街區(qū)制后，中小型地塊競(jìng)價(jià)或更高

袁陽(yáng)平

核心提示：實(shí)行街區(qū)制后，街道型社區(qū)商業(yè)會(huì)增多，抗衡電商業(yè)態(tài)的物業(yè)也會(huì)增多。

美國(guó)作家簡(jiǎn)·雅各布斯在《美國(guó)大城市的死與生》里，有過(guò)不少城市生活場(chǎng)景的描述：過(guò)去的住宅，一邊在廚房做飯，一邊可以看著街上玩耍的小孩，鄰居的眼睛就是最好的防御系統(tǒng)。

前些時(shí)，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）提出，我國(guó)新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開(kāi)，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化，促進(jìn)土地節(jié)約利用。

一石激起千層浪。《意見(jiàn)》發(fā)布后的三天內(nèi)，相關(guān)微博話(huà)題閱讀量就達(dá)8686萬(wàn)次，話(huà)題討論6萬(wàn)多條。可見(jiàn)話(huà)題的關(guān)注度之高。

新的街區(qū)制政策，或讓產(chǎn)業(yè)形態(tài)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。多位房產(chǎn)界高管接受《支點(diǎn)》采訪(fǎng)時(shí)表示，街區(qū)制后，街道型社區(qū)商業(yè)會(huì)增多，抗衡電商業(yè)態(tài)的物業(yè)也會(huì)增多，這或?qū)?duì)當(dāng)前火熱的互聯(lián)網(wǎng)電商業(yè)態(tài)造成沖擊。未來(lái)中小型地塊將成為拿地大趨勢(shì)，好的地段競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更激烈，競(jìng)價(jià)自然水漲船高。

“若拆圍墻，先從特大社區(qū)入手”

家住武漢南湖都市桃源社區(qū)的搜房網(wǎng)資深人士熊華勇，看到街區(qū)制改革的消息后，感覺(jué)喜憂(yōu)參半。他告訴《支點(diǎn)》記者，南湖都市桃源社區(qū)原本規(guī)劃有一條大道，后因規(guī)劃變更，社區(qū)廣場(chǎng)變成學(xué)校，使得社區(qū)附近多條道路成了“斷頭路”。

“若實(shí)施街區(qū)制，這些‘?dāng)囝^路、丁字路或許就能徹底打通。”從事房地產(chǎn)業(yè)多年的熊華勇表示，新政策對(duì)土地的充分利用是件好事，但街區(qū)制改革的推廣還需要細(xì)化。

實(shí)際上，在街區(qū)制政策出臺(tái)前，房地產(chǎn)商就開(kāi)始有所行動(dòng)。在湖北及江西等地有樓盤(pán)的天下置業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳潛峰接受《支點(diǎn)》記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，去年，他去紐約曼哈頓考察，對(duì)當(dāng)?shù)亻_(kāi)放式街區(qū)印象深刻。“那里沒(méi)有國(guó)內(nèi)的超大型社區(qū)，街區(qū)與街區(qū)之間比較規(guī)整，城市道路并不擁堵，人與街道的互動(dòng)關(guān)系很緊密。”

陳潛峰說(shuō)，我們將會(huì)不斷組織人員去曼哈頓研究與學(xué)習(xí)，并將成果運(yùn)用到公司的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)與生產(chǎn)中去。

“街區(qū)制并不是拆圍墻。”易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱告訴《支點(diǎn)》記者，無(wú)論大圍墻還是小圍墻，都會(huì)很難拆。“如果未來(lái)一定要突破，一定要拆圍墻，應(yīng)先從500畝以上的特大型社區(qū)入手。”

丁祖昱認(rèn)為，拆圍墻的前提是，社區(qū)道路要與城市規(guī)劃道路相通相連，否則拆圍墻就沒(méi)有任何意義。他還預(yù)測(cè)，未來(lái)大社區(qū)拆完圍墻后，大社區(qū)里的小社區(qū)一樣會(huì)加上圍墻，這類(lèi)似于上海古北社區(qū)，“未來(lái)大社區(qū)變成小社區(qū)，原來(lái)社區(qū)里的道路就公共化了。”

那些花高價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)高檔社區(qū)的業(yè)主，其初衷是花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)服務(wù)，享受品質(zhì)生活。萬(wàn)通控股董事長(zhǎng)馮侖就認(rèn)為，圍墻能帶給大家很多東西，比如被包圍的安全感、優(yōu)越感，特別是一些高檔社區(qū)，讓圍墻內(nèi)的社區(qū)業(yè)主和圍墻外的路人、小販形成了鮮明的身份差異，由此帶給業(yè)主一種尊貴感。

對(duì)于各種爭(zhēng)議，今年全國(guó)兩會(huì)期間，住建部部長(zhǎng)陳政高接受媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“《意見(jiàn)》對(duì)新住宅小區(qū)，講的是‘要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)。并不是‘一刀切。”

對(duì)開(kāi)發(fā)商品質(zhì)、服務(wù)要求更高

沒(méi)有了圍墻，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或?qū)⒚媾R大變局。

“對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，新政策對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)、設(shè)計(jì)、規(guī)劃、入住服務(wù)等提出了更高要求。”陳潛峰認(rèn)為，受政策影響，未來(lái)新建大社區(qū)要與城市道路互聯(lián)互通，調(diào)整是必然的，但是對(duì)小型社區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，并不會(huì)帶來(lái)太大影響。

北大資源武漢地產(chǎn)有限公司副總裁程道平亦認(rèn)為，新政策對(duì)高檔社區(qū)影響不大。他說(shuō)，目前高檔社區(qū)多集中在郊區(qū)地段，并不會(huì)給城市道路交通添堵。

有業(yè)界人士認(rèn)為，新政策對(duì)新建住宅小區(qū)將產(chǎn)生重大不利影響，尤其是高端社區(qū)。“獨(dú)享優(yōu)質(zhì)的社區(qū)環(huán)境資源，以及保障財(cái)富階層居住的安全性和私密性，也是高端社區(qū)的重要價(jià)值，如果傳統(tǒng)的圍合式社區(qū)不再封閉，這些賣(mài)點(diǎn)都可能被打破。”

不過(guò)，在丁祖昱看來(lái)，未來(lái)單邊長(zhǎng)度在200米以下的小型社區(qū)應(yīng)不考慮拆圍墻，從這個(gè)方面看，政策不會(huì)影響目前的高檔社區(qū)。“我們的初衷不是開(kāi)放社區(qū)，而是開(kāi)放道路。”

從產(chǎn)業(yè)發(fā)展看，街區(qū)制的變革，或?qū)⒂绊戨娚坍a(chǎn)業(yè)發(fā)展。陳潛峰坦言，隨著城市的通行功能大大提升，街道型社區(qū)的商業(yè)會(huì)增多，抗衡電商業(yè)態(tài)的物業(yè)也會(huì)增多。

上海翼碼戰(zhàn)略合作副總裁、O2Opark自組織創(chuàng)始人張波，也認(rèn)同街區(qū)制將給實(shí)體商超帶來(lái)新機(jī)遇。他告訴《支點(diǎn)》記者，互聯(lián)網(wǎng)爭(zhēng)奪的是流量和入口，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代爭(zhēng)奪的是場(chǎng)景，“街區(qū)制讓消費(fèi)者離‘場(chǎng)景更近、更便捷了。”

未來(lái)中小型地塊更吃香

從開(kāi)發(fā)商拿地層面講，新的街區(qū)制將帶來(lái)新變化。街區(qū)制后，社區(qū)規(guī)模會(huì)越來(lái)越小，這是否會(huì)讓大型社區(qū)成為歷史？

多位規(guī)劃界專(zhuān)家接受媒體采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，“現(xiàn)有的土地拍賣(mài)，一塊地不超過(guò)300畝，拍賣(mài)地塊趨于小型化更有利于地塊升值，有利于營(yíng)造街區(qū)活力，地塊小型化將成為趨勢(shì)。”

陳潛峰認(rèn)為，未來(lái)好的中小型地塊的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越來(lái)越激烈，競(jìng)價(jià)自然會(huì)水漲船高。

不過(guò)，地塊競(jìng)價(jià)的上漲，是否會(huì)帶來(lái)樓市新一輪漲價(jià)潮呢？丁祖昱稱(chēng)，街區(qū)制對(duì)樓市整體行情影響不大。

“城市規(guī)劃的首要目標(biāo)，是使生活其中的人感到幸福。盡管城市規(guī)劃的定義在不斷演變，但不變的是人的需求，是人對(duì)城市的美好夢(mèng)想。”上海同濟(jì)大學(xué)副校長(zhǎng)、中國(guó)2010年上海世界博覽會(huì)總規(guī)劃師吳志強(qiáng)最近撰文時(shí)稱(chēng)。他是參與《意見(jiàn)》起草的人士之一。（支點(diǎn)雜志2016年4月刊）