樓市稅收新政對四川省二線城市房地產市場發展與地方稅收規模的影響分析

樂山市地方稅務局

摘 要：為合理引導住房消費、促進改善性住房需求，樂山作為四川省二線城市陸續貫徹落實下調契稅稅率與調整房地產交易環節契稅、營業稅兩項普惠性稅收優惠政策。樓市稅收新政出臺后對本地房地產市場發展產生了較為積極的影響，下一步綜合運用多種手段，穩定市場信貸政策，逐步完善地稅體系，夯實地方財力基礎。

關鍵詞：樓市稅收新政；住房消費；稅收優惠政策

中圖分類號：F29 文獻標識碼：B doi：10.3969/j.issn.1009-6922.2016.03.01

文章編號：1009-6922（2016）03-05-02

一、樂山市房地產市場發展回顧

樂山市房地產發展始于1998年，已經歷了形成、提速、回落、平穩4個階段，商品住房銷售面積、均價長期處于全省中游水平。步入2014年，在全國樓市降溫的大背景下，加之本地市場抗風險能力較弱、發展周期與全省其他地區存在差異等因素，市場發展進入相對低迷時期，衡量發展的各項重要指標均不同程度呈回落態勢，全市經濟對房地產的依賴程度（開發投資金額/GDP總產值）也由2013年的18.50%下降至2015年的11.75%。

二、政策效應分析

此番樓市稅收新政著力點在于通過直接下調契稅稅率與放寬房產買賣稅收要素限制，降低房屋、土地權屬交易的稅收負擔，進而在供、需兩側共促市場發展。政策實施后，在較短時期內取得了“促需求、去存量、保穩定”的成效。

（一）增量交易回升，降低庫存風險

在貸款利率下調、發放購房補貼等多項利好政策共同配合、驅動下，樂山市市場下行趨勢有所扭轉，2016年2-3月，全市商品住房成交面積達60.76萬平方米，同比增加17.61萬平方米，增長40.81%。衡量市場庫存的重要指標商品住宅存銷比（當月待售面積/連續6個月平均銷售備案面積），由1月的11.34下降至3月的10.31，客觀印證了政策對促進銷售、消化庫存的積極效應。

（二）房價跌幅收窄，價格整體平穩

2016年1-3月，全市商品住宅成交均價為3816元/平方米，新政實施后，作為供給側的房企主動調整市場營銷策略，紛紛收窄房價下調空間，逐步增加竣工房產市場投放量。以樂山市中心城區為例，3月商品住宅成交均價環比漲幅為1.56%，短期內扭轉了自2015年8月以來房價連續下跌趨勢，邦泰國際、時代青江等大型樓盤住宅銷量與均價環比2月分別上升18.4%、1.2%。隨著政策效應深化，預測全市房價持續探底的階段或將結束，但當前仍屬買方市場，決定商品住宅銷售均價不會出現較大波動，保守估計到年底將回調至2016年6月價格水平（4132元/平方米）。

（三）發展因素約束，市場分化加大

樂山市下轄4區、4縣、2個自治縣與1個縣級市，各地在經濟發展、人口規模、地理狀況等方面各有差異。區域間發展不均衡，加之受開發規模、市場周期等因素約束，在本輪政策施行后，各地市場表現情況不一。2016年2-3月市中區、犍為、峨眉山、井研等需求旺盛地區商品住宅成交面積同比增長74.85%，而五通橋、沙灣等需求飽和地區成交面積則同比下降17.68%。隨著政策效應持續發酵，將加速樂山市房地產市場分化程度，對市中區、峨眉、犍為等在人口基數、基礎建設、自然環境方面具備先天發展優勢的地區去庫存將明顯加快；對井研、沐川等具有獨特比較優勢的地區將持續保持平穩發展；而對五通橋、沙灣、夾江等重工業集中區與峨邊、馬邊、金口河等民族偏遠地區受本地需求規模限制，短期內難以快速增容，市場仍面臨下行風險。

（四）政策傳導積極，土地交易回溫

稅率下調后，契稅稅負直接下降25%，與之相關的融資成本也同步下降，加之商品住宅銷量提升利于后期開發資金的積累，促使房企拿地意愿由保守謹慎逐步轉為積極樂觀，土地交易市場逐步復蘇。1-3月，全市成交住宅類商服土地11宗、面積58.1萬平方米、總金額21.71億元，打破了去年同期僅1宗同類土地成交的冷清局面。

（五）帶動二手交易，轉變交易格局

持有期在2-5年的商品住房（以下簡稱“次新房”）占二手住房交易較大份額，但因前期商品住房銷價下跌，與次新房售價逐步趨近，分化轉移二手住房置業需求。新政實施后，降低營業稅稅負使次新房回歸在二手房交易的主體地位，轉變自2016年以來老舊住房占比近六成的市場格局。2016年2-3月，全市二手住房成交面積17.76萬平方米，均價為1803元/平方米，其中：次新房交易面積占比為68.23%，同比上升26.64個百分點。

（六）減收效應明顯，減稅規模擴大

新政實施后，征稅要素放寬、受惠對象增加，在市場交易量與價格維系不變的情形下，測算得出契稅綜合減收比例為32.59%。根據往年入庫數據，預計全年減收契稅、營業稅約為2.35億元，其中：契稅預計減收2.32億元、營業稅預計減收292萬元。

三、關于促進市場發展與重構地方財力基礎的建議

（一）綜合運用多種手段，助力市場“去庫存”

在擴大需求方面，一是立足樂山本土資源優勢，加快發展旅游地產，發揮旅游拉動地產、地產促進旅游的乘數效應。二是堅持本地品牌走出去戰略，在吸引本地人群返鄉置業同時，持續擴大城市影響力。三是貫徹落實中央人口對接政策，發揮樂山市在養育成本低、房價平穩、戶型選擇多樣等方面的比較優勢，提升生育意愿；四是增強經濟發展后勁，提高城鎮居民與農民工房產支付能力，鼓勵支持現代服務業與高新技術產業發展，促進勞動力就業本地化；五是繼續加大交通、醫療、教育等基礎設施建設、持續改善公共服務水平，提升城市綜合競爭力。在優化供給方面，一是全面推行棚改貨幣化安置模式，逐步建立購租并舉的住房制度；二是盤活閑置土地，積極爭取土地改革新政授權，緩解當前供地緊張態勢；三是落實“簡政放權”各項政策，減少政府對微觀經濟事務的行政干預；四是如期完成“營改增”工作，發揮減稅效應在托舉市場發展的牽引作用。

（二）穩定市場信貸政策，避免市場“高杠桿”

近期，我國重點城市房價快速上漲，究其原因為下調首付比例、信貸加杠桿后形成的市場泡沫，與施行樓市稅收新政并無實質關聯。就樂山而言，由于金融市場管制較嚴、金融創新工具發展相對滯后且公積金政策成效明顯（綜合指標位列全國地市州盟第4），故尚未累積此類風險。本文建議，政府決策層應堅守底線思維，要清醒地意識到“去庫存”不能以變相“加杠桿”的方式實現，應通過其他渠道確保房地產市場與金融市場雙穩定。一是在宏觀層面，短期內，央行對居民購房應持續保持穩健的信貸政策，清理退出易引發次貸的金融工具，指令性調整個別地區低首付或零首付比例。在中長期，適時推動《住房公積金條例》修訂，推行公積金個人貸款資產證券化，擴大制度受益群體范圍。借鑒美國的“兩房”模式，成立中國版住房銀行，盤活信貸資產存量，通過購買商業銀行的房地產抵押貸款，改善商業銀行的資產負債結構，提高其放貸意愿。二是在微觀層面，地方政府應倡導房企理性融資，支持其綜合運用債務融資工具方式募集開發建設資金；在國家批準的業務范圍內，積極爭取政策性金融機構為新型城鎮與保障性住房提供期限長、成本低的政策性資金支持；鼓勵地方金融機構利用降準所釋放資金購買國債，使財政資金間接提高資本充足率，解決商業銀行信貸難題。

（三）完善我國地稅體系，夯實地方財力基礎

2016年5月“營改增”將實現收官，當前已完成制度總體設計，各項基礎準備工作正全力、有序推進。“營改增”后，地方稅收因缺少主體稅種，收入規模驟減趨勢不可避免，與之密切相關的房地產業稅收占地稅收入比重預計下降12.84%，而增值稅因其稅制決定而導致整體稅負降低，地方分享部分也將同向減少。為彌補日趨擴大的地方財源缺口，地方政府或將采取增加土地供給、擴大債務規模等應對策略，但這些措施將使原有問題累積，增加市場運行風險。為統籌解決地方財源緊張問題，本文建議在短期內，通過加大轉移支付力度、引導創新PPP合作機制、調整共享稅分成比例等方式緩解地方政府資金壓力。而從長期分析，為使地方政府享有更為直接、穩定、可靠的收入來源，不能僅依靠稅務部門持續優化征管模式，更應著力于加快完善我國地方稅體系建設，實施遞進式、深層次的地方稅制改革，一是對不可再生資源全面實行資源稅從價定率征收，將水、林木等重要資源產品納入應稅范圍；二是推進個人所得稅綜合與分類稅制改革；三是將城市維護建設稅、教育費附加與地方教育附加合并為城鄉建設稅；四是擴大消費稅征收范圍，調整征稅環節，與車輛購置稅合并后轉為地方稅；五是研究設計房地產稅與環境保護稅實施方案，建立與之適應的配套政策與開征條件，逐步形成以直接稅為主體的地方稅體系。

責任編輯：楊靜