街區制后，中小型地塊競價或更高

袁陽平

核心提示：實行街區制后，街道型社區商業會增多，抗衡電商業態的物業也會增多。

美國作家簡·雅各布斯在《美國大城市的死與生》里，有過不少城市生活場景的描述：過去的住宅，一邊在廚房做飯，一邊可以看著街上玩耍的小孩，鄰居的眼睛就是最好的防御系統。

前些時，中共中央、國務院發布《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（以下簡稱《意見》）提出，我國新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，促進土地節約利用。

一石激起千層浪。《意見》發布后的三天內，相關微博話題閱讀量就達8686萬次，話題討論6萬多條?？梢娫掝}的關注度之高。

新的街區制政策，或讓產業形態發生逆轉。多位房產界高管接受《支點》采訪時表示，街區制后，街道型社區商業會增多，抗衡電商業態的物業也會增多，這或將對當前火熱的互聯網電商業態造成沖擊。未來中小型地塊將成為拿地大趨勢，好的地段競爭將會更激烈，競價自然水漲船高。

“若拆圍墻，先從特大社區入手”

家住武漢南湖都市桃源社區的搜房網資深人士熊華勇，看到街區制改革的消息后，感覺喜憂參半。他告訴《支點》記者，南湖都市桃源社區原本規劃有一條大道，后因規劃變更，社區廣場變成學校，使得社區附近多條道路成了“斷頭路”。

“若實施街區制，這些‘斷頭路、丁字路或許就能徹底打通。”從事房地產業多年的熊華勇表示，新政策對土地的充分利用是件好事，但街區制改革的推廣還需要細化。

實際上，在街區制政策出臺前，房地產商就開始有所行動。在湖北及江西等地有樓盤的天下置業集團董事長陳潛峰接受《支點》記者采訪時稱，去年，他去紐約曼哈頓考察，對當地開放式街區印象深刻?！澳抢餂]有國內的超大型社區，街區與街區之間比較規整，城市道路并不擁堵，人與街道的互動關系很緊密?！?/p>

陳潛峰說，我們將會不斷組織人員去曼哈頓研究與學習，并將成果運用到公司的樓盤開發與生產中去。

“街區制并不是拆圍墻?！币拙又袊鴪绦锌偛枚∽骊鸥嬖V《支點》記者，無論大圍墻還是小圍墻，都會很難拆?！叭绻磥硪欢ㄒ黄疲欢ㄒ饑鷫Γ瑧葟?00畝以上的特大型社區入手?！?/p>

丁祖昱認為，拆圍墻的前提是，社區道路要與城市規劃道路相通相連，否則拆圍墻就沒有任何意義。他還預測，未來大社區拆完圍墻后，大社區里的小社區一樣會加上圍墻，這類似于上海古北社區，“未來大社區變成小社區，原來社區里的道路就公共化了?！?/p>

那些花高價錢購買高檔社區的業主，其初衷是花錢購買服務，享受品質生活。萬通控股董事長馮侖就認為，圍墻能帶給大家很多東西，比如被包圍的安全感、優越感，特別是一些高檔社區，讓圍墻內的社區業主和圍墻外的路人、小販形成了鮮明的身份差異，由此帶給業主一種尊貴感。

對于各種爭議，今年全國兩會期間，住建部部長陳政高接受媒體采訪時稱，“《意見》對新住宅小區，講的是‘要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。并不是‘一刀切?！?/p>

對開發商品質、服務要求更高

沒有了圍墻，地產開發或將面臨大變局。

“對于開發商而言，新政策對樓盤品質、設計、規劃、入住服務等提出了更高要求?！标悵摲逭J為，受政策影響，未來新建大社區要與城市道路互聯互通，調整是必然的，但是對小型社區的開發建設，并不會帶來太大影響。

北大資源武漢地產有限公司副總裁程道平亦認為，新政策對高檔社區影響不大。他說，目前高檔社區多集中在郊區地段，并不會給城市道路交通添堵。

有業界人士認為，新政策對新建住宅小區將產生重大不利影響，尤其是高端社區。“獨享優質的社區環境資源，以及保障財富階層居住的安全性和私密性，也是高端社區的重要價值，如果傳統的圍合式社區不再封閉，這些賣點都可能被打破。”

不過，在丁祖昱看來，未來單邊長度在200米以下的小型社區應不考慮拆圍墻，從這個方面看，政策不會影響目前的高檔社區?！拔覀兊某踔圆皇情_放社區，而是開放道路?！?/p>

從產業發展看，街區制的變革，或將影響電商產業發展。陳潛峰坦言，隨著城市的通行功能大大提升，街道型社區的商業會增多，抗衡電商業態的物業也會增多。

上海翼碼戰略合作副總裁、O2Opark自組織創始人張波，也認同街區制將給實體商超帶來新機遇。他告訴《支點》記者，互聯網爭奪的是流量和入口，移動互聯網時代爭奪的是場景，“街區制讓消費者離‘場景更近、更便捷了?！?/p>

未來中小型地塊更吃香

從開發商拿地層面講，新的街區制將帶來新變化。街區制后，社區規模會越來越小，這是否會讓大型社區成為歷史？

多位規劃界專家接受媒體采訪時稱，“現有的土地拍賣，一塊地不超過300畝，拍賣地塊趨于小型化更有利于地塊升值，有利于營造街區活力，地塊小型化將成為趨勢?！?/p>

陳潛峰認為，未來好的中小型地塊的競爭會越來越激烈，競價自然會水漲船高。

不過，地塊競價的上漲，是否會帶來樓市新一輪漲價潮呢？丁祖昱稱，街區制對樓市整體行情影響不大。

“城市規劃的首要目標，是使生活其中的人感到幸福。盡管城市規劃的定義在不斷演變，但不變的是人的需求，是人對城市的美好夢想?！鄙虾Ｍ瑵髮W副校長、中國2010年上海世界博覽會總規劃師吳志強最近撰文時稱。他是參與《意見》起草的人士之一。（支點雜志2016年4月刊）