小議土地增值稅清算過程中的問題和對策

徐穎

摘 要：在房地產開發中，土地增值稅是非常重要的稅種之一，能規范和約束土地及房地產的交易行為，且可調節土地增值收益。因此，政府部門頒布了關于加大土地增值稅征收管理力度的相關政策和法規，但在土地增值稅的清算中仍存在一些問題，導致清算工作的難度增加。分析了當前土地增值稅清算過程中存在的問題，并提出了相應的應對策略，以期為土地增值稅清算工作的順利進行提供參考。

關鍵詞：土地增值稅；房地產；土地使用權；土地資源

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.06.059

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入及其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據進行計算的向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。在土地增值稅的新政策出臺前，土地增值稅的清算過程中存在許多問題，且這些問題并沒有因新政策的出臺而消失，影響了土地增值稅清算工作的高效進行。

1 土地增值稅清算過程中存在的問題

土地增值稅清算是指當納稅人符合土地增值稅清算的相關條件后，依照相關稅收法律法規及土地增值稅的政策規定，計算房地產開發項目需要繳納的土地增值稅稅額，向稅務機關提供相應的資料，辦理土地增值稅清算手續，并結清需要繳納的土地增值稅稅款。土地增值稅是我國稅收的重要組成部分之一，通過合理的土地增值稅清算，可規范土地的交易和使用，約束違規用地行為。但從目前的情況看，在土地增值稅的清算過程中存在以下問題。

1.1 土地使用權問題

在市場經濟的背景下，房地產行業得到了快速發展，也受到了人們的廣泛關注。城市規模的擴大及城市人口的增加使城市土地資源緊缺問題越來越嚴重，政府部門為了控制部分房地產商惡意炒作土地的行為，宏觀調控了土地交易市場，出臺了一系列限制土地交易的政策，導致部分不規范的房地產企業無法通過正規途徑獲得土地的使用權。但受到利益的驅使，部分房地產開發商通過違規的方式，從不具備開發能力的人群手中獲得了土地，且未辦理相應的土地轉讓手續，進而產生了土地增值稅和流轉稅流失的問題。

1.2 建筑工程成本計量問題

隨著我國房地產行業的快速發展，建筑工程在建設完成后，需要進行土地增值稅的清算工作，但在實際操作中存在一些問題。比如，在缺乏數據支持的情況下，無法估算建筑工程施工過程中的建造成本，部分房地產開發企業為了少繳納土地增值稅，存在虛報成本的現象，導致稅務人員無法進行有效的評估和清算。這種現象出現的原因是在建筑工程施工過程中，一些施工材料的用量較少，且這些材料是從個體開發商處購買的，未開具相應的增值稅發票，導致這部分工程成本無法被精確計算。

1.3 房屋出售價格合理性問題

在房地產的開發過程中，許多公司會將其名下的一些房地產低價出售給股東，由于是內部出售，價格比市場價格低很多，但此交易同樣需要繳納土地增值稅。如果按照同期房地產市場價格計算土地增值稅，則房地產開發商不會接受；如果不按照市場價格計算，則無法確定土地增值稅的計算方式，進而會在清算過程中出現問題。

1.4 房地產開發費用扣除問題

依照國家出臺的關于土地增值稅的相關政策，在房地產的開發過程中，所有開發費用的利息可按照其項目分攤。如果開發商具備銀行等相關機構開具的證明文件，則可根據實際情況抵扣利息。除上述情況外，其余房地產開發費用可抵扣的金額不能超過開發成本與土地購買成本之和的5%.如果不能按照房地產項目分攤利息或不具備相應的證明文件，則應按照開發費用的10%計算。在此情況下，許多房地產開發商為了減少支出，在清算土地增值稅時故意不提供相關證明。

2 土地增值稅清算問題的解決對策

針對上述問題，相關部門和稅務人員應采取有效的解決對策，確保土地增值稅的有效清算，從而保證清算結果的可靠性和準確性。

2.1 規范土地使用權

相關部門應制訂相應的標準，規范土地使用權，依法嚴厲打擊違規使用土地的行為。國土部門作為土地交易的管理機構，應進一步加強對土地資源的盤查和監管，嚴格控制土地的二次轉讓行為，避免土地使用權的隨意流轉；建設部門應加強對土地開發商資質的審查，嚴把開發審批關，如果立項單位與建設單位不符，則不予辦理相應的手續；工商管理部門應加強對房地產開發企業的管理，在其辦理股權轉移時，必須要求企業提供稅務機關的前置涉稅事宜審批手續；稅務機關應加強對土地交易管理，嚴格依照稅法對已經形成事實的交易征收稅款，補征應繳但未繳的各項稅收，并對相應的責任單位收取滯納金等。

2.2 注重成本管理

對于稅務人員而言，在清算房地產土地增值稅的過程中，應注重對成本費用的管理，將其作為一項基本工作，而不是僅在需要的時候才清查房地產的建設成本；應加強對房地產開發成本的了解，明確開發費用的構成，以免在土地增值稅的清算過程中出現漏記或多記的情況；在日常工作中，稅務人員應加強監管，督促相關人員詳細分析、管理建筑成本，不能將所有的建筑成本混淆在一起，以免出現混亂。此外，成本核查結果應交至有關部門審核，從而明確之前無法核實的工程成本。

2.3 明確計稅價格

對于部分房地產開發商建設的建筑產品，如果沒有同類商品房作對比，則無法估算其市場價格。在此情況下，如果估算的計稅價格過高，則易引起納稅人的不滿；如果估算的計稅價格過低，則會影響土地增值稅的合理征收，進而損害了集體利益。因此，稅務部門應綜合考慮各方面的影響因素，科學、有效地制訂與市場價格較為接近的商品房計稅價格公式，并結合該公式計算土地增值稅，從而確保計稅價格的合理性。這樣不僅能避免房地產開發商因商品房計稅價格過高而產生不滿情緒，還能保證稅務部門土地增值稅清算工作的順利進行。

2.4 被動性清算

在征收稅款的過程中，如果房地產企業出現逃稅或拖延繳納稅款的行為，則會對土地增值稅的清算工作造成一定的影響。針對此情況，稅務人員可結合新的土地增值稅清算政策，對拖延繳納土地增值稅的開發商進行被動性清算，即如果符合土地增值稅清算條件的房地產企業未在90 d內主動向稅務機關報送相應的土地增值稅清算資料，則要求其在規定的時間內完成對土地增值稅的清算。

2.5 核實相關證明

在對房地產開發商進行土地增值稅的清算時，稅務人員應確保房地產開發費用中的利息能按照房地產的具體項目分攤，并核實銀行等機構開具的各類證明文件，確保其準確無誤，之后可以此為依據，明確房地產開發商在土地增值稅清算過程中能夠抵扣的金額。

3 結束語

總而言之，在對土地增值稅進行清算的過程中，稅務部門應基于房地產市場的變化情況，參照新的土地增值稅清算政策及時調整計稅方式，確保土地增值稅清算的科學性和合理性，并強化稅務管理，充分發揮稅收的杠桿作用，從而規范房地產市場的交易行為，推動房地產市場的持續、穩定發展。

參考文獻

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〔編輯：張思楠〕