煙臺(tái)市萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析及建議

杜 娟/煙臺(tái)市萊山區(qū)統(tǒng)計(jì)局

煙臺(tái)市萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析及建議

杜 娟/煙臺(tái)市萊山區(qū)統(tǒng)計(jì)局

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，極大地推動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本文分析了2008-2003年期間，煙臺(tái)市萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和面臨的壓力，并提出發(fā)展建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；現(xiàn)狀；對(duì)策

為全面了解萊山區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，制定十三五產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等提供真實(shí)可靠依據(jù)，現(xiàn)根據(jù)第三次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，對(duì)全區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析研究，以供各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參閱。

一、總體情況

2013年末，全區(qū)共有房地產(chǎn)業(yè)法人單位181個(gè)、從業(yè)人員4482人，分別比2008年末（2008年是第二次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查年份，下同）增長(zhǎng)7.7%、12.9%，分別占全區(qū)全部單位的4.2%、4.7%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入70.8億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值25.8億元，是2008年的2倍，占全區(qū)GDP比重12.6%，比2008年提高2個(gè)百分點(diǎn)。

（一）按行業(yè)類型分

1.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)。法人單位61個(gè)，從業(yè)人員1838人，分別比2008年增長(zhǎng)29.8%、6.4%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的33.7%、41%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入64.7億元，比2008年增長(zhǎng)88.6%，實(shí)現(xiàn)增加值14.6億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值56.6%。

2.物業(yè)管理業(yè)。法人單位72個(gè)，從業(yè)人員2134人，分別比2008年增長(zhǎng)5.4%、21.3%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的39.8%、47.6%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.9億元，增加值1.8億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值7%。

3.房屋中介服務(wù)業(yè)。法人單位35個(gè)，從業(yè)人員305人，分別比2008年增長(zhǎng)66.6%、136.4%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的19.3%、6.8%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.6億元，增加值1.4億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值5.4%。

4.其他房地產(chǎn)業(yè)。法人單位13個(gè)，從業(yè)人員205人，分別比2008年下降63.3%、41.1%，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的7.2%、4.6%。實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.6億元，增加值2.3億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值8.9%。

自有住房增加值5.7億元，占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增加值22.1%。

表1　2013年末全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)分行業(yè)情況

表2　2013年末全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)分區(qū)域情況

表3　2013年末全區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)分注冊(cè)類型情況

（二）按區(qū)域分

1.黃海。法人單位78個(gè)，從業(yè)人員1875人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.5億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的43.1%、41.8%、26.1%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)27個(gè)，從業(yè)人員778人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入15.1億元。

2.初家。法人單位35個(gè)，從業(yè)人員749人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入30.8億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的19.3%、16.7%、43.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)11個(gè)，從業(yè)人員393人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.6億元。

3.濱海。法人單位38個(gè)，從業(yè)人員1414人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.7億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的21%、31.5%、26.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)11個(gè)，從業(yè)人員468人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入17.7億元。

4.經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。法人單位18個(gè)，從業(yè)人員282人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.9億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的9.9%、6.3%、2.7%。其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)8個(gè)，從業(yè)人員101人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.6億元

5.解甲莊。法人單位3個(gè)，從業(yè)人員38人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.2億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的1.7%、0.8%、0.3%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)2個(gè)，從業(yè)人員26人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.2億元。

6.萊山鎮(zhèn)。法人單位6個(gè)，從業(yè)人員82人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.3億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的3.3%、1.8%、0.4%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)1個(gè)，從業(yè)人員35人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.1億元。

7.院格莊。法人單位3個(gè)，從業(yè)人員42人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.4億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的1.7%、0.9%、0.6%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)1個(gè)，從業(yè)人員37人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.4億元。

（三）按登記注冊(cè)類型分

1.內(nèi)資。法人單位174個(gè)，從業(yè)人員4360人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.2億元，分別占全區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的96.1%、97.3%、93.5%。

2.港、澳、臺(tái)商投資。法人單位4個(gè)，從業(yè)人員54人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.1億元，分別占全區(qū)的2.2%、1.2%、5.8%。

3.外商投資。法人單位3個(gè)，從業(yè)人員68人，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.5億元，分別占全區(qū)的1.7%、1.5%、0.7%。

二、與標(biāo)桿城市對(duì)比情況

（一）相城區(qū)

2013年末，相城區(qū)房地開發(fā)完成投資103.9億元，同比增長(zhǎng)29.5%；我區(qū)47.9億元，為相城區(qū)的46.1%，同比下降10.5%，比相城區(qū)低40個(gè)百分點(diǎn)。

2013年末，相城區(qū)商品房銷售面積91.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.5%；我區(qū)58.5萬(wàn)平方米，為相城區(qū)的64.2%，同比下降8.6%，比相城區(qū)低17.1個(gè)百分點(diǎn)。

2013年末，相城區(qū)房屋施工面積601.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.4%；我區(qū)447.7萬(wàn)平方米，為相城區(qū)的74.5%，同比增長(zhǎng)0.2%，比相城區(qū)低3.2個(gè)百分點(diǎn)。相城區(qū)新開工面積160.8萬(wàn)平方米，同比下降6.9%；我區(qū)98.4萬(wàn)平方米，為相城區(qū)的61.2%，同比下降2.7%，比相城區(qū)高4.2個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，相城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資90.9億元，同比增長(zhǎng)12.3%；我區(qū)17.9億元，為相城區(qū)的19.7%，同比下降31.7%，比相城區(qū)低44個(gè)百分點(diǎn)。相城區(qū)商品房銷售面積53.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)48.9%；我區(qū)14.5萬(wàn)平方米，為相城區(qū)的27.1%，同比下降20.8%，比相城區(qū)低69.7個(gè)百分點(diǎn)。

（二）嶗山區(qū)

2013年末，嶗山區(qū)共有房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)法人單位330個(gè)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)法人單位146個(gè)，從業(yè)人員10064人；我區(qū)分別為嶗山區(qū)的54.8%、43.2%、44.5%。

2013年末，嶗山區(qū)房地開發(fā)完成投資101.6億元，同比下降7%；我區(qū)47.9億元，為嶗山區(qū)的47.1%，同比下降10.5%，比嶗山區(qū)低3.5個(gè)百分點(diǎn)。

2013年末，嶗山區(qū)商品房銷售面積59.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)30.9%；我區(qū)58.5萬(wàn)平方米，為嶗山區(qū)的97.7%，同比下降8.6%，比嶗山區(qū)低39.5個(gè)百分點(diǎn)。

2013年末，嶗山區(qū)房屋施工面積437.1萬(wàn)平方米，同比下降3.6%；我區(qū)447.7萬(wàn)平方米，比嶗山區(qū)多10.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.2%，比嶗山區(qū)高3.8個(gè)百分點(diǎn)。嶗山區(qū)新開工面積147萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)44.9%；我區(qū)98.4萬(wàn)平方米，為嶗山區(qū)的66.9%，同比下降2.7%，比嶗山區(qū)低47.6個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年，嶗山區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資50.4億元，同比增長(zhǎng)19.2%；我區(qū)17.9億元，為嶗山區(qū)的35.5%，同比下降31.7%，比嶗山區(qū)低50.9個(gè)百分點(diǎn)。嶗山區(qū)商品房銷售面積17.8萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng)109.8%；我區(qū)14.5萬(wàn)平方米，為嶗山區(qū)的81.5%，同比下降20.8%，比嶗山區(qū)低130.6個(gè)百分

三、幾點(diǎn)建議

1.加大項(xiàng)目推進(jìn)速度。加強(qiáng)與重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的聯(lián)系溝通，對(duì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目推進(jìn)的資金、手續(xù)、拆遷等問(wèn)題，采取“一事一議”、現(xiàn)場(chǎng)辦公等形式，積極幫助解決，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。針對(duì)多年未開工的房地產(chǎn)和舊改項(xiàng)目，查找原因，找準(zhǔn)癥結(jié)，創(chuàng)新思路，破解難題，促進(jìn)項(xiàng)目早開工、快建設(shè)。

2.加大招商引資力度。（1）繼續(xù)加強(qiáng)與華潤(rùn)、金地、中鐵、保利等國(guó)內(nèi)知名品牌房企的溝通合作，在加快現(xiàn)有項(xiàng)目建設(shè)步伐的同時(shí)，引導(dǎo)投資新的項(xiàng)目，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)不好的情況下，更要利用其資金和品牌優(yōu)勢(shì)盤活遲遲未開工的舊改項(xiàng)目。（2）利用萬(wàn)象城、華潤(rùn)中心、寶龍城市廣場(chǎng)、祥隆城市廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體，招引金融、保險(xiǎn)、知名品牌等優(yōu)質(zhì)的商戶入駐，聚攏人氣商氣，促進(jìn)服務(wù)業(yè)快速發(fā)展和財(cái)稅收入持續(xù)增長(zhǎng)。

3.引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新思路。一是產(chǎn)品的創(chuàng)新。變同質(zhì)化為個(gè)性化，根據(jù)客戶需求定位產(chǎn)品的性質(zhì)，突出產(chǎn)品獨(dú)有優(yōu)勢(shì)。二是經(jīng)營(yíng)理念的創(chuàng)新。變開發(fā)思維為運(yùn)營(yíng)思維，更加注重物業(yè)、綠化人文環(huán)境等一系列社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施投入。三是行業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)新。逐步擴(kuò)大房地產(chǎn)服務(wù)市場(chǎng)，全生命周期服務(wù)、候鳥式養(yǎng)老、開通綠色醫(yī)療通道等創(chuàng)新樓盤越來(lái)越受到人們的青睞。例如，近年來(lái)萬(wàn)科在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)上，公司正在逐步轉(zhuǎn)向更安全、效率更高的輕資產(chǎn)模式，同時(shí)也在積極嘗試開拓消費(fèi)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)務(wù)。

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