新就業大學生公租房制度淺議

□文/張艷梅

（安徽財經大學經濟學院　安徽·蚌埠）

新就業大學生公租房制度淺議

□文/張艷梅

（安徽財經大學經濟學院安徽·蚌埠）

［提要］ 現階段，新就業大學畢業生住房保障問題已經得到了社會的廣泛關注，各地也紛紛出臺將新就業大學生納入保障范圍的公共租賃住房的政策。本文通過了解新就業大學生的公租房現狀，闡述制度設計對制度形成的重要意義，以期為完善新就業大學生公租房制度提出一些建議。

新就業大學生；公租房；制度；建議

收錄日期：2016年7月4日

一、引言

公共租賃住房簡稱公租房，所有權歸政府或公共機構所有，是一種為了解決“夾心層”群體住房困難的過渡性方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供一種住房保障。租金略低于市場水平，使承租者可以負擔得起。面向中低收入群體，其中的對象包括新就業的大學生。2016年5月召開的國務院常務會議上決定推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼，在城鎮穩定就業的新就業大學生也納入了保障范圍，這一舉措打破了許多城市公租房政策只對戶籍居民的思緒。

隨著市場經濟的不斷完善，我國政府也越來越重視住房保障體系的建設與發展，而現階段在完成供給側結構性改革下房地產去庫存任務的背景下，新就業大學生的住房保障問題尤為值得社會關注，推進一些針對大學生的公租房的貨幣化安置，可以留住人才，提高城市的競爭力，通過建立購租并舉的住房制度，實現以人為核心的新型城鎮化，可以幫助房地產市場有效的去庫存。研究關于公共租賃住房制度的方方面面，對解決大學生住房保障問題有一定的理論和現實意義。

二、新就業大學生公共租賃住房現狀

2016年中國高校畢業生規模將到達765萬人，比2015年增長16萬人。高校畢業生規模進一步增長，住房短期需求也在不斷增長，而新就業大學生的工資水平普遍處于較低水平，這群人大多有著滿腔的抱負和對未來的憧憬，有著豐富的專業領域知識和較強的學習能力，但是卻對高房價無能為力。新就業大學生的住房供給以市場租賃和公租房兩種方式為主，而面向新就業大學生有一定政策優惠的公共租賃住房制度并不完善，并不能滿足絕大多數大學生的需要，供給小于需求。

每個地區針對大學生申請公租房的硬性條件規定并不一致。比如，蘭州市今年開始受理公租房申請，但是必須具有蘭州市城鎮戶籍；福建則在今年全面放開對高校畢業生的落戶限制，準入門檻進一步降低，使得福建省新就業大學生公租房有保障。總的來說一般都要具有的條件為合法穩定職業、參加社保年限（一般為兩年）、連續居住年限（一般為五年）、無自有住房等。

新就業大學生的公租房的供給方式仍舊以政府主導，資金來源方式單一，而保障房的建設需要大量資金和土地，投資回報周期長，后續管理工作繁雜，所獲利潤少，所以很少有企業積極參加。按照布坎南的政府公共選擇理論和“政府失靈”，政府干預行為存在局限性，政策效果有時會削弱社會福利。有些地方的政府為了完成公租房的指標任務，謀求自身的利益，不考慮地區規劃，將公租房的建設選在偏遠地區，而這樣就與新就業大學生的交際需求和交通便利的需求相悖。比如，南京市四大保障房片區的公租房，詢問的新就業大學生多，實際申請的并不多，就是因為建設公租房的地點相對偏遠，且門檻較高。

三、相關理論

自發演進和人為設計是制度的形成的兩種方法。當前針對新就業大學生公租房的制度并不完善，不僅需要制度的自發演進，還需要人為的對制度進行設計和完善。人為的制度設計對制度的形成有著重大意義，具體表現在以下幾個方面：

（一）單純靠制度演進難以滿足社會對有效制度的需求，人為設計可以填補不足。針對新就業大學生公租房設計的制度僅靠自身演進，只能形成非正式制度。而非正式制度并沒有具體確切的表現形式，為了加強新就業大學生公租房的管理，規范經營使用，解決沖突和協調問題，保障公平性，就離不開正式制度，所以要進一步加強新就業大學生公共租賃住房制度的構建和完善。

（二）能夠加快制度形成的演進過程。政府應該根據各個地區不同的發展水平，新就業大學生公租房需求和供給的實際情況，不斷完善現有的制度，不斷設計構思，形成一套完備的制度設計方案，來切實有效地解決新就業大學生的保障住房問題。公租房大多由政府提供，但地方政府也會有怠惰和獲取利益的心理，所以要采取激勵機制，并從立法上制定完備的有關新就業大學生公租房的法律法規，來明確政府應擔當的責任和義務，推動制度的不斷前進和發展。

（三）幫助糾正制度自發演進中的路徑依賴（過去的績效對制度演進過程的現在或未來強大的影響力）現象。需要以政府為主導來切實解決路徑依賴問題，不能讓以往的相關保障房的制度對現階段時期新就業大學生公租房制度演進產生陳腐偏差的影響。傳統福利性住房制度是保障性住房制度的初始路徑。該路徑初設成本較高、學習效應較差。現階段從福利分房到公租房的發展路徑非效率狀態一直沒有得到根本的改變，公共租賃住房制度仍然存在非效率問題。所以關于新就業大學生公租房制度的政策要不斷地強化，需要依靠政府或其他強大的外力推動，調整路徑方向，不斷優化，避免其陷入惡性循環、制度鎖定的情形。

四、完善新就業大學生公租房制度的建議

（一）開辟申請和分配的專用通道。新就業大學生需要過渡性的公租房，大多需要依靠單位申請，按照實物配租的原則按順序搖號配房，利用專用搖號程序在信息庫中隨機搖號。新就業大學生公租房需求數量大的地區可以嘗試建立一個平臺進行集中的個人申請，設計可靠的準入制度。對申請的大學生的各項條件和資產做多方位全面調查，然后集中分配。這樣關于審核程序就比之前更加繁雜了，政府可以建立專門針對大學生資格條件審核的部門，相關的法律法規也應該進一步完善，并且加強對住房租賃市場的監管力度和后續管理。如果新就業大學生的收入狀況變化，租金也可以適度的進行調整，采取各種措施來保障新就業大學生的正當合法權益，加大對新就業大學生的支持，促進社會分配的公平性。

（二）制定有效的退出機制。許多省份對于新就業大學生申請公共租賃住房的進入機制很重視，但不重視退出機制。大學生工作一定年限后（一般為五年），或者收入提高可以改善自己的生活居住條件時，就需要退出公共租賃住房，但其中也會有一些大學生因為政府監管不嚴，自身仍舊不肯放棄這個保障利益，遲遲不肯搬走。所以就需要政府的大力監管和完善退出機制，采用行政和經濟手段鼓勵大學生期滿或經濟條件更好時退出住房保障。對那些存在造假申請信息、轉租給合同外的第三人居住的、承租期限屆滿、住房用于經營行為的人員按照規定騰退其公租房，從而為真正需求者提供住房。

對于不再符合公共租賃住房保障條件，必須退出但存在困難的新就業大學生，公租房的保障部門可以規定一個過渡期，超過了過渡期必須強制搬走，如若仍舊不搬走，計入個人誠信檔案并且罰款。對于滿足條件積極退出保障的大學生，給予一定關于他們以后住房或租房方面的政策優惠，來促進公租房制度的良性發展。

（三）推進新就業大學生公共租賃住房的貨幣化保障。公租房貨幣化保障即用貨幣補貼的方式，幫助符合條件的保障對象租房以解決其實際的住房保障問題。杭州市已經開始全面實施公租房貨幣化補貼的方式，率先將公共租賃住房的貨幣化安置范圍延伸至新就業大學生。南京市也開始執行公租房貨幣化保障，新就業大學生每月最多可補貼1，000元，但公租房實物配租和租賃補貼只能享受其中一種。這樣的舉措可以給新就業大學生多一個選擇，可以讓新就業大學生根據自身的實際工作情況、經濟實力、住房需求來解決租住問題，也可以提升資源的配置效率。采取貨幣化的補貼方式糾錯成本較低，如果出現新就業大學生資格申請認證的錯誤或新就業大學生的經濟條件發生大的變化，政府可以快速的調整，以便將住房保障財政資金花在明處、用到實處，切實地促進社會公平。

（四）注重新就業大學生公租房供給的質和量，用多種方式融資。在區位選擇上宜靠近主城區，不要選擇過于偏遠的地方，如果城市規劃布局無法讓新就業大學生靠近就業中心，就要思量公租房劃撥用地的籌劃要與城市交通規劃相結合，同時注重周邊配套設施和服務。政府可以采取地價優惠激勵的措施，吸引社會單位參與進來，增大公租房供給的數量，也可以收購二手空置商品房進行改造，將無效供給轉化為有效供給。政府在部分開發地塊出讓時，明確規定一定的土地比例用于建設公共租賃住房，將此作為出讓的前置條件也會增加公租房的供給。

公租房吸引社會資金的能力比經濟適用房差，是國家建設保障性住房的難點。政府可以通過各項舉措來降低融資成本，激勵更多的房地產企業、園區、高校參與公租房的建設，比如稅收優惠、政策的傾斜、簡化審核程序、加強風險管理等方式。確保各地區保障資金的落實，加強監督管理，防止官員的腐敗行為和資金的濫用，充分發揮保障住房資金的杠桿作用，帶動社會投資的增長。發展面向新就業大學生公租房的信托基金和融資租賃的專項基金，有需求的企業還可以與開發商探討運作模式，共同建設，將配建的一部分作為其員工宿舍。國家鼓勵推行PPP模式（政府和社會資本合作）推進公租房投資建設和運作管理，各地區也應切實開展關于建立大學生公共租賃住房項目PPP模式的工作。目前，安徽省已試點進行該方法進行建房，此種方法也可以用于針對新就業大學生公租房建設中來，如果試點工作的效果不錯可以在其他地區廣泛的推行，以此來提升各地區的公租房資源配置效率，改善公租房管理服務質量。

五、總結

針對新就業大學生公租房的供應還不是很多，不能滿足廣大住房的短期需求。許多地區并沒有專門的制度規定，新就業大學生想入住公租房的準入門檻相對較高，制度設計的一些方面需要完善和細化，不能光靠制度自身的演進，人為的設計完善也是比較重要的，可以幫助解決公共租賃住房制度演進的路徑依賴問題。

新就業大學生公租房對于個人雖然是過渡性的方案，但是從社會來看，在眾多大學生一年又一年的走出校園，走向工作崗位，不斷地有公租房的需求，國家公租房也會不斷地建設發展，面向新就業大學生公租房的使用是綿延不絕的。有關公租房的制度和政策是長久性的社會關注的重點，也是需要根據社會發展的實際情況不斷完善的。完善的方法建議包括開辟申請和分配的專用通道、制定有效的退出機制、推進新就業大學生公租房貨幣化保障、注重新就業大學生公共租賃住房供給的質和量，用多種方式融資。推進面向新就業大學生公租房的制度的設計完善，解決他們的住房保障問題，可以保障勞動力的充足，激發一個城市的活力，活躍一個城市的經濟，保障人才合理流動，優化人力資源合理、科學配置，促進社會快速的進步和發展。加強面向新就業大學生公共租賃住房的建設對完成當前供給側結構性改革下房地產去庫存的任務也有一定的幫助，對推進新型城鎮化建設也有一定的助推作用。

主要參考文獻：

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