉，還有一大波包括土地、稅費(fèi)、融資、戶籍等相關(guān)政策在路上，各地去庫(kù)存相關(guān)政策也應(yīng)時(shí)應(yīng)勢(shì)而出。盡管如此，決策層對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，仍面臨著兩難抉擇。

一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)束縛中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型。賣(mài)地模式帶來(lái)的必然是粗放式的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，高消耗、高污染與過(guò)去的高增長(zhǎng)并存。目前人口結(jié)構(gòu)變化也難以支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的高增長(zhǎng)。同時(shí)，高房?jī)r(jià)意味著高房貸，大眾被迫成為需要穩(wěn)定收入流以償付房貸的低風(fēng)險(xiǎn)偏好者，這束縛了其投身創(chuàng)新與創(chuàng)業(yè)的選擇。因此，讓房?jī)r(jià)降下來(lái)，才有利于提升大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新的內(nèi)在動(dòng)力，減少民眾創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的后顧之憂。

一直以來(lái)，中國(guó)居民資產(chǎn)配置存在兩個(gè)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：國(guó)內(nèi)資產(chǎn)配置過(guò)度，國(guó)外資產(chǎn)配置不足;房地產(chǎn)資產(chǎn)配置過(guò)度，非房資產(chǎn)配置不足。因此，居民資產(chǎn)配置的優(yōu)化會(huì)有朝著資產(chǎn)配置國(guó)際化、非房化方向發(fā)展的趨勢(shì)。

另一方面，銀行壞賬壓力將因房地產(chǎn)價(jià)格下滑而加大。我國(guó)商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸量較大，且房貸業(yè)務(wù)的公允價(jià)值評(píng)估較為寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性也差于股票市場(chǎng)。因此，一旦房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，有可能會(huì)沖擊商業(yè)銀行體系。

還有中國(guó)匯率市場(chǎng)與房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性問(wèn)題。開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)條件下，匯率的高低最終取決于持有該國(guó)資產(chǎn)的相對(duì)收益率。一國(guó)資產(chǎn)價(jià)格下行壓力在匯率市場(chǎng)上將直接促使該國(guó)幣值下降。房地產(chǎn)價(jià)格的下行預(yù)期會(huì)對(duì)人民幣貶值構(gòu)成壓力，同時(shí)人民幣貶值也會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格無(wú)論以本幣還是外幣價(jià)格計(jì)量的下降。從日本、臺(tái)灣等國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)看，股市泡沫破滅、房地產(chǎn)泡沫破滅與本幣貶值具有一定的聯(lián)動(dòng)性。因此，從維護(hù)金融體系內(nèi)部穩(wěn)定和保障人民幣幣值的角度來(lái)講，政府又需要保持房地產(chǎn)價(jià)格的總體穩(wěn)定。

事實(shí)上，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的兩難問(wèn)題，在各個(gè)新興經(jīng)濟(jì)體的成長(zhǎng)過(guò)程中都曾遇到。日本在股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破滅后，經(jīng)濟(jì)停滯十幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一直低迷，其教訓(xùn)非常深刻。而臺(tái)灣地區(qū)在1990年股市和房市泡沫破滅后，經(jīng)濟(jì)卻沒(méi)有受到重創(chuàng)，GDP其后仍能保持較高增速，產(chǎn)業(yè)成功轉(zhuǎn)型，電子半導(dǎo)體等新興行業(yè)獲得了發(fā)展。因此，亞洲金融危機(jī)發(fā)生前后，臺(tái)灣房地產(chǎn)價(jià)格基本處于平穩(wěn)狀態(tài)。

房地產(chǎn)行業(yè)橫跨生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三大領(lǐng)域，與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)息息相關(guān)，“去庫(kù)存”需要明確價(jià)值取向，從中央到地方和所涉及各行業(yè)部門(mén)綜合發(fā)力。從本質(zhì)上說(shuō)真正決定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的，是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型能否成功。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度趨緩而結(jié)構(gòu)沒(méi)有得到優(yōu)化，無(wú)論從短期還是長(zhǎng)期來(lái)講，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不利影響。因此，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，須在經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展中求解。