高校樓宇物業日常維修管理包含的內容及范圍界定

物業維修是物業管理的重要組成部分，也是物業公司的主要工作內容，但物業維修中，由于立場、觀念的不同，維修設備的局限及維修資金的制約等因素，往往會對維修的結果及甲乙方的合作關系造成不同程度的影響。本文從實際出發，分析了如何界定高校樓宇物業日常維修管理范圍并列舉具體維修內容，對規范物業管理服務，理順甲乙方關系具有一定的積極作用。

物業管理是實現房屋保值的有效途徑，而物業維修是物業管理的重要組成部分。作為高校樓宇物業管理，從甲乙方關系到管理服務范圍都與一般的小區物業有區別，在日常維修管理方面，高校樓宇物業日常維修管理包含的內容一般分管理范圍內的零星維修、水電管理、一般設備設施維修與保養、特種設備的專業維保等幾部分。而高校樓宇物業日常維修管理的范圍該如何界定，具體包含哪些維修內容，如果在合同沒有明確說明，則往往會造成甲乙方推諉扯皮，最終損害的學校的利益。

一、高校樓宇物業日常維修管理范圍界定

1、管理范圍內的零星維修

管理范圍內的零星維修，一般以單件維修材料費×××元為分界線，可以是200元、300元或500元，各單位可根據本單位實際情況綜合考量，確定合理價位。單件維修材料費在×××元以下的由乙方負責維修與更換，超過這一標準，則由甲方負責。

2、水電管理

管理分界點：供電分界點為建筑物受電總開關進線上樁頭處；供水分界點為建筑物總進水閥門閥前進口處。分界點往上（供給側）由甲方維護管理，分界點往下（用戶側）由乙方維護管理。此外，供電分界點處所在的配電間（或配電箱）、供水分界點處的閥門井是學校建筑供電供水的關鍵部位，由乙方負責日常維護管理，同時接受校方水電管理部門的監督檢查。

3、一般設備設施維修與保養

一般設備設施維修與保養的范圍，除保養工作外，維修范圍與零星維修類似，可參考管理范圍內的零星維修確定一般設備設施維修范圍，以單件維修材料費×××元為分界線。單件維修材料費在×××元以下的由乙方負責維修與更換，超過這一標準，則由甲方負責。

4、特種設備的專業維保（以電梯設備為例）

特種設備的專業維保范圍需在合同中進行詳細約定，可由乙方負責，或由甲方另行聘請專業維保機構進行專門的維保。如由乙方負責，則應包含根據相關法律法規必須進行的特種設備（電梯系統）的年檢工作、兩年一次的限速器檢測工作、電梯安全責任險的辦理工作、電梯日常巡查管理工作等。關于電梯日常維護保養工作，也可參考維修范圍與零星維修的界定方法，以維保材料、易損件被核定為×××元為分界線，單件維修材料、易損件及被核定為×××元以下的維修與更換，包括所有配件和材料的相關費用由乙方負責，超過這一標準，則由甲方負責。

5、其他情況

有些維修項目，單項、單次所需的費用不多，但如果不及時修理，累積起來，就會超過維修材料費×××元的分界線，物業公司有時會以材料、施工工藝不合格等為借口，不履行維修責任。因此不得將單項單次維修費在×××元以下的同類維修項目合并（如玻璃、水龍頭、瓷磚等）。

6、維修免責范圍

（1）質保期內的建筑結構、房屋、墻體自然損壞或滲漏。

（2）保修期內的設施、設備。

二、高校樓宇物業日常維修管理包含的內容

1、管理范圍內的零星維修

承擔維修責任范圍（受托公司承擔部分）規定的小項目維修（單件維修材料費在×××元以下），確保設施、設備的完好。包含但不僅限于以下內容：

（1）樓宇內燈具、設備的修理與更換，包含節能燈、日光燈、筒燈、格柵燈、燈開關、插座、地插、面板、小型斷路器（80A以下）、已安裝的室內打鈴議、控制器、接觸器、安全指示燈、電動門控制器、吊扇、調速器、線槽板、開水器的小型故障處理、保持小型配電箱完好、低壓線路故障處理等。

（2）樓宇內快開水龍頭、面盆龍頭、開水爐龍頭、沖水閥、混水閥、衛生間坐便器蓋、坐便器按鈕、坐便器上下水、三角閥、DN50以下閘閥、DN50以下球閥等龍頭、水管、閥門的修理與更換，×××元以下的管道漏水維修、地漏疏通、坐便器疏通、蹲便器疏通、小便掛斗疏通、臺盆落水頭維修、下水管維修、小型雨、污水管疏通、雨水管維修、給水管道保溫檢查、小型給水管道保溫、室外平臺廣場雨水落水口檢查清理等。

（3）樓宇內各種門鎖（防盜門鎖、塑鋼門鎖、木門鎖、壁柜鎖、抽屜鎖、文件柜鎖、鑰匙、）的修理與更換；門、窗、家具及附屬配件（紗窗、玻璃、搭扣、推拉窗月牙鎖、把手、鉸鏈、搭扣、插銷、電腦桌軌道、辦公桌拉手、文件柜玻璃、窗簾、窗簾軌道、窗簾掛鉤）的修理與更換。

（4）樓宇范圍內礦棉板、小型吊頂龍骨維修、小范圍紙面石膏板、靜電地板等維修，地磚局部維修、室內大理石局部維修、室內局部乳膠漆粉刷出新等。

（5）熟悉并掌握樓宇內部閥門位置以及控制區域，熟悉并掌握樓宇內配電箱、柜的位置以及控制區域，做好有突發事件發生時，能準確停水斷電減免損失。

2、樓宇范圍內的水電管理工作。

（1）水電管線維修管理：對于乙方管轄范圍內的學校水電管線及設備元器件，乙方可以進行原樣恢復式的維修，嚴禁實施私接水電、改造線路或線路增容等使學校管線發生變化的行為，如確有需要，應征得校方水電管理部門的同意并向其留存改造后水電管線圖紙資料。

（2）水電巡檢：乙方應做好分界點以下水電設施（各級配電箱、閥門、管線等）的巡檢。若發生故障或用戶報修，無論任何金額的維修項目或是否由乙方維修，乙方應在第一時間首接處理，現場判斷后采取相應措施（直接維修、或緊急預處理后報相關單位），完成維修管理流程的封閉。嚴禁不受理或直接推諉至學校或其它管理單位。經查實屬乙方巡檢或首接處理不力導致設施受損、故障和影響擴大的，由乙方負責設備修復，校方不予承擔維修費用，并將追究乙方責任。

（3）計費管理和節能：樓宇物業管理區域內所有水電消耗一般采取納入學校公共支出或全額收費回收兩種形式，其中直接用于師生教學科研、樓宇運行、學校管理辦公等需要的水電費納入學校公共支出，其它用于經營服務的水電費應由學校全額回收。對于實施水電能源費用指標管理或市場化管理的，乙方應對公共區域水電消耗負有責任，并以學校下達的樓宇公共區域能耗指標為目標進行管理，做好日常水電管控和節水節電工作，配合甲方做好水電計量收費、能耗數據報送等工作，嚴禁發生未經學校允許且無計量收費的經營服務類水電消耗，無長明燈和長流水，杜絕跑、冒、滴、漏等水電浪費現象。

3、一般設備設施維修與保養

負責樓宇內一般公用設施、設備的管理、維護。包括但不僅限于以下內容：

（1）負責設施設備的常規巡查與運行數據記錄和管理資料的整理、保管工作；

（2）負責定期對設備設施的例行常規保養，如清洗、除銹、油漆、加油等；

（3）負責設備設施的小型故障處理工作（單件維修材料費低于500元）；

（4）負責設備設施的大型故障申報及配合工作（單件維修材料費超過500元）；

（5）負責維保單位的專業常規維保的現場管理、監督、簽證及資料整理、保管等。

4、特種設備的專業維保（以電梯設備為例）

負責電梯系統的設備運行，維修養護。負責承擔電梯系統的年檢工作、兩年一次的限速器檢測工作、電梯日常巡查管理工作、電梯日常維護保養工作、電梯安全責任險的辦理工作及這些工作任務所需的相應費用，同時還承擔下表中的電梯維保材料、易損件及被核定為×××元以下的所有配件和材料的相關費用。

乙方應承擔的電梯維保材料及易損件包括：門腳滑塊、三角門鎖、門吊輪、對重導靴、主軌靴襯、導軌潤滑油、安全觸板開關、限位開關、指令按鈕、召喚按鈕、熔斷器、限速器開關、張緊輪開關、安全鉗開關、被動門開關、門廳門鎖開關、應急開關、照明燈泡、日光燈管、轎頂燈罩、棉布頭、油漆、漆刷、黑膠布、黃蠟帶、接線端子、橫流風扇、繼電器、電池、交流接觸器、油杯/油氈、按鈕導電膠、電阻、電容、五方對講（話機及線）、轎內風扇、行程開關、掛滑輪、滑塊、電門鎖、門球、門皮帶、皮帶輪、緩沖器附件、導軌附件、安全觸板附件、門機齒輪、鏈條及附件、機械門鎖、重錘、重錘鋼絲繩、電梯專用空調等。電梯維保材料及易損件以單件計算，包括但不限于上述內容。

（作者單位：南京工業大學）