關于鎮江市住房保障制度的探析

住房是人類生存和發展的最基本的物質條件，但是在國內的很多大城市，買上一套住房簡直是一件非常遙遠的事情。但事實上，過高的房價讓大多數居民望而卻步。為了保障一些居民的住房，政府應該為他們提供一些支持和幫助，提高住房保障服務。本文主要研究分析鎮江市的現行住房保障制度的優點和不足之處，對鎮江市住房保障制度改革提出相應的對策，同時也為我國其它地區住房保障制度的完善提供有益的借鑒。

一、住房保障制度發展歷程

鎮江市政府以“腳踏實地、步步推進”的原則，依據鎮江本地的經濟發展現狀，共分為三個階段來建立鎮江市的住房保障制度。

第一階段：2006年開始在各轄市、區初步建立廉租住房制度。一年后，按照以四大形式為主的原則（四大形式即地方財政預算資金安排；民政部門確定的低保對象；政府政策扶持幫助和租賃住房補貼形式）全面落實廉租房制度，基本解決城鎮最低收入家庭和困難家庭的住房問題。

第二階段：到2010年，鎮江市住房保障體系已基本全面建成，并且開始大力落實經濟適用房和政策性普通商品住房的建設，完善個人住房貸款制度、住房分配貨幣補貼制度和住房公積金制度。

第三階段：截止2015年全市已建成較為完善的住房保障體系，基本實現符合住房保障條件的中低收入家庭都各自得到其住所的目標。

二、住房保障制度基本現狀

經過對鎮江市住房保障制度的研究發現，鎮江市的住房保障制度主要有廉租房住房制度，租賃住房制度和經濟適用房制度。本文重點對鎮江市保障房制度中的廉租房制度進行了分析，主要有以下幾點特征：

（一）有滿一年的鎮江市市區常住戶口的城市低收入及最低住房困難家庭才能申請廉租住房。

（二）人均住房面積達到18平方米是廉租住房保障面積標準。現住房面積按其申請家庭成員名下全部房屋（含公房）面積合并計算，并在5年內因轉讓、贈與、拆遷等原名下房屋面積也計入現住房面積。其中，拆遷的住房面積認定有兩種：1）實行實物安置的以安置房屋面積計算2）僅享受拆遷貨幣補償的以原住房面積計算。

（三）申請廉租住房有以下程序：申請→初步審核→住房狀況審核→家庭收入審核→登 記。

（四）廉租住房保障主要通過三種方式實施，即貨幣補貼、實物配租、租金核減。

（五）當承租家庭將廉租房進行轉借、轉租，改變其用途或無正當理由連續6個月以上未在廉租房內居住或連續6個月以上未交納廉租住房租金的，應當按照合同約定退回廉租住房。

三、住房保障制度存在問題及原因分析

（一）存在問題

1.住房公積金不足

各個企業和單位職工住房公積金繳納不足，公積金的繳納標準比較低，政策性的住房貸款額度較低，整個的住房公積金覆蓋面相對而言不是很廣，因而造成了公積金不足的問題。

2.資金巨大壓力

在現行的廉租房保障制度要領中，實物配租雖然可以使分配到廉租房的購房者享受到一定的好處，但是也同樣的面臨著資金解決問題的巨大壓力。而且住房保障制度覆蓋面積小，受益人群少的問題以及如何分配住房，如何進行日常管理等各個方面的難題也非常深刻。

3.利益矛盾突出

在分派廉租房的過程中，夾雜著的龐大的利益，會讓廉租房分派的矛盾更加突出。經常有很多地方性的政府以各種各樣的理由和借口比如說資金不充裕，土地不到位等等，造成執行力不夠到位，分派廉租房出現巨大的問題。各個地方的保障性住房的申請標準本來就是由地方當局自己擬定審核，因而呈現出了許多高收入者申請入住經濟適用房的不公平的現象，讓一些真正需要購房的人無法享受住房福利。

（二）原因分析

上述問題的存在主要有以下兩個方面的原因：

1.認知層面

1998年住房制度改革之后，我國便向著兩個不同的方向發展。最一開始的時候，當局認為自己政府包攬并且解決一切的困難，處理好居民的住房保障問題。然而到了1998年房改之后，政府又認為市場才能解決這樣的問題，才可以管理一切。但是，實際上無論在發達國家還是在發展中國家，光靠政府和市場是永遠都不可能解決的好住房保障問題的，只有依靠政府和市場的雙重力量，才可以更好的處理好住房保障問題。幸運的是，我國政府已經意識到了這個問題，并且開始采取措施，雙管齊下。

2.體制方面

第一，資金的相對缺乏。政府的每年的預算金額本來就少，更不要說地方政府了，連一分錢都沒有。第二，從法律層面來看，現如今的住房保障制度的文件大多數是會議文件，無法上升到國務院行政法規層面。在法律權威性較低的情況下，執行效果自然而然地會失去作用，從而導致了現行的住房保障制度難以落實的現狀。第三，在機構保障層面。到目前為止，我國還沒有成立專門負責住房保障的機構，出了問題也不知道怎么去處理。像目前存在一些高收入者購買經濟適用房的現象，并不是因為經濟適用房的管理方面存在困難，而是缺少了相應的的保障機構。如果一旦有這樣的機構存在，那么高收入者購買經濟適用房的現象就可以制止。

四、住房保障制度發展對策

完善鎮江市住房保障制度，有以下幾點建議：

（一）完善住房保障的法律體系

美國、日本、新加坡等發達國家都已經形成了市場、政府和完善的法律并行的住房保障制度。所以可以得出這樣的結論，只要是住房保障制度相對比較完善的國家，在法律方面都是很完善的。如果在我國，能夠擁有一部權威性很高的，全國的法律，就可以很好的推進我國的住房保障制度的建設和實施。因此，鎮江市在完善住房保障制度的同時，應該完善立法，并且強有力的執行。

（二）確切地解決好資金保障問題

要想形成規范穩定的局面，就必須要以政府財務預算為主，多個方式來籌集資金，從而形成固定的住房保障資金來源。具體的，政府可以拿出一定比例的當年的財政收入或者提取住房公積金作為住房保障資金，從而確切的解決資金匱乏的問題。

（三）完善相關的制度

1.完善住房補貼、住房公積金和政策性個人住房貸款制度，使貨幣補貼額度與住房價格水平相適應，并逐步將住房補貼計入工資，實現動態調整機制。

2.完善廉租住房保障制度。在現行廉租住房保障方式中，可以運用租賃補貼的辦法。租賃補貼是政府根據一定標準向保障對象發放貨幣補貼，由保障對象直接到市場租賃住房的方式。這種方式方便操作，成本相對較低，有利于住房保障長效管理和退出機制的建立與落實。

3.完善經濟適用住房運作機制。經濟適用住房主要用以解決中低收入家庭的住房問題，是住房保障的一項重要內容，也是住房供應體系的重要一環。要科學合理地確定本地區中低收入家庭的標準和經濟適用住房購房標準，嚴格審核供應的對象，加強經濟適用住房產權管理，確保經濟適用房的準確運營。

（四）創新廉租房和經濟適用房的產權結構形式

在廉租住房保障工作中，對于那些低收入家庭，他們既無法享受到廉租房政策帶來的優惠，又無法購買經濟適用住房。他們的住房問題已成為建立和完善住房保障體系必須要解決的一項重要課題。可嘗試突破原有的單一的產權方式，采用政府與個人按份共有產權的方式。改變一味的單純的銷售或者出租方式，讓銷售和出租同時存在以及部分的產權可以轉讓。再次建立出一套完整的租金標準，對于廉租住房租金或者是市場協議租金，采取不同的收取租金的標準。并且建立相應的動態跟蹤管理標準，當發生一些特殊情況比如人口變化、收入調整，可以采納改變租金等方法，及時調動住房保障形式。

（五）加強進入和退出機制

嚴格執行經濟適用房和廉租房制度，要做到依法行政和透明化操作。房管、財務等相關部門要積極配合，嚴格執行登記審核制度。另外，需要成立相應的電子檔案，規范化進行住房保障制度運作，杜絕任何弄虛作假的現象。

五、小結

我國的房地產行業與各個產業都有著密切的關系，房地產事業的繁榮關系到我國經濟的發展。因此，住房問題是民生問題，同時也是經濟問題。建立住房保障制度不僅僅是為了保障中低收入者的住房問題，也是社會走向成熟和文明的標志。

基金項目：江蘇大學第13批大學生科研立項資助項目：《關于鎮江市住房保障制度的探析》（13C265）。

（作者單位：江蘇大學土木工程與力學學院）