某小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施方案分析

摘 要：本文針對(duì)某小區(qū)的特點(diǎn)，除了按照物業(yè)公司常規(guī)的物業(yè)管理方法進(jìn)行管理外，另加了針對(duì)性的管理，以提高物業(yè)管理質(zhì)量，讓業(yè)主達(dá)到滿意的程度。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；實(shí)施；方案

一、管理范圍及思路

在該小區(qū)認(rèn)真做好防火、防盜、防破壞、防事故、防人身傷害和防自然災(zāi)害的預(yù)防工作，以及所有消防設(shè)施、器材和監(jiān)控設(shè)備及其配套設(shè)施的日常管理。其次，根據(jù)小區(qū)的硬件設(shè)施的具體情況，在崗位設(shè)置上充分考慮以下三個(gè)“結(jié)合”，即重點(diǎn)部位與一般區(qū)域的相結(jié)合；固定崗與巡邏崗的結(jié)合；人防與技防的結(jié)合。在基本封閉的前提下，崗位設(shè)置時(shí)可以不考慮每個(gè)單元都設(shè)置大崗的做法，前區(qū)域設(shè)置地面固定崗的做法，盡量減少固定崗的設(shè)置。在實(shí)際運(yùn)作時(shí)，主要通過(guò)一系列行之有效的管理制度和工作方法，充分發(fā)揮地面固定崗及地面巡邏崗的作用。

二、日常管理控制

（一）人流管理。嚴(yán)格執(zhí)行《來(lái)人來(lái)訪登記制度》和進(jìn)出驗(yàn)證制度。對(duì)進(jìn)出人員微笑服務(wù)，使用文明用語(yǔ)表示迎接和問(wèn)候。當(dāng)有客人來(lái)訪時(shí)，主動(dòng)點(diǎn)頭微笑示意，并用文明用語(yǔ)詢問(wèn)訪客 訪問(wèn)哪位、哪里 等，出示有效證件登記。外來(lái)客人必須說(shuō)準(zhǔn)被訪業(yè)主的樓層房號(hào)、姓名等，須被訪人同 意后方可登記進(jìn) 認(rèn)真核對(duì)證件和持有人是否相符，若不符則不予登記并禁止進(jìn)入。當(dāng)訪客出現(xiàn)門口時(shí)，保安員致意說(shuō)“再見(jiàn)！”“慢走！”等，并記載離開(kāi)時(shí)間。對(duì)進(jìn)入小區(qū)進(jìn)行作業(yè)的外來(lái)人員，須經(jīng)業(yè)主（住戶）同意，到管理處辦理有關(guān)手續(xù)后方能作業(yè)。作業(yè)完成后，經(jīng)管理處派人驗(yàn)證未損壞公共設(shè)施后方可放行，同時(shí)做好記錄備查。

（二）物流管理。業(yè)主（住戶）、外來(lái)人員搬出物品，嚴(yán)格執(zhí)行《物品搬出管理規(guī)定》，到管理處辦理手續(xù)后，方能放行。當(dāng)班保安員收到《放行通知單》后，應(yīng)禮貌地對(duì)搬出物品予以查驗(yàn)，確認(rèn)無(wú)誤后，簽上保安員的姓名和放行的時(shí)間。《放行通知單》須交回管理處。 若業(yè)主（住戶）、外來(lái)人員搬出物品時(shí)未辦理《放行通知單》，保安員應(yīng)予提示并拒絕放行。特殊情況可立即報(bào)告班長(zhǎng)或管理處處理。

（三）巡邏管理。24小時(shí)不間斷地對(duì)樓層、門市、停車場(chǎng)和地面等巡邏。巡樓保安員根據(jù)巡更點(diǎn)的設(shè)置次序、路線巡邏。從上至下認(rèn)真仔細(xì)地巡視，一旦發(fā)現(xiàn)有形跡可疑人員等情況，按突發(fā)事件處理程序等有關(guān)規(guī)定處理，做好值班記錄并上報(bào)。巡查各機(jī)房重地，包括電梯機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、水泵房、高低壓配電房和水箱等門邊暗角等重點(diǎn)部位，發(fā)現(xiàn)不安全因素，迅速與值班人員取得聯(lián)系， 及時(shí)消除隱患。巡查每層樓時(shí)，要眼睛多看有無(wú)異常情況，耳朵多聽(tīng)有無(wú)異常響動(dòng)，鼻子多嗅有無(wú)異常氣味等等，當(dāng)發(fā)現(xiàn)有冒煙并伴有焦糊味，歹徒撬門行劫行兇，可疑人員在樓道徘徊，室內(nèi)有水溢出門外，房?jī)?nèi)無(wú)人房門大開(kāi)，呼叫無(wú)人應(yīng)答，有人擾亂正常的生活秩序和大聲喧嘩的情況，應(yīng)立即采取行動(dòng)，按突發(fā)事件等有關(guān)程序處理，并做好值班記錄。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和消除各種隱患。巡邏時(shí)要仔細(xì)檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無(wú)損，若有損壞或異常情況要填寫《發(fā)現(xiàn)故障通知單》，情況嚴(yán)重的要立即報(bào)告班長(zhǎng)或管理處及時(shí)處理，并做好值班記錄。指揮車輛慢速行駛，引導(dǎo)車輛停在指定車位，嚴(yán)禁亂停亂放，若發(fā)現(xiàn)行車通道、消防通道及非停車位有車輛停放，及時(shí)進(jìn)行查處糾正，并做好記錄。巡查車況，發(fā)現(xiàn)有未關(guān)鎖門、窗和漏水、漏油等情況及時(shí)通知司機(jī)，并做好記錄，上報(bào)管理處及時(shí)處理。每日早上08：30將《發(fā)現(xiàn)故障通知單》報(bào)管理處服務(wù)中心并轉(zhuǎn)呈維修班。

（四）車輛管理。嚴(yán)格執(zhí)行道口崗操作規(guī)程。認(rèn)真檢查車輛外觀，發(fā)現(xiàn)有破損情況，應(yīng)及時(shí)向駕駛員指出，并做好記錄，請(qǐng)駕駛員簽字確認(rèn)。對(duì)臨時(shí)進(jìn)場(chǎng)停放的車輛，值班員要主動(dòng)提醒駕駛員按規(guī)定的行駛路線、停車位行駛停泊。對(duì)駛離道口的客貨車，應(yīng)按規(guī)定檢查有無(wú)攜帶貴重物品，如有則按《物流管理規(guī)定》執(zhí)行。外來(lái)臨時(shí)車輛出場(chǎng)時(shí)，值班員在車輛駛出時(shí)看清車牌號(hào)，并迅速取下該車司機(jī)存放的行駛證（或其他有效證件）趕到車擋器前，當(dāng)車停在車擋前，司機(jī)開(kāi)啟門窗時(shí)說(shuō)：“謝謝！”值班員仔細(xì)核對(duì)車位牌、行駛證和司機(jī)、車輛，確認(rèn)無(wú)誤后，將行駛證遞給司機(jī)。迅速開(kāi)啟車擋放行 。禁止無(wú)關(guān)人員或可疑人員進(jìn)入車庫(kù)。禁止用消防水源洗車，經(jīng)勸阻不聽(tīng)者按有關(guān)規(guī)定處理。協(xié)助清潔工維護(hù)好車庫(kù)內(nèi)清潔衛(wèi)生，保持車庫(kù)整潔。

三、質(zhì)量控制

（一）安保工作。堅(jiān)持“三級(jí)”檢查和地方公安機(jī)關(guān)的監(jiān)督、指導(dǎo)。一級(jí)檢查制度由班組負(fù)責(zé)實(shí)施，保安班長(zhǎng)每日值勤時(shí)，定時(shí)或不定時(shí)巡視各崗位的工作紀(jì)律、處理問(wèn)題的情況等，發(fā)現(xiàn)情況填寫《值班記錄表》。二級(jí)檢查由管理處負(fù)責(zé)實(shí)施：主任每日1-2次巡視保安員各崗位的工作情況，填寫《日工作記錄》。主任每月三次抽查保安員巡查記錄情況，每月巡視應(yīng)覆蓋大廈內(nèi)所有的巡更點(diǎn)，填寫《巡樓記錄本》。主任或其他工作人員，堅(jiān)持每月至少8次以上對(duì)保安員的夜班值勤情況抽查，填寫《夜間查崗記錄本》。每月定期組織人員對(duì)安保、消防進(jìn)行重點(diǎn)檢查，形成報(bào)告匯總、整改落實(shí)。每季度組織一次夜間緊急集合，檢驗(yàn)隊(duì)伍的快速反應(yīng)能力，填寫《緊急集合檢驗(yàn)記錄表》。每年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演練，填寫《消防演習(xí)記錄表》。質(zhì)量管理部每月一次對(duì)保安工作進(jìn)行一次全面的檢查。公司社區(qū)環(huán)境管理部每季度一次對(duì)保安工作進(jìn)行一次全面的檢查。公司社區(qū)環(huán)境管理部每年至少進(jìn)行兩次夜間突擊檢查或緊急集合演練。

（二）消防工作。各類消防設(shè)備、設(shè)施及其配套設(shè)施符合《中華人民共和國(guó)消防法》、《重點(diǎn)單位消防工作的十項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)》等法規(guī)。消防安全的宣傳、教育、培訓(xùn)、檢查制度落實(shí)。員工對(duì)小區(qū)的消防栓、滅火器的擺放位置清楚，使用方法正確。電器設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)情況；電線、電纜的絕緣層無(wú)老化、受潮、漏電、短路等現(xiàn)象；電動(dòng)機(jī)無(wú)空轉(zhuǎn)，防雷設(shè)備完好，無(wú)私拉亂接電線情況等等。消防器材及消防系統(tǒng)的管理與使用情況。消防器材定期檢查，管理制度健全并嚴(yán)格，責(zé)任落實(shí)到人，始終處于臨戰(zhàn)狀態(tài)。堅(jiān)持公司“三級(jí)”檢查和消防部門的專業(yè)檢查相結(jié)合的制度。一級(jí)檢查由班（組）組織實(shí)施，要求每班日檢查一次。二級(jí)檢查由管理處領(lǐng)導(dǎo)每月組織班（組）長(zhǎng)對(duì)責(zé)任區(qū)域的消防安全設(shè)備（施），包括易燃易爆物品、滅火器、消火栓等進(jìn)行一次認(rèn)真檢查，填寫檢查記錄表。三級(jí)檢查由物業(yè)公司安委會(huì)組織實(shí)施，每季度檢查一次。每年邀請(qǐng)地方消防部門履行一次檢查。

四、季度考核指標(biāo)

突發(fā)事件（糾紛、交通、火災(zāi)等）保證5分鐘趕到現(xiàn)場(chǎng)處理或報(bào)告相關(guān)部門處理；得到預(yù)警信息（如自然災(zāi)害）后3分鐘內(nèi)與相關(guān)信息發(fā)布部門聯(lián)系確認(rèn)，5分鐘內(nèi)通知相關(guān)部門并采取預(yù)防措施；設(shè)施報(bào)警發(fā)現(xiàn)異常；發(fā)現(xiàn)或接報(bào)后5分鐘內(nèi)到達(dá)并控制現(xiàn)場(chǎng)，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門處理； 安保、消防設(shè)備設(shè)施一般故障1小時(shí)內(nèi)恢復(fù)正常，特殊故障2天內(nèi)恢復(fù)正常，特殊情況下提出書(shū)面申請(qǐng)適當(dāng)延長(zhǎng)故障恢復(fù)時(shí)間；安保管理按規(guī)定實(shí)施日檢、月檢、季檢覆蓋率100%；大廈公共區(qū)域巡邏覆蓋率100%；崗位紀(jì)律抽檢合格率98%；制度執(zhí)行抽檢合格率99%；治安案件年發(fā)生率占總?cè)藬?shù)的≤0.2%；接到投訴后5分鐘內(nèi)作出反映，有效投訴在24小時(shí)內(nèi)提交處理報(bào)告，投訴處理率達(dá)到100%；杜絕重大安全責(zé)任事故，年度重大火災(zāi)、刑事和交通等責(zé)任事故發(fā)生率=0（惡性外盜事件、1萬(wàn)元以上財(cái)產(chǎn)損失、惡性破壞事件、火災(zāi)事故等）；