是什么在左右住房價格？

值得我們去關注的潛力住宅，都在一些“三增長”的地方。

房地產當中，最貼近我們生活的不動產形式是住宅，而平時大家最關注的，就是住宅的價格。房價到底是怎么決定的？我們對此做過很多研究，這里給大家一些提示，方便大家參考。

第一個研究方法是看當地的GDP。根據宏觀經濟的研究，經濟成長一般是從GDP為一兩千美元時開始。當GDP到8000美元時，溫飽問題基本解決，住宅市場會逐漸飽和。中國整個國家的GDP已經超過8000美元了，整體住宅供應量已經飽和，所以近幾年大家看到很多城市的住宅逐漸滯銷。

第二個研究方法就是看一個城市賣的新舊房子的比例。如果這個城市一天賣6套房子，一半是新房，一半是舊房，這就意味著房市接近飽和，北京、上海等很多城市就是如此。

但是如果超過這個比例，比如說紐約賣了6套房，4套房是二手房，2套房是新房，成交的二手房多于一手房，這個市場就已經飽和了。目前，國內相當多城市的二手房交易都多于一手房。

在這種情況下，值得我們去關注的潛力住宅，都在一些“三增長”的地方。

第一個增長是人口增長。因為住宅和人是直接聯系的，如果這個地方的人口沒有增長，你買的房子一定會貶值。東北每年有180萬到200萬人離開城市，你現在去那兒投資住宅基本上都是賠錢的。

人口增長非常重要。北京、上海、深圳的房價為什么不掉？那是因為北京和上海的人口每年凈增長五六十萬；而深圳已經是過千萬人口的城市，現在還在增長。北京的朝陽區，光中央電視臺的員工就是幾萬人，所以這個地區的租金持續上漲。

第二是積極人口的增長。即要關注人口增長的結構。如果增長的人口全是要飯的、流浪者，當地的房價不僅不會漲，可能還會降。因為社會治安不好，犯罪率高，有條件的人就都跑掉了。

大家知道，硅谷里都是一些科技人才，受過非常好的教育。這些人有的還會創業，既創造了很多就業機會，又能帶來收入，這種人口增長，本身就會變成一個需求。過去是制造業、出口創造GDP，而現在是服務業、科技創造GDP。

比如說做煎餅，天津人做了幾百年煎餅，卻沒有一家年營業額超過一千萬。但是北京有個創業者用互聯網思維做煎餅，市值高達20億人民幣。這個創業者不僅增加了他的個人價值，還創造了很多就業機會，帶來了更多的收益。

第三是經濟的增長。最近三年以來，城市經濟的增長發生了很大的變化。十多年以前，經濟增長是外延式的，主要靠制造業、基礎服務業，包括原材料、能源在內的傳統實體經濟。政府為此加強基礎設施建設、財政投入。所以過去的增長表現更直觀，城市越來越大，投入也越來越多。挖煤的人賺錢了，挖礦的人也賺錢了，所有做出口、加工的人都賺錢了。

而現在，這些人都說日子不好過。我就想起了《新鴛鴦蝴蝶夢》里的“由來只見新人笑，哪聽舊人哭”。現在各個行業都是新人笑、舊人哭。新人是誰呢？我們叫它“五行業”，俗稱“五大美女”——互聯網、云計算、人工智能、基因生物、大娛樂大健康。大家知道這五大行業都在奔向高科技。那舊人是誰呢？就是剛才我們講的，傳統的制造業、礦產、能源。一遍一遍地重復新人笑、舊人哭，這就叫社會進步。

我們城市的經濟地圖發生了很大的變化，過去的經濟地圖中每個二線城市都差不多，大多是賣地、賣礦、出口，但是最近這幾年，“五大美女”只活躍于七八個城市，所以這七八個城市的住宅有戲。

舉個例子，互聯網現在集中度高到什么程度？光看前2000家互聯網公司就知道，60%在北京，30%在深圳，10%在杭州和上海，其他的城市沒有。所以但凡有點想法的，就跑到北京去了。

大家看娛樂行業，電影特別火，差不多有100億美元的市場。但是你們知道嗎？現在是五大公司控制90%的電影市場，這五大公司都在北京。所以北京美女多，因為電影公司都在那里，所有做明星夢的人都到北京了。

大文化、大娛樂都在北京，基因生物在深圳，而金融服務業，大家也知道，都分布在北京、上海、深圳。未來的整個經濟地圖都變了。今后的高峰就是北京、上海、深圳、杭州、廣州、蘇州、廈門、成都等等地方，剩下的都是平原。

如果你們以后要買住宅，得到高峰的地方去。美國的國土和中國差不多，大家能記住的美國城市不超過10個，都是洛杉磯、舊金山、紐約、芝加哥等等，剩下的是平原。

除此之外，還有幾個因素能夠決定住宅價格。

稅收是其中一個因素。如果你買了5套房想給你的子孫，得趕緊的，否則你的小孩可能交不起遺產稅。假定這個房子價值1000萬，美國的遺產稅大概是45%，你需要繳納300萬到400萬的遺產稅，這套房子才能過戶到你的名下。

國外經常有人因為交不起遺產稅，得去貸款借現金，把稅交完，再拿房子抵押再貸款。這個倒騰過程很累，而且經常沒有時間倒騰。如果老人是12月下旬去世的，你轉年就得交稅。所以很多臨終的老人選擇一定要死扛著熬到年初，就是為了給小孩一年的時間倒騰。

如果遺產稅、財產稅，還有增值稅等等持有住宅的成本很高，你就不愿意買房了。如果稅比較低，比如像新加坡、我國的港臺地區，綜合的稅收大概就11%左右，很多人就愿意持有不動產。

第二個因素是匯率。如果人民幣不斷升值，在海外買房的人就會越來越多。因為海外房產的產權是永久的，貸款也很方便，很好操作，利率也很低。但是如果人民幣貶值，我們出去買東西就覺得貴，什么都覺得貴，可能就不出國買房了，特別對于大城市的高收入人群來說。

除此之外，還有一個因素，那就是對于社會經濟發展的長期預期。一些活躍的經濟人口，如果對這個城市、對這個國家經濟發展的長期預期很好，他就會比較積極地置業，如果預期不好，他可能會選擇租房，然后在海外置業。而這種社會心理的偏好，對于住宅的價值變化來說，也是至關重要的。

（本文轉載自微信公眾號《馮侖風馬牛》）