樓市政策收緊內房投資趨緩

文|魯政委

樓市政策收緊內房投資趨緩

文|魯政委

望京筆記

魯政委，湖北省隨州市環潭鎮人，經濟學博士，興業銀行首席經濟學家，市場研究總監。2010年被上海市政府確定為”上海金融領軍人才“、“首屆滬上十大金融創新人物”，在金融界和百度新聞聯合評選的“2011年度中國最受關注的十大經濟學家”中以“前瞻”名列榜首；2010年度和2011年度連續兩年“第一財經金融價值榜之最佳中國分析師”。

市場普遍認為，內地房價存在著“三年一周期”的特徵：從70大中城市二手住宅價格指數來看，中國主要城市的房價增速大約每三年會經歷一個“上漲─下跌”的輪迴。這是房價的周期，而房地產投資的周期卻鮮有人關注。事實上，中國的住宅新開工面積波動也具有鮮明的周期性特徵，而這種周期性特徵在近年來發生了重要變化。同時，供地、房地產銷售與投資之間的聯動關系也發生了改變。

本文將圍繞房地產周期的新特徵展開討論。

1、房地產周期的新變化

以2012年7月為分界，中國的房地產周期發生了四個重要變化。

第一，新開工漲跌周期縮短。在2012年7月之前，中國住宅新開工面積增速大約每兩至三年會經歷一輪“從上漲到下降”的波動。然而，2012年7月之后，新開工增速的波動周期已顯著縮短，目前只有十五個月左右。

第二，銷售相對于投資：從領先到同步。2012年7月之前，商品房銷售增速往往領先于房地產投資增速，銷售增速見頂早于投資增速見頂約半年以上。例如，在2009年至2011年的房地產周期中，房地產銷售增速于2009年11月見頂，但房地產投資增速在2010年5月見頂。但在2012年7月之后，商品房銷售增速和房地產投資增速呈現同步變化。例如，今年房地產銷售增速和投資增速同時在4月見頂。

第三，供地與新開工：從領先到幾近同步。2012年7月之前，住宅用地供應的增速領先于住宅新開工面積的增速。在2009至2011年的樓市周期中，100城市住宅地供應面積增速在2010年2月見頂，而住宅新開工面積增速在2010年7月見頂。2012年之后，住宅地供應增速與住宅新開工面積增速的變動時點更為接近。在當前所處的樓市周期中，100城市住宅地供應增速在2016年3月見頂，而住宅新開工面積增速在2016年4月見頂。

第四，新開工與施工：從領先到同步。2012年7月之前，住宅新開工面積增速領先于施工面積增速。例如，在2009年到2010年的樓市周期中，新開工面積增速于2010年5月見頂回落，而施工面積增速直到2011年2月才見頂回落。二者相差9個月。2012年7月之后，新開工面積增速和施工面積增速的變化時點更為接近。2012至2014年的樓市周期中，新開工面積增速于2013年2月見頂，施工面積增速在兩個月后見頂。新開工面積增速在2014年2月開始回調，而施工面積增速在2014年3月開始回調。

2、樓市新特徵的背后

房地產周期的變化，實際上體現了2012年前后中國樓市政策的三大變化。

首先，2012年7月起，政府開始徵收土地閑置費。2012年6月，國土部發布《閑置土地處置辦法》，對未動工開發滿一年的閑置土地按出讓或劃撥價款的20%徵繳土地閑置費，對未動工開發滿兩年的閑置土地可以收回使用權。這一辦法從2012年7月起開始實施。土地閑置費的徵收有效減少了開發商的囤地行為，使土地供應增速和新開工增速的變動時點更加接近。

其次，2012年后中國土地供應的順周期特徵有所減弱。在2009年到2010年初，隨著住宅價格的攀升，100城市的住宅地供應面積也出現了快速的增長。而在2013年，盡管住宅價格同比漲幅持續擴大，住宅地供應面積的同比增速卻在2013年2月觸頂，而后波動下行。2016年的前九個月，住宅價格同比增速走高，但住宅地供應面積同比增速并未出現明顯的提高。

順周期的土地供應使開發商在樓市火熱期購入大量土地。考慮到從土地購入到投入開發需要一定的時間，加之可能存在的囤地行為，購置的土地可能需要一定的時間才會被逐步消化。這導致樓市銷售熱度退卻后，新開工面積和房地產投資仍然能夠在短期內保持一定的增長。而當土地不再順周期供應后，房地產銷售對投資開工的影響時間縮短。這不僅使銷售與投資開工的變動時點更為接近，也使新開工面積的反應更為敏感，引起新開工面積增速的波動周期縮短。

再次，土地供應有所減少。2012年末至今，土地購置面積增速大部分時間為負，待開發土地面積增速也呈現出下行趨勢。土地供應的減少加速了房地產庫存去化的進程，使新開工面積對施工面積的影響更為明顯，導致新開工面積增速與施工面積增速的變動時點更為接近。

3、房地產投資展望

了解房地產周期的新特徵對于預測明年的房地產投資有著重要的意義。

一方面，過去有一種觀點認為，房地產投資增速滯后于房地產銷售增速。因此，今年的樓市繁榮可能對明年一季度甚至上半年的房地產投資起到支撐作用。然而，現在房地產銷售與投資的變動時點更為接近，加之樓市政策收緊，明年的房地產投資增速可能隨著銷售增速的下滑而回落。

另一方面，考慮到土地供應增速與新開工面積增速的變動時點更為接近，擴大土地供應將更快地影響到房地產投資。這意味著，如果明年土地供應增速有所回升，將對房地產投資形成一定的支撐。