房地產(chǎn)開發(fā)授信項目前期風(fēng)險識別

項目風(fēng)險識別是項目風(fēng)險管理的基礎(chǔ)和重要的組成部分。風(fēng)險識別包括兩項任務(wù)：判斷有什么風(fēng)險和找出風(fēng)險的成因。在實際工作中，各種風(fēng)險往往交織在一起，而且引起風(fēng)險的原因也錯綜復(fù)雜。為了緩和、減輕和控制風(fēng)險的負(fù)面影響，我們需要識別風(fēng)險。房地產(chǎn)授信項目的貸前風(fēng)險識別是房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)工作和重要的組成部分。本文主要通過對借款人及關(guān)系人資信調(diào)查、授信項目概況和建設(shè)情況分析、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場風(fēng)險分析進(jìn)行授信項目具體的風(fēng)險識別。

一、借款人及關(guān)系人資信調(diào)查

房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)的借款人應(yīng)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人，并具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。借款人向商業(yè)銀行申請房地產(chǎn)項目貸款，應(yīng)具有銷售有市場，經(jīng)營有效益，具備償還貸款的經(jīng)濟(jì)能力，按規(guī)定用途使用貸款，不挪用信貸資金，按貸款合同期限歸還貸款本息、恪守信用等基本條件。銀行信貸人員必須對授信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行實地查訪，客觀鑒證為主，要走訪企業(yè)負(fù)責(zé)人、前期部、財務(wù)部、銷售部及客服部人員，全面掌握授信客戶信息，并對貸前調(diào)查的時間、地點(diǎn)及參與人員、過程及結(jié)果進(jìn)行客觀記載。具體調(diào)查內(nèi)容為：

（一）股東背景調(diào)查

對授信企業(yè)股東背景進(jìn)行核實，并全面搜集客戶關(guān)聯(lián)企業(yè)、關(guān)聯(lián)交易信息，注意識別客戶內(nèi)部關(guān)聯(lián)人關(guān)聯(lián)交易帶來的風(fēng)險。摸清被調(diào)查對象各主要股東間的關(guān)聯(lián)，掌握最終控制人的背景及信用狀況，對股東及股東結(jié)構(gòu)變化頻繁的企業(yè)，應(yīng)對變化原因進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。

（二）驗證業(yè)務(wù)資料的真實性

授信人員應(yīng)到企業(yè)的辦公經(jīng)營場所實地核實企業(yè)重要材料，如營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證書、稅務(wù)登記證、公司章程、驗資報告、貸款卡、審計報告等的原件，審查上述證件是否年檢，銀行留存加蓋公司公章的復(fù)印件備查，如有必要，銀行信貸人員還應(yīng)到發(fā)證機(jī)關(guān)或網(wǎng)站進(jìn)行核實。在對借款人及關(guān)系人進(jìn)行貸前調(diào)查時，還應(yīng)注重對公司管理層及核心人員的考察。著重調(diào)查企業(yè)的管理模式及有效性，決策層的領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格，經(jīng)營思路，誠信度，并對主要領(lǐng)導(dǎo)者，關(guān)鍵崗位人員的從業(yè)經(jīng)歷，行業(yè)經(jīng)驗，工作水準(zhǔn)及穩(wěn)定性進(jìn)行考察。

二、授信項目概況和建設(shè)情況分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的風(fēng)險，實際上是開發(fā)商實施開發(fā)過程中固有的風(fēng)險。這里將運(yùn)用項目風(fēng)險管理中檢查表法對影響授信項目概況和建設(shè)的主要情況進(jìn)行分析。這里的檢查表法就是用來記錄和整理影響授信項目建設(shè)情況應(yīng)重點(diǎn)分析的幾個重要方面，對房地產(chǎn)授信項目的概括及建設(shè)情況在貸前調(diào)查階段進(jìn)行詳細(xì)的描繪和分析，從而識別引起授信項目風(fēng)險的各項關(guān)鍵因素。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）項目概況和建設(shè)情況分析。要對項目建設(shè)的基本情況、建設(shè)條件、實施進(jìn)程、設(shè)計施工監(jiān)理情況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。

（二）項目建設(shè)的基本情況分析。要調(diào)查項目的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類型、綠化率、土地使用年限等）、總投資和資金來源、計劃開工和竣工時間、開發(fā)期限以及項目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該項目是否符合國家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略及銀行信貸投向政策等。土地儲備項目，需對土地性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等土地整體情況進(jìn)行認(rèn)真的調(diào)查分析。

（三）項目的定位風(fēng)險分析。房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。

（四）項目的投資支持能力分析。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認(rèn)識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業(yè)資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析存在著嚴(yán)重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業(yè)政策，對大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境把握得不準(zhǔn)或者是成本過程控制嚴(yán)重失控（突發(fā)性事件）、意外因素過多等等原因，導(dǎo)致的項目資金支付能力達(dá)不到計劃要求，給項目建設(shè)造成的風(fēng)險（可控制風(fēng)險和決策風(fēng)險） 。

（五）項目建設(shè)的設(shè)計、施工、監(jiān)理情況分析。要調(diào)查項目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合國家有關(guān)部門的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級、資信業(yè)績。

（六）項目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件分析。要調(diào)查項目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項目是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查項目為節(jié)能環(huán)保所采取的措施、環(huán)境影響評價報告的批復(fù)情況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門對該項目的環(huán)保要求。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目市場風(fēng)險分析

風(fēng)險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內(nèi)，那些可能發(fā)生的結(jié)果之間的差異程度，實際上就是實際結(jié)果與計劃結(jié)果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風(fēng)險就越大。項目市場情況評估要求貸款調(diào)查評估人員通過對房地產(chǎn)投資環(huán)境、項目市場定位、房地產(chǎn)經(jīng)營方式的分析，通過市場調(diào)查與預(yù)測，對房地產(chǎn)貸款項目的市場競爭能力、銷售前景作出判斷。

（一）房地產(chǎn)投資環(huán)境分析。要了解項目所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的情況，調(diào)查項目所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)服務(wù)條件等方面情況。預(yù)測國家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大事件及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響程度以及本項目對周邊環(huán)境的影響。

（二）項目市場定位分析。要根據(jù)房地產(chǎn)項目的用途、未來獲取收益的方式及所在地區(qū)的具體情況評價項目的市場定位的準(zhǔn)確性。針對項目物業(yè)類型（如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類型）及其特點(diǎn)進(jìn)行分析，以判斷評估項目所具有的檔次及其面向的主要消費(fèi)群體。通過有效途徑了解過去及當(dāng)前房地產(chǎn)市場供需狀況、價格狀況、競爭狀況，以確認(rèn)房地產(chǎn)投資類型，并結(jié)合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，確定當(dāng)前房地產(chǎn)市場所處的房地產(chǎn)周期位置，選擇合適的入市時機(jī)，規(guī)避房地產(chǎn)投資的周期風(fēng)險。經(jīng)過此階段的調(diào)查研究，初步把握房地產(chǎn)投資風(fēng)險相對較小、投資潛力較大的投資類型。

（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式分析。要通過對開發(fā)項目的資金壓力、開發(fā)商自身的經(jīng)營能力以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場接受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)項目采取出售（包括預(yù)售）、出租（包括預(yù)租、短租或長租）、自營（指出售、出租以外的經(jīng)營方式）等不同的經(jīng)營方式的市場情況。

（四）運(yùn)用SWOT分析法對房地產(chǎn)開發(fā)授信項目分析。SWOT是優(yōu)勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機(jī)會（Opportunity）、和威脅（Threats）的合稱。它是將對房地產(chǎn)項目內(nèi)外部條件各方面內(nèi)容進(jìn)行綜合和概括，進(jìn)而分析項目的優(yōu)勢和劣勢、機(jī)會和威脅的一種方法。其中，優(yōu)勢和劣勢分析主要著眼于項目自身的實力及與競爭對手的比較，當(dāng)兩個房地產(chǎn)處在同一競爭市場或者說它們都有能力向同一消費(fèi)群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時，如果其中一個項目有更高的市場獲得率或市場獲得潛力，那么就認(rèn)為這個項目比另外一個項目更具有競爭優(yōu)勢。反之，則為競爭劣勢。而機(jī)會和威脅是指外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響，房地產(chǎn)項目的外部環(huán)境主要由兩部分構(gòu)成：宏觀環(huán)境，如經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治的、法律的、社會的或文化的環(huán)境因素；微觀環(huán)境因素，如消費(fèi)者、競爭項目等。內(nèi)、外部環(huán)境之間有著緊密的聯(lián)系。

將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等用排序方式排列，將那些對項目發(fā)展有直接的、重要的影響因素先排列出來，而將那些間接的、次要的、少許的、不急的、短暫的影響因素排列在后面。然后，制定行動對策。行動對策包括：

1.最小與最小對策（WT對策）。即考慮劣勢因素和威脅因素，目的是努力使這些因素影響都趨于最小。

2.最小與最大對策（WO對策）。即著重考慮劣勢因素和機(jī)會因素，目的是努力使劣勢影響趨于最小，使機(jī)會趨于最大，劣勢不成為機(jī)會的障礙。

3.最大與最小對策（ST對策）。即著重考慮優(yōu)勢因素和威脅因素，目的是努力使優(yōu)勢因素影響趨于最大，使威脅因素影響趨于最小，用優(yōu)勢抵抗威脅。

4.最大與最大對策（SO對策）。即著重考慮優(yōu)勢因素和機(jī)會因素，目的在于努力使這兩種因素影響都趨于最大。

可見，WT對策是一種最為悲觀的對策，是處在最困難的情況下不得不采取的對策；WO對策和ST對策是一種苦樂參半的對策，是處在一般情況下采取的對策；SO對策是一種最理想的對策，是處在最為順暢的情況下十分樂于采取的對策。

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