中國房地產市場的罪與罰

賈文藝

(蘇州經貿職業技術學院，江蘇　蘇州　215009)

中國房地產市場的罪與罰

賈文藝

(蘇州經貿職業技術學院，江蘇蘇州215009)

[摘要]中國的房地產市場經過十幾年的發展,老百姓的住房需求基本得到滿足,但代價是沉重的,房地產市場所帶來的問題已經顯現出來。文章對中國近二十年來房地產市場歷史發展現狀進行分析,找出造成目前房地產發展亂象的原因,提出幾點房地產市場健康發展的出路,以達到房地產市場發展和改善老百姓住房的目的。

[關鍵詞]房價；房地產；出路

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.17.124

1中國房地產的發展歷史

自1998年房改以來,中國的房地產市場發生了翻天覆地的變化,老百姓的住房條件有了很大的改善,這是值得肯定的地方,中國房地產市場用了短短十幾年的時間走完發達國家幾十年甚至上百年的發展歷程,當然如此跨越式的發展房地產,也產生了很大的問題,主要有工程質量下降,產生很多豆腐渣工程,造成了資源浪費。

2中國房地產市場的現狀

房地產快速增長帶來的另一個大的問題是房價的瘋漲,到2013房地產發展的頂峰時,中國不僅人均住房面積達到世界的前列,房價即便是按照絕對價格來算也已達到世界前列,如果按購買力來計算,中國的房價已達到發達國家房價的5倍,也就是說買同樣一套住房,中國人要比西方人多4倍的付出。盡管2014年房價上漲趨緩,但仍處在歷史最高位,老百姓憑借正常合法的收入已無力購買一套住房。僅2003年到2013年10年間,全國的房價普遍翻了2番,一些地區的房價增長了近10倍,而同期老百姓收入只翻了一番。從2015年下半年開始,由于絕大部分城市限購政策的退出,以及相關鼓勵購房的優惠政策相繼出臺,一線城市及一些重點城市的房價又開始瘋狂的上漲,其中不乏人為炒作。高房價已制約了房地產市場的可持續發展,對國民經濟的健康持續發展造成很大傷害。

中國的房價已經漲到如此高位,世界罕見,從國際經驗來看,房價在暴漲之后必然要暴跌。從我國目前的房地產現狀來看,地方政府在采取各種措施來維持高房價,進而能夠保持高地價,這樣地方政府就有有錢花了,然而想保持高房價是徒勞的,暴跌只是時間問題,因為歷史已經告訴我們,那些經歷過房價暴漲的國家和地區房價沒有不暴跌的。

3中國房地產市場亂象產生的原因

3.1暴利產業

說房地產行業是暴利行業一點都不過分,中國的房價暴漲了十幾年,目前除了一些三四線城市的房價有所下降外,大部分城市的房價又回到了上升的通道,房價從房改之初的幾百元1平方米漲到現在幾萬元1平方米。在房價不斷攀升的過程中,房地產的利潤可能超乎想象,舉個簡單的例子,大家都看過房地產銷售一天一個價的現象,同樣的一塊地,同時造好的房子,可以說成本一樣的,最多是晚賣幾天資金回收方面的時間成本,而價格呢？除了獲得高額利潤之外,還要10%、20%甚至更高的往上漲,政府沒有采取任何措施,還有比這更暴利的嗎？

暴利的結果是各行各業都在往房地產行業轉移,實體產業沒人愿意做,實體產業投資時間長,見效慢,利潤低。房地產經濟對國民經濟的發展造成傷害,同時還造成一些產業的產能過剩,現在很多人看到了房地產的發展帶動了上下游幾十個產業的發展,這些產業也獲得了足夠的利潤,但他們沒有意識到房地產的快速增長不會持續太久,現在每個家庭已經擁有1套以上住房,房地產的銷售將進入下降通道,上下游的產業因此受到影響。

3.2市場失靈

中國實行的社會主義市場經濟,和西方的自由市場經濟還是有區別的,也就是說,國家要對關系到國計民生的經濟活動進行調控,即使在西方經濟發達國家,政府調控也是必不可少的,但他們往往是通過法律實施管理。而我國剛剛進入市場經濟,法律很不完善,這個時候放開房地產市場由市場主導,市場出現混亂是必然的。十幾年來,房價是越漲越高,很多人看到了機會,那就是炒房,銀行也大力支持炒房客的行為,使得老百姓有了一種預期,房價會一直漲,他們紛紛提前購買住房,在現有住房不能滿足老百姓的購買需求時,開發商就不斷提價,造成惡性循環,越買越漲,越漲越買,直到買不起為止。

3.3缺少監管

監管不是簡單的調控,為什么屢次調控失敗,沒有切中要害是一個方面,最主要的是一些地方政府的不作為,為了地方的利益,上有政策,下有對策,總有各種理由不執行或不完全執行相關政策。監管會傷害到某些團體的利益,而一些政府部門與這些團體有著千絲萬縷的聯系,如果這些團體的利益減少時,這些政府部門的利益也會隨之減少,這就造成了腐敗,從近幾年落馬的官員來看,很多都和房地產相關,可以說房地產是腐敗的溫床。

3.4措施失敗

3.4.1控房價

上一屆政府為了控制房價快速上漲,多次進行所謂的調控,但屢屢失敗,關鍵是沒有找到房價快速上漲的真正原因,措施不到位,結果是適得其反,房價是越調控越高,被社會上調侃為“空調”。

其實造成房價上漲的原因很簡單,正像前面所提到的,老百姓有住房需求,政府沒有提供足夠的保障住房,完全交由市場來完成,而市場是逐利的,在供不應求時價格肯定上漲,再加上各種投機活動,政府沒有采取合理措施,還有腐敗因素的存在,使得房價不斷攀升,短短10年很多地區房價上漲了10倍多,最后只好承認調控失敗,現在沒人再提控制房價了。

3.4.2去庫存

由于調控失敗,其后果慢慢顯現了,那就是房屋過剩。由于房價的連年暴漲,使得地方政府和開發商熱情高漲,感覺房價會一直漲上去,地方政府可以獲得越來越高的土地出讓金,而開發商可以獲得高額的回報,所以房子蓋得越來越多。他們忽略了一個問題——購買力,按照目前的收入水平,有多少人能買得起房？不知地方政府有沒有算過這筆賬,當普通老百姓傾3代之力付了首付,再按揭30年,幾乎要工作一輩子仍然不足以買到一套房子的時候,他們還會買嗎？就讓有錢人去炒房玩吧。

現在提出去庫存,從目前通過提供優惠政策來刺激消費者購房來看,可能會重蹈過去調控的覆轍。由于有了優惠政策以及過去限制政策的退出,房價開始上漲,結果是加重了老百姓的購房負擔,尤其是通過農民工買房去庫存。讓農民工來買房,已經有不少人提出質疑,農民工買得起嗎？農民工的月收入3000元左右,就算他們不吃不穿也不花在教育、醫療等方面,他們一年的收入在大城市不足以購買1平方米的房子,假如按揭,即使不要本金,他們的收入不夠支付銀行利息的。更何況他們上有老下有小都在等著這份收入度日。顯然讓農民工買房來解決房屋過剩問題是不切實際的。所以說,在解決房地產出現問題的時候不能頭疼醫頭,腳痛醫腳,要找到問題所在,對癥下藥,才能從根本上解決問題。

4中國房地產市場發展的出路

4.1政府主導

把房地產作為國家的支柱產業是個錯誤,完全交由市場主導也是一個錯誤,調控失敗可以理解,本身我們搞社會主義市場經濟就是摸著石頭過河,錯誤難免,但要做到有錯就改。住房問題事關每個老百姓的利益,為了老百姓能夠安居樂業,是一項民生工程,古今中外政府都會非常重視,都由政府來主導,當然這里的主導不是包辦,在政府財力有限的情況下交由市場完成部分職能是可以的,完全交由市場必然出現混亂,使老百姓的利益受到損失,經濟就會出現問題。

從目前的情況來看,在打擊各種投機、腐敗以及暴利的不法行為的同時,政府應加大經濟適用房的建設,3600萬經濟適用房只是開始,不可能視為結束,更不能把現在庫存高歸因于經濟適用房的存在,而是恰恰相反,正是由于政府提供的保障住房太少,老百姓都跑到市場上去購房,房價居高不下,老百姓買不起了,自然庫存就增加。去庫存最好的方法是降房價,老百姓買得起了,庫存自然就下降了。現在為什么采取各種措施仍然庫存在增加,根本原因是高房價,如果政府提供更多的經濟適用房,房價不會這么高。

4.2緩慢推進城鎮化

城鎮化建設是一個國家文明和進步的象征,但不能冒進,在全國仍有1億人口沒有解決溫飽問題的時候,過快推進城鎮化類似于大躍進。過快推進城鎮化的不利后果已經顯現,許多被上樓的農民感覺到生活很不方便,生活成本增加是一方面,主要是從事農業生產的機具無法搬上樓,正常的生產生活受到影響。

4.3增加保障房供應

目前的庫存增加,是結構性問題,在房價居高不下的時候想讓老百姓去買房顯然是異想天開,在很多老百姓買不起房的時候還需要政府來提供保障性住房,在政府提供的保障住房不能滿足老百姓的住房需求時,政府可以采取措施增加供應量。

目前去庫存的背景下,政府提供的住房遠遠不能滿足老百姓的需求,由政府出面來購買開發商建造的商品房作為經濟適用房提供給需要住房的老百姓,無疑是一舉雙得的事情,既去了一部分庫存,解決開發商的困難,又讓一些買不起商品房的老百姓有了住房,解決了老百姓的住房需求。

4.4法制保障

中國房地產發展的亂象部分歸因于法制不健全,必須制定相關法律規范房地產市場。房地產開發商可以隨意加價,不受任何約束,也不會受到任何懲罰,他們就可以肆無忌憚操縱價格。

對于炒房行為,明顯是違背市場的行為,炒房者不是住房的需求主體,通過低價購買高價賣出,從中獲利,嚴重擾亂經濟秩序,沒有任何人去制止這種行為,更有甚者,一些地方政府為了推高房價進而獲得高額土地出讓金,默認甚至慫恿這種炒房行為,打出“歡迎溫州炒房團”的標語,可以說到了無法無天的地步,在任何一個法制社會都不會允許這種炒房行為,完全不顧大部分老百姓的購買力,炒房的結果是虛高的房價,老百姓深受其害。

5結論

房地產市場發展近20年來一直是老百姓和政府心中的痛,盡管政府采取了一些措施想穩定房價,但事與愿違,房價仍然居高不下,大大超出了老百姓的購買能力,老百姓苦不堪言。國民經濟成了房地產經濟,已經嚴重影響到國家的經濟安全。作為一項民生工程,政府必須主導房地產市場的發展,采取一些合理的措施,進一步健全法律,使老百姓能夠安居樂業,房地產市場才能夠健康發展,保持社會的長治久安。

參考文獻：

[1]賈文藝.中國房地產市場的發展研究[J].合作經濟與科技,2015(12).

[2]賈文藝.中國房地產市場的困局與出路[J].商業經濟,2013(10).

[作者簡介]賈文藝(1966—),男,江蘇邳州人,管理學博士,蘇州經貿職業技術學院副教授。研究方向：市場營銷，戰略管理。