眾說

首付最低20%，能開啟房市春天嗎

2月2日，人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》，就個人住房貸款政策進行了調整。首套房首付由原來原則上的25%降為20%，首套房房貸未結清的家庭，二套房首付調整為不低于30%。

這被視作政府為推動需求入市，緩解住房存量壓力放出的去庫存新招。新政之下，市場會迎來又一個春天嗎

新政將引燃房價“火藥桶”

謝逸楓（住建部政策咨詢專家、亞太城市房地產研究院院長）

這是2016年部委層面上打響的去庫存“第一炮”。

中央布局去庫存，地方政府發力配合，這是政策出臺的邏輯前提。經過多年高速增長，中國房市已從“增量時代”步入“存量時代”，“去庫存”當仁不讓成為2016年中國樓市的關鍵詞。個人房貸新政及各地政策調整和中央要求化解房地產庫存，促進房地產業持續發展的要求相一致。房地產市場有望在一季度迎來新一輪政策寬松。

此番發布的房貸新政，與2015年的330、930房貸新政、中央“新國六條”去庫存政策是一脈相承的。其意圖是化解房地產庫存危機，支持合理的自住需求。房貸的放松，對促進樓市去庫存具有重大實際作用。

當前，地方政府面臨著樓市庫存居高不下的嚴峻現實。據國家統計局最新公布的數據顯示，2015年末，全國商品房待售面積達到7.2億平方米左右，為歷史最高值。其中三四線城市由于自身消化能力有限，面臨的庫存壓力更加明顯。如中國社科院稱，如果想完全消化樓市庫存，需要23個月。

本輪個人房貸新政的效果還是非常值得期待的，將使整體房地產市場產生新的變化，點燃房價“火藥桶”引爆樓市。不過，不要指望三四線城市的房價會出現逆轉暴漲和報復性反彈行情。

2016年中國房價會繼續上漲，下降的可能性非常小。一線城市繼續上漲，二線城市補漲，三四線城市有望逐漸止跌，最后逆轉補漲。

下一步可期待的政策包括：交易環節稅費進一步調整、住宅標準調整、保障房以租代售、組建國家住房銀行、個人房貸利息抵個人稅、降準、降息、個人房貸證券化等利好政策。

首付降低只是成本延后支付，效果不宜高估

易憲容（青島大學經濟學院教授）

此次房貸新政的新意在于，增加了按揭貸款首付比例的市場化程度。即由以往的千篇一律改為賦予商業銀行一定的“浮動權”——通知規定：“在不實施‘限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。”

此舉給予金融機構發展房地產業務的彈性空間，也對其市場預判、風險管理、資產配置以及利率定價能力提出了更高要求。

其二，通知規定：“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低于30%。”此處強調的是，房地產的投資屬性將更多讓位于消費屬性。

今年的房貸新政對房地產市場影響會多大？能在多大程度上起到去庫存的效果？

不可高估。

一來，房貸新政對購房需求旺盛的一線城市不適用，因此無法起到降低這些城市的購房準入門檻，增加房地產市場投資投機需求的作用。

二來，在住房供應相對過剩的三四線城市里，房貸門檻的降低確實有助于部分臨近支付邊界的 住房購買者進入市場，但這也是比較極端的情況。潛在購房者能夠進入市場還得看房價。房價是引誘投資需求增加最為重要的因素。

就目前中國市場的情況來看，住房嚴重過剩是不爭的事實，特別是在三四線城市。要實現去庫存，僅靠降低首付收效甚微。首付的降低僅是把購房者進入市場的準入條件降低了，卻沒有降低購房的成本，只不過成本延后支付而已。

這對收入前景不是太好的三四線城市的居民來說，吸引力不太大。

杠桿只是加速器，無法影響基本面

齊俊杰（銀庫金融 副總裁）

現在的房地產市場，特別是非限購城市，面臨一個大問題：房子太多，根本賣不掉。庫存的去化周期本就一般在2～3年以上，銷售量還在逐年下降，換句話說實際的去化周期會更長。

房子賣不掉，開發商就收不回資金，收不回資金他就不買地，地方政府也就沒有財政收入來源，所以從上到下都著急。

當供給和需求不平衡，就要用杠桿調節：供大于求，價格下跌，我讓你分期付，給你提供貸款;相反，供不應求時，我搞限購，限價抑制需求，也能讓價格穩定。

但杠桿只是加速器，起不到決定方向的作用，也不會影響基本面。杠桿之下也許非限購城市的樓市會有一些躁動，但能持續多久？一個月？半年？然后呢？

樓市跌下來的殺傷力要比股市慘烈。

現在，之所以一線城市的房價還會漲，主要是有人供血，二三四線的流動性，源源不斷地涌向一線城市，大家以為這樣能避險。這就跟在股市深度波動時以為買入藍籌股長期投資，不會下跌太多的心態一樣。殊不知，藍籌股熊起來，時間更長，跌幅更大。

其實，只要尊重市場和價值規律，中國的很多問題都能迎刃而解。畢竟市場體量在那擺著，消費能力也絕非其他國家可以相較，但就怕折騰。好比本來是個感冒，折騰來折騰去發燒了，然后不休息繼續折騰，而后是肺炎，更嚴重的就是肺癌。

去庫存還得靠改善性和投資性需求

韓爽（華夏銀行北京分行職員）

去庫存確實很重要。它既關乎社會資產結構的平衡，又事涉宏觀經濟的調整和房地產行業的“煥活”。但有一個問題，當以去庫存為目的的首套房首付降至20%時，購房人會不會增加？

首付門檻降低對剛需人群到底是貴如油的“及時雨”還是“蜻蜓點水”難起波瀾？智者見智。

據測算，以首套房100萬元、貸款20年的房子為例，目前普遍享受85折的優惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30萬，月供為4303元，20年累計支付利息為33.27萬元。而如果首付最低能降至20%，只需要20萬元，但每月月供增加到4918元，累計利息增至38.02萬元。

兩相對比，有人認為，萬事開頭難，而未來收入會提高，積蓄會增加，應對起來自然更從容些;但也有人認為降低首付，購房者并未占到便宜，因為還款壓力變大、支付利息更多、成本并未降低只是延后支付。

如果不能真正激發剛需的購買力，那旨在實現二三四線城市去庫存的房貸新政就是雞肋，首套房首付降至20%甚至更低亦是舍本逐末。

根據國家統計局的數據，中國農民工在城鎮的自購房占比只占農民工總數的1%，這說明他們沒有剛性的城鎮住房需求嗎？非也，只是當前的房價水平并不是中低收入群體可以接受的，即便有房貸新政“護駕”勉強入市，一旦失業，就將面臨斷供風險。

所以，接下來的去庫存政策，更要在經濟結構和產業布局上著力，同時加快落實戶籍改革。此外，當前真正有實力消化庫存的力量是二套改善性需求和投資性需求。

一個積極的信號是，2015年中央經濟工作會議提出，要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。