房地產開發授信項目前期風險識別

項目風險識別是項目風險管理的基礎和重要的組成部分。風險識別包括兩項任務：判斷有什么風險和找出風險的成因。在實際工作中，各種風險往往交織在一起，而且引起風險的原因也錯綜復雜。為了緩和、減輕和控制風險的負面影響，我們需要識別風險。房地產授信項目的貸前風險識別是房地產授信業務的基礎工作和重要的組成部分。本文主要通過對借款人及關系人資信調查、授信項目概況和建設情況分析、房地產開發項目市場風險分析進行授信項目具體的風險識別。

一、借款人及關系人資信調查

房地產授信業務的借款人應為房地產開發企業，是經工商行政管理機關核準登記的企業法人，并具有房地產開發資質。借款人向商業銀行申請房地產項目貸款，應具有銷售有市場，經營有效益，具備償還貸款的經濟能力，按規定用途使用貸款，不挪用信貸資金，按貸款合同期限歸還貸款本息、恪守信用等基本條件。銀行信貸人員必須對授信房地產開發企業進行實地查訪，客觀鑒證為主，要走訪企業負責人、前期部、財務部、銷售部及客服部人員，全面掌握授信客戶信息，并對貸前調查的時間、地點及參與人員、過程及結果進行客觀記載。具體調查內容為：

（一）股東背景調查

對授信企業股東背景進行核實，并全面搜集客戶關聯企業、關聯交易信息，注意識別客戶內部關聯人關聯交易帶來的風險。摸清被調查對象各主要股東間的關聯，掌握最終控制人的背景及信用狀況，對股東及股東結構變化頻繁的企業，應對變化原因進行詳細調查。

（二）驗證業務資料的真實性

授信人員應到企業的辦公經營場所實地核實企業重要材料，如營業執照、組織機構代碼證書、稅務登記證、公司章程、驗資報告、貸款卡、審計報告等的原件，審查上述證件是否年檢，銀行留存加蓋公司公章的復印件備查，如有必要，銀行信貸人員還應到發證機關或網站進行核實。在對借款人及關系人進行貸前調查時，還應注重對公司管理層及核心人員的考察。著重調查企業的管理模式及有效性，決策層的領導風格，經營思路，誠信度，并對主要領導者，關鍵崗位人員的從業經歷，行業經驗，工作水準及穩定性進行考察。

二、授信項目概況和建設情況分析

房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險。這里將運用項目風險管理中檢查表法對影響授信項目概況和建設的主要情況進行分析。這里的檢查表法就是用來記錄和整理影響授信項目建設情況應重點分析的幾個重要方面，對房地產授信項目的概括及建設情況在貸前調查階段進行詳細的描繪和分析，從而識別引起授信項目風險的各項關鍵因素。在現在的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面：

（一）項目概況和建設情況分析。要對項目建設的基本情況、建設條件、實施進程、設計施工監理情況、環境保護條件等進行綜合論證分析。

（二）項目建設的基本情況分析。要調查項目的地理位置、四至、用途、主要建設指標（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發期限以及項目所在地區有關房地產開發的政策環境、發展規劃、發展狀況和環保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產業政策、區域發展戰略及銀行信貸投向政策等。土地儲備項目，需對土地性質、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規劃中的用途與預計開發計劃是否相符等土地整體情況進行認真的調查分析。

（三）項目的定位風險分析。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。

（四）項目的投資支持能力分析。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握得不準或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險） 。

（五）項目建設的設計、施工、監理情況分析。要調查項目工程建設的招投標方式是否符合國家有關部門的規定；調查分析設計、施工企業和建設監理企業的資質等級、資信業績。

（六）項目建設的環境保護條件分析。要調查項目建設地區的環境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態環境的變化，審查項目為節能環保所采取的措施、環境影響評價報告的批復情況及當地環保主管部門對該項目的環保要求。

三、房地產開發項目市場風險分析

風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。項目市場情況評估要求貸款調查評估人員通過對房地產投資環境、項目市場定位、房地產經營方式的分析，通過市場調查與預測，對房地產貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。

（一）房地產投資環境分析。要了解項目所在地區政治、經濟、文化、自然資源等方面的情況，調查項目所在區域的自然條件、城市規劃、基礎設施、交通便利程度、文化教育條件、醫療衛生條件、金融保險條件、民風民俗條件及社區服務條件等方面情況。預測國家及地方的經濟政策和產業政策、已經發生或將要發生的重大事件及當地地質、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產開發項目的影響程度以及本項目對周邊環境的影響。

（二）項目市場定位分析。要根據房地產項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區的具體情況評價項目的市場定位的準確性。針對項目物業類型（如居住、商業、辦公和其他等物業類型）及其特點進行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費群體。通過有效途徑了解過去及當前房地產市場供需狀況、價格狀況、競爭狀況，以確認房地產投資類型，并結合當前宏觀經濟走勢，確定當前房地產市場所處的房地產周期位置，選擇合適的入市時機，規避房地產投資的周期風險。經過此階段的調查研究，初步把握房地產投資風險相對較小、投資潛力較大的投資類型。

（三）房地產產品經營方式分析。要通過對開發項目的資金壓力、開發商自身的經營能力以及房地產產品的市場接受程度等內容的了解，分析房地產項目采取出售（包括預售）、出租（包括預租、短租或長租）、自營（指出售、出租以外的經營方式）等不同的經營方式的市場情況。

（四）運用SWOT分析法對房地產開發授信項目分析。SWOT是優勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機會（Opportunity）、和威脅（Threats）的合稱。它是將對房地產項目內外部條件各方面內容進行綜合和概括，進而分析項目的優勢和劣勢、機會和威脅的一種方法。其中，優勢和劣勢分析主要著眼于項目自身的實力及與競爭對手的比較，當兩個房地產處在同一競爭市場或者說它們都有能力向同一消費群體提供產品和服務時，如果其中一個項目有更高的市場獲得率或市場獲得潛力，那么就認為這個項目比另外一個項目更具有競爭優勢。反之，則為競爭劣勢。而機會和威脅是指外部環境的變化及對項目的可能影響，房地產項目的外部環境主要由兩部分構成：宏觀環境，如經濟的、技術的、政治的、法律的、社會的或文化的環境因素；微觀環境因素，如消費者、競爭項目等。內、外部環境之間有著緊密的聯系。

將調查得出的各種因素根據輕重緩急或影響程度等用排序方式排列，將那些對項目發展有直接的、重要的影響因素先排列出來，而將那些間接的、次要的、少許的、不急的、短暫的影響因素排列在后面。然后，制定行動對策。行動對策包括：

1.最小與最小對策（WT對策）。即考慮劣勢因素和威脅因素，目的是努力使這些因素影響都趨于最小。

2.最小與最大對策（WO對策）。即著重考慮劣勢因素和機會因素，目的是努力使劣勢影響趨于最小，使機會趨于最大，劣勢不成為機會的障礙。

3.最大與最小對策（ST對策）。即著重考慮優勢因素和威脅因素，目的是努力使優勢因素影響趨于最大，使威脅因素影響趨于最小，用優勢抵抗威脅。

4.最大與最大對策（SO對策）。即著重考慮優勢因素和機會因素，目的在于努力使這兩種因素影響都趨于最大。

可見，WT對策是一種最為悲觀的對策，是處在最困難的情況下不得不采取的對策；WO對策和ST對策是一種苦樂參半的對策，是處在一般情況下采取的對策；SO對策是一種最理想的對策，是處在最為順暢的情況下十分樂于采取的對策。

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